Н. Новгород. Рынок загородной недвижимости глазами участников и экспертов

Статьи

По мнению Ирины Солнцевой, директора по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» (ГК «Триумф»), загородную недвижимость следует рассматривать не как обычный товар, а как предложение некоего образа и стиля жизни, привлекательного для людей.

«При продаже загородного дома следует делать упор не на технологиях, по которым он построен, и даже не на цене. Это, безусловно, значимые, но вторичные характеристики. Человек приобретает дом, когда хочет что-то существенно изменить, улучшить в своей жизни. И дом является всего лишь средством такого изменения, а вовсе не целью. Ведь сам по себе он – набор строительных материалов, сложенных в определенном порядке, а не счастье и не решение проблем.

Самое важное – обосновать не цену, а ценность приобретения. Показать людям, какие мечты и чаяния они реализуют, покупая именно этот дом, именно в данном месте. Продавец загородной недвижимости в большей степени должен продавать образ жизни, который вызовет интерес у покупателей. В противном случае получается полуфабрикат с набором проблем, что мы сейчас зачастую и наблюдаем».

Затронула Ирина Солнцева и вопрос применения новых строительных технологий. По ее словам, большим минусом является то, что у подавляющего большинства нижегородцев нет необходимого опыта проживания в подобных домах. Поэтому, когда встает вопрос, из чего строить, они в основном останавливают свой выбор на традиционных дереве и кирпиче. Особенно, если разница в цене незначительна или отсутствует.

«До тех пор пока технология непонятна покупателю, те же, к примеру, каркасные дома, будут продаваться плохо. И не следует при этом обвинять во всем покупателя, упрекая его в отсталости и узколобости. Задача продавца как раз и заключается в том, чтобы сломать сложившийся стереотип и сформировать новый. Над этим надо работать. На территории области есть уже готовые, но пустующие дома, возведенные по каркасным технологиям, – почему бы не дать пожить в них людям, чтобы необходимый опыт проживания появился, чтобы покупатели убедились в наличии рекламируемых преимуществ на практике, а не были вынуждены доверять рекламным буклетам».

Собственный дом – самое дорогостоящее приобретение для большинства нижегородцев. Естественно, что к его выбору они подходят весьма тщательно, избегая поспешных и непродуманных решений. Часто в данном вопросе следуют традициям. И это следует учитывать при создании и развитии существующих коттеджных поселков. Мировоззрение, новые стереотипы формируются долго. К иным технологиям, образу жизни следует людей приучать. Подробно, полно и терпеливо разъяснять все нюансы, а не рассчитывать, что покупатели, в итоге, рано или поздно «съедят все».

«Для организованных поселков самое главное – соответствовать ожиданиям. Но пока, очевидно, этого не происходит, большинство из них замерли, и ситуацию на данном рынке можно охарактеризовать словами из известной сказки – пациент скорее мертв, чем жив».

Ксения Шанова, руководитель отдела оформления прав на земельные участки ООО «Нижегородский Центр Недвижимости», отмечает, что выбор покупателя всегда зависит от его возможностей. Естественно, при этом он исходит из соотношения «цена – качество». Вопрос цены ставит покупателя перед выбором: частный жилой дом, или дачный домик летнего типа.

Но не только разница в стоимости влияет на выбор между такими объектами загородной недвижимости. Кому-то предпочтительнее жить в городе зимой, за город выбираться только в летний период с целью ведения садоводства и огородничества. А кто-то, владея частным жилым домом и несколькими сотками земли, совсем не ведёт личного подсобного хозяйства, довольствуется спокойным отдыхом на обустроенном дворе, наслаждаясь красотой ландшафтного дизайна.

На рынке также есть спрос не только на загородную недвижимость, но и на частные дома в самом городе (за последний год резко возрос спрос на дома на окраине Нижнего Новгорода – в Сормовском, Автозаводском районах). Тем самым постоянное место жительства совмещается с близостью к работе. Это обусловлено тем, что многие устали жить в тесных квартирах с шумными соседями, а также высокими коммунальными платежами – жить в частных домах становится выгоднее.
Основные отличия частного дома от садового домика – это утепление стен, подведённые коммуникации и т.п., а также возможность получить прописку. В жилых домах прописаться можно, в дачном домике – нет. И, хотя на сегодняшний день много разговоров на тему перевода дачного домика в статус жилого, до сих пор не приняты поправки в ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ. Поэтому возможность прописаться в садовом домике есть только через суд, и то только в случае, если вы докажите что сможете там жить круглогодично.

В Нижегородской области сегодня существует более 30 коттеджных посёлков (Солнечная долина, Sun city (Солнечный город), Земляничная поляна, Простоквашино, Лесной ключ, Серебряный ключ, Александровская слобода, Чешская деревня и т.д.). Но многие проекты сейчас «заморожены». В основном предлагаются к продаже земельные участки для строительства. Лишь в некоторых поселках (Серебряный ключ, Чешская деревня) можно приобрести готовые строения.

Существует также вариант покупки дома в деревне, где уже создана инфраструктура. Затем вложить средства в капитальный ремонт, превратить такой дом в коттедж. В этом случае не надо тратить время и средства на получения техусловий на подведение коммуникации, узаконивать возведённый объект недвижимости. Однако придётся смириться с тем, что вас будут окружать ветхие дома.

Таким образом, у покупателя есть выбор при приобретении недвижимости на рынке загородного жилья, но говорить о равном соотношении спроса и предложения на рынке загородной недвижимости (готовых домов) сейчас нельзя. Спрос опережает предложение.

А вот как рынок загородной недвижимости характеризует Лариса Скулкина, директор АН «Реста-НН»: «С наступлением весны всегда оживает рынок загородной недвижимости. Спросом пользуются как земельные участки под коттеджное строительство, так и небольшие деревенские домики дачного типа с земельным участком для семейного отдыха в выходные дни. Общаясь с потенциальными покупателями, понимаем, что они очень тщательно изучают рынок, просматривают большое количество объектов (10-20) и часто прибегают к использованию кредитных средств, чтобы воплотить свои мечты. Большим спросом нижегородцев пользуется Арзамасское направление. Наше агентство может предложить к продаже земельные участки под строительство от 200 000 рублей, деревенские домики от 500 000 рублей в 40-50 км. от Нижнего Новгорода, новые дома с земельными участками от 1 000 000 рублей и коттеджи в Дальне-Константиновском районе от 4 000 000 рублей».

Как считает Любовь Махрова руководитель отдела продаж АН «Премиум», самым востребованным вариантом постоянного загородного проживания для нижегородцев является новый дом в организованном поселке. Дома в деревнях, еще не так давно являвшиеся основным доступным вариантом жизни за городом, все чаще рассматриваются ими в качестве дач.
Причина – коттедж изначально предусматривает определенный уровень комфорта, прилегающую социальную инфраструктуру, чего нельзя сказать о домике в деревне. А по цене они не столь сильно разнятся.

Если же говорить о преимуществах проживания в коттедже перед городской квартирой, то следует отметить такой момент, как существенное снижение коммунальных платежей в случае выезда за город. Житель коттеджа ежемесячно оплачивает электроэнергию и газ. Раз в год – налог на землю и имущество.
Популярны как уже готовые коттеджи, так и участки с подрядом на строительство. По словам Любови Махровой, сейчас в Нижегородской области реализуется сразу несколько проектов, связанных с коттеджной застройкой, достойных внимания нижегородцев. Что касается стоимости готового коттеджа, то она варьируется, начиная от 3 миллионов рублей.

В частности, АН «Премиум» предлагает к продаже участки в коттеджном поселке в Дальнеконстантиновском районе: «Можно приобрести участок в 10 соток с обязательным условием строительства на нем коттеджа этим же продавцом.

Существует разные проекты домов, рассчитанные на разные категории населения, метражом от 75 до 250 кв.м. Строительство дома осуществляется в течение трех месяцев с момента приобретения участка. При этом в стоимость коттеджа входит подводка всех необходимых коммуникаций, благоустройство поселка». «Премиум» также предлагает земельные участки от 15 до 20 соток под индивидуальное строительство с полученными техусловиями на подведение коммуникаций в Богородском районе.

В кризисное время важным моментом в реализации мечтаний нижегородцев о загородной недвижимости является, безусловно, возможность получения на эти цели кредита. И если еще совсем недавно сделать это можно было только при условии наличия готового строения с зарегистрированным правом собственности на него, то теперь ситуация стала меняться. Некоторые банки стали выдавать кредиты на строительство малоэтажных домов из бревна и блоков. Ипотечные программы банков рассчитаны на людей с разными доходами, кредиты выдаются на сроки – от 3 до 30 лет, до достижения пенсионного возраста. По словам руководителя отдела продаж АН «Премиум», нижегородцы активно интересуются возможностью взять кредит, а некоторые уже находятся в стадии его оформления.

Марина Симонычева, директор областного агентства недвижимости «Феникс», отмечает, что, если сравнивать два самых популярных среди нижегородцев направления в плане загородной недвижимости, то Кстовское по своему месторасположению является более привлекательным, но оно дороже. Богородский район (и Павловское направление в целом) интереснее по ценам, и, в отличие от Борского и Заволжского направлений, отличаются хорошей транспортной доступностью.

География спроса в последнее время стала меняться. Цены в раскрученном Богородске становятся все менее привлекательными. Нижегородцы (да и москвичи тоже) уходят дальше по данному направлению, интересуются, к примеру, Вачским и Сосновским районами.
Павловское направление «по ту сторону Оки» менее востребовано. Сюда можно добраться либо с помощью парома (150 рублей в одну сторону), либо ехать через Гороховец, а это дополнительный крюк.

Что касается Борского направления, то здесь мало что изменилось. По-прежнему держатся высокие цены. Но только в населенных пунктах, расположенных по линии железной дороги, до которых можно добраться электричкой.
Марина Симонычева считает, что в период кризиса изменился сам характер спроса. Причина – уменьшение покупательской способности населения. Если еще два года назад люди предпочитали брать участки и возводить на них новые дома, то теперь самый популярный вариант – недорогие (до полумиллиона рублей) дома в деревнях. Обязательное требование – наличие земельного участка. Желательна баня. Такие дома рассматриваются как места для летнего и зимнего отдыха, но не приобретаются для постоянного проживания.

«Продав сегодня 2-х комнатную квартиру в Нижнем, можно купить дом с коммуникациями в деревне. Это будет далеко не коттедж, да и расположен он будет дальше 70-ти километровой зоны. Итогом такого переезда станет, скорее всего, ухудшение качества жизни бывшего горожанина, поскольку новых больниц и школ в деревнях не строится, социальная инфраструктура несравнима с городской. Это одна из главных причин, на мой взгляд, почему горожане не стремятся переезжать жить в сельскую местность».

Если же дом расположен в населенном пункте, где качество жизни сравнимо с городским, присутствуют все коммунальные удобства, в этом случае цена предложения вряд ли будет ниже полутора миллионов рублей. А за эти деньги можно купить неплохое жилье и в Нижнем Новгороде.

Что касается коттеджей, то сейчас к реализации предлагается множество новых строений, возведенных в 2007-2009 годах. Их владельцы зачастую избавляются от недвижимости, в связи с ухудшением собственного финансового положения. Такие коттеджи вставляются на продажу по докризисным ценам, чтобы хотя бы возместить затраты на их возведение, но сейчас они мало кому интересны. «Хороший коттедж» в Кстовском или Богородском направлении стоит от 5 миллионов рублей. Вариант для очень состоятельных нижегородцев.

Как и в прошлом, в нынешнем году сохранился спрос на дачи в садоводческих товариществах. И если раньше люди стремились выехать из города, то теперь, напротив, стараются купить дачу в городской черте, чтобы до нее можно было добраться на общественном транспорте. Цены в этом сегменте сильно выросли. Еще три года назад такую дачу можно было приобрести за 20-30 тысяч рублей, теперь – от 200 до 800 тысяч (в зависимости от качества домика, наличия коммуникаций, их сезонной доступности). Покупатели, чаще всего, рассчитывают приезжать отдыхать сюда не только летом, но круглый год. При этом многие озаботились регистрацией (пропиской) в садоводческих товариществах из-за резкого увеличения коммунальных платежей.

Также нижегородцы все чаще стали рассматривать варианты сдачи собственных квартир в аренду, пока они сами там не проживают. Очевидно, что в кризис люди ищут новые источники доходов.

А вот как прокомментировал перспективы рынка загородной недвижимости наш эксперт, Андрей Макшанов, управляющий партнер консалтинговой фирмы «Коллективные Действия».

Малоэтажное строительство в регионе становится основным направлением решения жилищных проблем граждан. Еще в 2008 году областным правительством созданы предпосылки для развития данного сегмента. Было разработано и утверждено Положение о проведении отбора проектов по освоению территорий под малоэтажное строительство. Началась реализация проектов по освоению территорий под «малоэтажку» в Борском, Богородском, Гагинском, Бутурлинском и Семеновском районах.

Необходимо отметить, что в целях увеличения объемов возведения комфортного малоэтажного жилья, министерством строительства региона разрабатываются программные документы по развитию малоэтажного строительства до 2015 года. Они предусматривают обеспечение коммуникациями участков, где планируется осуществить комплексную жилую застройку, в том числе по федеральным и областным программам обеспечения жильем различных категорий граждан. Уже к 2011 году предполагалось выйти на миллион квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

В проектах, поддерживаемых Правительством области и местными властями, могут принять участие не только жители, территорий, где ведется строительство, но и другие граждане. Так, например, в Семеновском районе несколько участков под застройку приобрели жители Нижнего Новгорода.
К сожалению, далеко не благополучно обстоят дела в сегменте организованных коттеджных поселков (в 2009 году их было представлено около 30). Так, в «знаковом» поселке «Терраски» (Кстовское направление) ведется судебное разбирательство среди застройщиков и между застройщиками и покупателями. Строительство инфраструктуры остановлено. Вяло идут работы и в ряде других широко разрекламированных проектов.

Несмотря на то, что потенциальные потребители, как показывают маркетинговые исследования, предпочитают приобретать готовые дома (под отделку или «под ключ»), девелоперы коттеджных поселков в основном продают участки без подряда или с подрядом. Суммарное предложение составляет около 2500-3000 объектов.

Готовые дома на первичном рынке в сегменте организованных поселков представлены гораздо скромнее – всего около 100–150. Еще около десятка предложений в «старых» коттеджных поселках. В основном продаются дома площадью 250-350 кв.м.

Кризис внес свои коррективы в развитие и формирование нижегородского рынка загородной недвижимости. Реализация проекта занимает около четырех-пяти лет – а «длинных» денег в условиях кризиса нет. Поэтому и наиболее востребованными оказываются коттеджные поселки высокой степени готовности.

Второй из кризисных трендов – активизация компаний, предлагающих энергоэффективные экономичные быстровозводимые дома («RUSKA», «Теплый дом» и т.п.) во многом определит облик будущих коттеджных поселков. К новым технологиям интерес большой. Сроки, цена, качество привлекают. Еще один тренд – рост спроса на экологически чистые деревянные дома.

В 2010 году в сегменте организованных коттеджных поселков предположительно будет возводиться не более 150 домов.
Растет спрос на коттеджи вне организованных поселков. Это дома площадью 200-400 кв.м., возводимые для продажи частными застройщиками. Как правило, они продаются без отделки. А всего на рынке в продаже представлено около 2000 загородных домов и примерно столько же участков под застройку.
Повышенным спросом пользуются участки или дома под снос в пределах 30 км от Нижнего Новгорода, в деревнях с развитыми инженерными коммуникациями.

Отчаявшись приобрести квартиру в многоэтажном доме из-за высоких рисков недостроя или дом в коттеджном поселке, граждане сами начинают активное строительство. Причем тренд, связанный с переездом людей из Нижнего Новгорода в сельскую местность проявился еще до кризиса. А сейчас строительство собственного дома стало чуть ли не единственной возможностью получения нового жилья.

Материал подготовила Наталья Чернышева