Монополии квартирного рынка Москвы и ЦЕНОВОЙ СГОВОР

Статьи

В последний год чрезвычайно много было разговоров про сложившиеся монополии на рынке квартирного строительства в Москве. Мнение это, можно сказать, стало расхожим. Словно неопровержимый аргумент его использовали и чиновники-политики, предрекая крах рынку, не обходили этот тезис стороной и многие журналисты. Наконец, уж с телеэкранов открыто стали вещать: монополия, сговор держать цены, обман трудового народа!

Что характерно: никто, нигде и никогда не привел перечня сговорившихся монополистов.

Это просто удивительно. Ни в одной из других отраслей никто не стесняется называть имена и компании. Так прямо и пишут: тот скупил все в своей отрасли, этот договорился с основным конкурентом, здесь рынок поделили три такие вот компании.

С чего бы это мужество и гражданская смелость стала отказывать у, в общем-то, влиятельных лиц и крупных изданий? Или первый канал ТВ смертельно боится поссориться с главой ДСК-1? Или г-н Ресин и г-жа Батурина – неприкасаемые персоны?

Да нет, конечно, дело совсем не в том, что настала эпоха `негласности`. Все гораздо проще. Намного проще. Вся беда в том, что список `монополистов` и сговорщиков не помещается ни в формат газетных статей, ни в телевизионные сюжеты.

Попробуем перечислить только основных нынешних игроков на квартиростроительном рынке Москвы. Мелочь оставим за бортом. И финансово-инвестиционные корпорации оставим за бортом. И подрядные организации оставим за бортом. И работающих в элитном сегменте. И тех, кто основным профилем имеет нежилье. А что делать? Иначе и в Интернет не поместится список `монополистов`.

Поехали:

ДСК-1

ПИК

Интеко

Главмосстрой

СУ-155

МФС-6

МСМ-5

ПСК `Крост`

Дон-строй

Строймонтаж (ныне Миракс)

Капитал-Груп

Баркли

УЭЗ

С-Холдинг

Квартал

Поликварт

Жилищная Инициатива

Тема

Ингеоком

ДИПС

Два десятка я назвал с ходу. Еще кого-то не упомнил наверняка. Все перечисленные компании имеют весомые доли в московском `пироге`. И естественно являются злейшими друзьями по отношению друг к другу.

Вот потому-то и не называет `монополистов` по именам. Перечислишь хотя бы половину списка – засмеют, какой же это монополизм. Назовешь, мол, ДСК-1 и Интеко поделили рынок, недоуменно спросят – а куда делись ДИПС, Дон-строй и ПИК?

Хорошо, спросит многоуважаемый читатель, но почему же тогда в ряду перечисления нет ни единой иностранной компании? Уж они-то точно б подсуетились, будь у нас рынок открыт. Однако и здесь вопрос далеко не однозначен.

Жилищное многоэтажное строительство, по большому счету, везде удел локальных, местных компаний. Оно малоинтересно для западных девелоперских компаний. По той простой причине, что более ориентированы они на нежилое строительство, хотя вполне готовы реализовать и жилищный проект, будь он более выгоден для данной площадки. Но это, скорее, исключение. Другое дело – подрядчики. Мы помним, что у нас в прошлое десятилетие активно работали и турки, и югославы, и болгары. Может, здесь монополия подняла свою голову нежданно-негаданно? Поспешу успокоить: иностранные подрядчики продолжают работать, только турок и болгар сменили бригады из Молдавии, Украины и Таджикистана. Они гораздо дешевле и проблем с ними меньше. Можно спорить о качестве и квалификации, но к разговору о монополизме это отношения не имеет.

Хорошо, зададимся следующим вопросом: открыт ли рынок жилого строительства для иных компаний, чем из вышеперечисленного списка? Может ли ярославский или башкирский девелопер придти и начать строить москвичам дешевое и качественное жилье?

`З`исть-то он з`ист, да хто ж ему даст?` – помните этот чудный анекдот про украинца и его пса? Только в нашем случае – кто ярославцу даст … денег? Ведь вся проблема не в чиновничьих барьерах и сговоре воротил, а в необходимости иметь миллионы для выкупа хотя бы одной стройплощадки. Денежный барьер – вот основная препона для регионалов. Аукционы стройплощадок проходят с завидной регулярностью, и суммы зачастую переваливают за десять миллионов долларов.

То есть рынок-то открыт, но планка для входа в него – о-го-го. Никакого сговора не надо. Изначально москвичи оказываются в преимущественном положении по той причине, что имеют прямые контакты с московским же финансовым капиталом. Регионалы изначально остаются за бортом, им не хватает финансовых средств для полномасштабной работы у себя в регионах.

Вот потому-то список участников московского рынка меняется слабо.

Перейдем к следующей части нашего марлезонского балета. Параллельно с монополизмом нередко упоминается и ценовой сговор.

Будучи внутренним участником рынка недвижимости, неоднократно наблюдал в том или ином виде попытки установить единую ценовую политику среди нескольких компаний хотя бы для одного продаваемого объекта. И что же вы думаете? Без шансов. Во всех случаях. Продержавшись недолго, участники довольно быстро начинают решать свои проблемы за счет других, и вся выстраиваемая политика идет в тартарары. Мне известен единственный успешный метод установить четкую политику ценообразования без демпинга, перепродаж объемов и прочего бардака: это принцип `один объект – один реализатор`. Вот здесь все в порядке. Сам себе врагом не будешь. Как пример – реализация `Миэлем` `Гранд-парка`.

В нашей сложившейся культуре ведения дел невозможен ценовой сговор между несколькими лицами даже по одному объекту. Нетрудно заметить – и рекламу этого объекта каждый у нас ведет самостоятельно. В масштабах же десятков компаний-реализаторов сие в принципе невозможно. В Москве на рынке нового строительства мы имеем жесткий конкурентный рынок. Идет плотная борьба за площадки. Идет толкотня за потребителя.

Но, спросите вы, чего же так единодушно стояли стеной реализаторы жилья летом этого года, когда наблюдался заметный спад спроса при проблемах с привлечением новых кредитов (банковский кризис)?

Вопрос хороший. Ну, во-первых, особого единодушия не наблюдалось. Кто-то ни на йоту не сдвинулся с достигнутого уровня, а кто-то развернул кампании особых скидок и подарков. Кое-кто откровенно в прессе заявлял лозунги типа `Лето сушит цены`. Как обычно, каждый решал проблемы самостоятельно.

Во-вторых, есть такая штука как логика. Какими бы разными не были первые лица в компаниях, реализующих жилье, однако понимание о том, что такое бизнес у всех имеется. И уж прекрасно все чувствовали, что летние кризисные явления имеют под собой, прежде всего, психологическую почву без экономической подоплеки. Откровенное снижение цен этим летом не привело бы к значительному росту спроса. Наоборот, оно бы сыграло против реализаторов, дав дополнительный повод потенциальным покупателям отложить покупку до ценового дна. Вот этот момент все чувствовали единодушно. Здесь не понадобилось и тени сговора. Голова на плечах у всех имелась.

Вот потому-то и реально снижение все дружно вуалировали одномоментными скидками, подарками, переходом к выгодному курсу пересчета доллара в рубли. Либо вообще устраивали трюк со шляпой: тихонько повышали цены, а потом громогласно заявляли о суперскидке в 5-10%.

Осенью, когда покупатели потихоньку вернулись на рынок и реализация уверенно пошла вверх, все эти скидки-подарки, за редким исключением, потихоньку были свернуты.

Наконец, последний известная мне попытка – случай, когда несколько компаний-реализаторов создали единый денежный пул (очень небольшой, кстати, по сравнению с рекламным бюджетом каждой компании) с целью стимулирования спроса через прессу. Внимательный читатель, думаю, обращал внимание на ряд откровенно `джинсовых` статей в центральных газетах и журналах в 4-м квартале года, воспевающих грядущий рост цен на рынке.

И что же? Это вершина ценового сговора? Нет, это обычное безалаберное расходование ставших `ничьими` средств. Уж не знаю – поверил хоть кто-то, сумевший заработать 50-100 тыс.долларов, грубым увещеваниям бежать и покупать.

Еще раз повторюсь, на нынешнем уровне состояния дел полномасштабный сговор невозможен в силу и субъективных и объективных причин. Ценами управляет рынок. С его настроениями покупателей и продавцов, с его обеспеченностью свободными средствами, с его законами предложения и спроса.

И все-таки, рынок квартирного строительства у нас не идеален. Существует большая разница между компанией работающей по городскому заказу и не имеющей к нему доступа. Устойчивость в кризисных ситуациях разная.

Да что там говорить, ведь практике аукционов по продаже земельных участков под строительство всего два года от роду. 90% жилья, продающегося сейчас на рынке, не имеет отношения к этим аукционам, ибо строится на запасе тех площадок, которые, фактически, раздавались в 1999-2002 годах под договор о передаче 30-45% квартир городу. Две огромные разницы: занял ли ты 5-10 млн., купил площадку и только спустя год открыл продажи или занял ты 100 тысяч, освоил площадку, а под конец расплатился квартирами. Экономика в корне разница.

Наконец, лоббистские возможности у наших девелоперов разные. Кто-то легко преодолевает все подписи и согласования, в корне давит протест населения, живущего вокруг стройплощадки, а кто-то мыкается `по полной`, что называется.

Рынок недвижимости серьезно отличается от прочих товарных рынков. Глупо сравнивать его с базаром или с фондовым рынком. Здесь все по-другому. Мне лично кажется, что основная причина здесь – земля. Земельный ресурс. Который не создается и не воспроизводится. Именно она ключ к той ситуации, которая создается на рынке квартир. И монополии бы, по большому счету, следовало бы искать здесь, а не среди бетона и кирпичей.