Мягкой вам посадки

Статьи

В то время как цены на недвижимость в Европе и Азии растут, на американском рынке жилья началась полоса стагнации. Спекулянты спешно избавляются от ставшей обременительной недвижимости

Вэтом году жилье в отдельных российских городах подорожало более чем вдвое. Динамично росли цены на недвижимость в бывших советских республиках. Европейский и китайский рынки жилья демонстрировали плавный рост. А вот рынок недвижимости в США впал в кому. Его участники из-за снижения спроса на новые дома столкнулись с немалыми трудностями. Впрочем, американские риэлтеры все еще надеются, что жилищный сектор «взял курс на мягкую посадку», и катастрофы удастся избежать.

Это когда-нибудь лопнет

Минувшей осенью после непродолжительной передышки возобновился рост цен на жилье на Украине. С начала года стоимость квартир в Киеве увеличилась на 50–60%, а в регионах недвижимость подорожала в среднем на 30–40%. Стремительнее всего растут в цене однокомнатные квартиры. Сегодня за «однушку» в украинской столице продавцы просят — в зависимости от района города — от 80 до 130 тыс. долларов. В среднем же квадратный метр в Киеве стоит порядка 2 тыс. долларов. Квартиры в Харькове, Львове, Донецке, Одессе, Днепропетровске почти в два раза дешевле. Однако и в этих городах зафиксирован рост цен. По прогнозам украинских риэлтеров, ситуация на рынке стабилизируется только в начале следующего года. Некоторые из них высказывают предположение, что спрос на жилье подогревается слухами о предстоящем введении налога на недвижимость для физических лиц: конкретные размеры ставок налога пока неизвестны, что лишь усиливает неопределенность. Кроме того, разогреву рынка способствуют квартирные спекулянты — по некоторым оценкам, с их участием совершается от 30 до 50% сделок. К тому же увеличиваются объемы ипотечного кредитования.

Во втором полугодии оживился и белорусский рынок недвижимости. Если в начале 2006 года цены на квартиры в Минске оставались почти стабильными, то в октябре аналитический центр Realt.by зафиксировал ценовой всплеск — недвижимость подорожала на 3%, и сейчас на минском рынке жилья средняя цена составляет порядка 1,2 тыс. долларов за квадратный метр. В целом с начала года жилье в белорусской столице подорожало примерно на 15%.

Продолжает подниматься в цене жилье и в Казахстане. «Цены растут спекулятивно», — заявил недавно президент страны Нурсултан Назарбаев. По его словам, стоимость квадратного метра «вздувается» изо дня в день. Лидеры роста — Астана и Алма-Ата. Так, средние цены на недвижимость в Астане — порядка 1,5 тыс. долларов за квадратный метр. Назарбаев призвал финансистов, Национальный банк и правительство «подробно исследовать этот феномен» и выразил обеспокоенность, что если все так и будет продолжаться, то рынку недвижимости угрожают серьезные потрясения. «Это когда-нибудь лопнет обязательно», — сказал он.

По данным компании Ober Haus, в Латвии цены на недвижимость выросли примерно на 30%. Осенью рынок стабилизировался, а рост стоимости продолжился преимущественно в Риге — за полгода жилье здесь подорожало в среднем на 20%. Разброс цен за квадратный метр в новостройках, расположенных в центре латвийской столицы, сегодня составляет от 4 до 8 тыс. долларов (это на 10–15% выше, чем в Вильнюсе и Таллине). Средние цены на вторичном рынке — 1,5–2 тыс. долларов за «квадрат». По мнению экспертов, уверенный рост стоимости жилья в странах Балтии поддерживается низкими процентными ставками по кредитам и повышением доходов населения.

Плавный рост

Оптимистичные настроения царят на рынке жилья Великобритании — его участники дают обнадеживающие прогнозы. Нынешним летом цены на недвижимость в этой стране выросли незначительно, а в сентябре риэлтеры ощутили существенное снижение спроса. Однако провал оказался непродолжительным. Уже в ноябре, по данным ипотечной компании Nationwide, рост цен на жилье в Великобритании составил 1,4%. По данным британских исследовательских компаний, сейчас объем предложения на рынке недвижимости находится на двухлетнем минимуме, поэтому в среднесрочной перспективе они ожидают устойчивое повышение стоимости. По оценкам компании Knight Frank, в 2007 году рост цен на жилье в Великобритании составит порядка 6%. Кстати, по данным британских банков HBOS и Halifax, цены на жилые дома в Великобритании выросли за 10 лет на 187%, а в Лондоне — на 240%.

По информации Knight Frank, в следующем году высокие темпы роста цен на недвижимость могут быть зафиксированы в Хорватии, на Кипре, в Эстонии, Польше, Румынии, Словакии и Турции. Скорее всего, сохранится повышательная динамика и на французском рынке жилья. Во всяком случае в этом году цены здесь плавно росли, а французские строительные фирмы продемонстрировали хорошие финансовые показатели. Так, квартальная прибыль второй по величине французской строительной компании Bouygues в декабре выросла на 36% по сравнению с тем же периодом прошлого года за счет выполнения контрактов на строительство дорог и спроса на жилые дома во Франции. Более того, компания сообщила о намерении нанять дополнительно 35 тыс. рабочих, чтобы удовлетворить растущий спрос на строительные работы во Франции и за ее пределами.

Продолжается рост цен на недвижимость в Китае. Правда, по сравнению с прошлогодними показателями он существенно замедлился. Так, в октябре в 70 крупных и средних городах новое коммерческое жилье подорожало всего на 0,3%. Наиболее быстрыми темпами жилье дорожало в Пекине (10,7%), а вот в Шанхае оно даже подешевело. Только за восемь месяцев этого года объем инвестиций в китайскую недвижимость достиг примерно 138 млрд долларов, прошлогодние показатели оказались превышены почти на четверть. Следует отметить, что китайское правительство не на шутку озабочено бурным развитием рынка недвижимости, поскольку бум в строительном секторе создает ряд инфраструктурных проблем. Сегодня в китайских городах автобусы едут медленнее, чем велосипеды, а средняя скорость движения автомобилей на крупнейших столичных магистралях снизилась наполовину по сравнению с 1996 годом. Примерно на 100 из 183 главных перекрестков города регулярно возникают пробки. Любопытно, что сейчас в Пекине реализуется программа «Жителям города — доступное жилье». Правда, в отличие от расплывчатого российского жилищного проекта она содержит конкретный перечень мер. В частности, в ближайшие пять лет в Пекине планируется ограничить строительство элитного жилья и уделить основное внимание возведению коммерческих зданий с квартирами небольшой площади, домов с квартирами для сдачи в аренду по доступным ценам, а также жилья, которое будет продаваться по пониженным ценам семьям со средними и низкими доходами.

Драматические изменения

Американский рынок недвижимости лихорадит. После нескольких лет непрерывного роста цены на недвижимость остановились. Сейчас средняя стоимость новых односемейных домов составляет около 248 тыс. долларов. По экспертным оценкам, в этом году прирост стоимости жилья не превысит 3%, а в следующем году цены даже несколько снизятся. Это непривычная для американцев конъюнктура, ведь в прошлом году цены на недвижимость в США выросли более чем на 13%. Сейчас же участники рынка фиксируют снижение спроса на жилье и падение объемов строительства новых домов. По данным Национальной ассоциации риэлтеров США, уровень продажи жилья до конца года будет ниже прогнозных показателей, поскольку на рынке образовался дисбаланс между спросом и предложением. Сейчас продавцам приходится туго — они вынуждены прилагать дополнительные усилия в переговорах с потенциальными клиентами. Американские экономисты всерьез опасаются, что от затяжного спада на жилищном рынке могут пострадать и связанные с ним сектора промышленности.

Кстати, американские домостроительные компании уже ощутили последствия охлаждения рынка недвижимости. Так, в третьем квартале прибыль третьей по величине строительной компании — Lennar Corp. упала на 39% (с 337,3 до 206,7 млн долларов). Кроме того, в ожидании дальнейшего ухудшения ситуации на рынке жилья Lennar понизила прогнозные показатели. На 50,7% снизилась квартальная прибыль домостроительной компании D. R. Horton. Ее доходы упали на 4,4% — до 4,8 млрд долларов против 5,02 млрд годом ранее.

«На американском рынке жилья происходят драматические изменения», — заявил недавно на одном из симпозиумов представитель домостроительной компании Hovnanian Enterprises Inc. Он сообщил, что цены на новые жилые дома немного снизились из-за использования различных скидок и программ, направленных на стимулирование продаж и привлечение клиентов. К тому же доля перекупщиков и инвесторов в структуре покупателей оказалась выше предыдущих оценок домостроительных компаний, и теперь эта категория клиентов распродает жилье, тем самым увеличивая предложение на рынке жилой недвижимости.

Фото: ИТАР-ТАСС