Легальная ипотечная дорожка в обход 214-го закона

Статьи

Прошел год, и аналитики по-прежнему спорят, чем был для рынка закон об участии в долевом строительстве — локомотивом роста цен или стартовым выстрелом. Однако договорам долевого участия закон нанес почти смертельный удар. Чтобы продать незавершенные новостройки, девелоперы стали прибегать к весьма замысловатым комбинациям. В этих условиях особенно проворным оказался один из самых, казалось бы, нерасторопных банков — Сбербанк. Он предложил свою схему, которая на рынке получила название депозитарной. По свидетельствам большинства крупнейших столичных застройщиков, в ближайшее время они собираются начать ее массовое использование.

По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в последние годы 3/4 квартир в России строилось на деньги дольщиков. Система финансирования требовала и частных денег, и банковских кредитов. После 1 апреля 2005 года введение солидарной ответственности с застройщиками отпугнуло банки, а жесткие требования к оформлению разрешений на строительство практически закрыли доступ девелоперов к деньгам физических лиц. «Можно и сейчас заключать договоры соинвестирования, но тогда ни один банк не даст застройщику кредит, — рассказывает начальник отдела по работе с финансово-кредитными организациями компании «Крост» Дмитрий Бодаренко. — По 214-му закону защищен покупатель, но это слишком невыгодно для строителей».

Имя им — легион
Сейчас девелоперы взамен договоров долевого участия и соинвестирования используют едва ли не десяток различных схем для того, чтобы привлекать частные деньги. Векселя и облигации, ПИФы и ЖСК, договоры предварительной продажи — лучше не спрашивать у юристов, что они гарантируют. «Раньше, до вступления в силу 214-го закона, покупатель при заключении договора соинвестирования был защищен гораздо больше, чем сейчас, например, по договорам предварительной продажи», — поясняет Д. Бодаренко.
Справедливости ради надо упомянуть, что и прежде ситуация с покупкой новостроек не была безоблачной — об этом свидетельствуют хотя бы осенние скандалы с обманутыми дольщиками. Именно недостатки сложившихся правил игры вынудили законодателей приступить к разработке нового закона. Другое дело, что он оказался далек от реалий рынка, и первыми пострадали как раз обычные покупатели. При этом принятие предложенных строителями поправок переносится раз за разом. И хотя они вступят в действие в лучшем случае осенью, многие девелоперы выражают опасение, что столь долго шлифуемые формулировки не решат нынешних проблем. А пока застройщики изворачиваются как могут.
Сейчас на рынке действуют джентльменские правила. То есть подписываются какие-либо документы, подтверждающие передачу денег, а все существенные условия (сроки сдачи, качество и расположение квартиры) обсуждаются в не имеющих законной силы, подчас устных договоренностях. Но, как показывает история, такие обещания действуют, когда на рынке все в порядке. Стоит условиям измениться, и максимум, на что стоит рассчитывать покупателю — возврат денег после длительного и неприятного судебного процесса. Без компенсации и, само собой, без квартиры. «Сейчас есть две законные схемы, — объясняет вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. — Первая — работа в соответствии с законом о долевом участии. Вторая — привлечение средств в рамках нового Жилищного кодекса, когда создается жилищно-строительный кооператив одного дома — таких сейчас все больше и больше».
Все это привело к тому, что те немногочисленные новостройки, которые реализуются в жестких рамках 214-го закона, продаются на 20–25% дороже, чем аналогичные, но, например, по вексельной схеме. С одной стороны, на строительном рынке наблюдается дефицит финансовых ресурсов. С другой — покупатели хотят гарантий, а им кивают только на репутацию компаний. И это в ситуации, когда с рынка ушло немало стабильных прежде застройщиков. Крупные игроки рынка ищут новые схемы, которые и закон бы не нарушали, и выгоду несли. Первым решение нашел Сбербанк.

Раз депозит, два депозит — готов застройщику кредит
Суть депозитарной схемы заключается в следующем. Строительная компания, которая готова вложить в проект не менее 20% собственных средств, заключает со Сбербанком соглашение о кредитовании проекта. Покупатель квартиры подписывает с застройщиком договор о резервировании площади в возводимом объекте, после чего приходит в банк. На основании этого договора он открывает целевой накопительный счет, куда помещает деньги на будущую квартиру.
Сбербанк в свою очередь выдает девелоперу кредит, контролируя использование средств. «Процентная ставка по кредиту способна изменяться от стандартной до минимальной — сейчас это ставка LIBOR, — рассказывает директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. — Застройщик сам управляет размером этой ставки, регулируя объемы «подписки» на квартиры».
Банк финансирует строительство на оговоренные 80% вне зависимости от того, есть ли будущие покупатели или нет, но чем больше клиентов заключили договоры с девелопером и чем большую сумму разместили на соответствующих накопительных счетах, тем ниже ставка. Если в общем покупатели внесли в банк сумму, равную или превышающую размер кредита, то ставка составит около 5%. Она регулярно пересчитывается, чтобы учесть поступление новых средств или ситуацию, когда клиенты снимают свои деньги со счета.
После получения застройщиком свидетельства о праве собственности на объект покупатели на основе договора резервирования заключают договор купли–продажи, а деньги с их счета перечисляются на счет строительной компании. В итоге будущие покупатели не рискуют своими средствами, так как их деньги хранятся в банке — именно он несет перед ними ответственность. В свою очередь застройщик получает кредит на гораздо более выгодных условиях, чем если бы он воспользовался обычным займом (ставки по ним достигают 30% и выше).
«Схема Сбербанка только предложена и пока не получила практического развития, — поясняет В. Казейкин. — Она не лишена здравого смысла, поэтому должна быть обкатана и при получении результата сможет широко применяться». Пока реальных проектов еще нет, а идея встречена рынком неоднозначно.

Через тернии — куда?
Даже те, кто сотрудничает со Сбербанком, не спешат воспользоваться его предложением. Например, компания «Крост» продает квартиры с привлечением ипотечных кредитов Сбербанка и является генеральным подрядчиком на нескольких его проектах. Но прибегать к финансированию по новой системе здесь не собираются. «Мы крупная компания, нам доверяют, — поясняет Д. Бондаренко. — А по этой схеме получается, что Сбербанк выдает нам под проценты нами же привлеченные средства. Может, это и нужно покупателям, но для нас невыгодно. Вот для фирм, которые неизвестны на рынке, участие в такой программе — единственный шанс».
Сбербанк действительно подтверждает, что доступ к сотрудничеству открыт практически для всех. «Сколько компаний строит жилье, столько и вправе воспользоваться этой схемой, — говорит А. Чувин. — Для этого достаточно не привлекать дольщиков, иметь возможность вложить в проект 20% собственных средств и получить разрешение на строительство».
Но, несмотря на декларируемую открытость, начал банк именно с крупных компаний. «Официально подтвердили готовность работать по этой схеме группа компаний ПИК и «Интеко», — рассказывает А. Чувин. — Одобрен кредит группе компаний МИАН. Ряд девелоперов неофициально приняли нашу схему, некоторые — раздумывают». Приглядываются и остальные. «Наша компания вот уже несколько лет активно сотрудничает со Сбербанком по вопросам финансирования строительства, — делится заместитель директора департамента финансов группы компаний СУ-155 Алексей Мигалин. — Мы положительно оцениваем предложенную схему, в настоящее время она находится в стадии проработки». По мнению В. Казейкина, если бы депозитарная схема была невыгодна, то строители не заключали бы договоры со Сбербанком.

Многорукий Сбербанк
Из-за прошлогодней ситуации с соинвесторами власти обратили внимание на рынок новостроек. То, что «серым» схемам осталось действовать недолго, обещает и депутат Госдумы, президент Международного ипотечного клуба Александр Коган: «При разработке поправок к закону № 214 мы существенно расширили круг платежных средств, которые попадают под действие закона об участии в долевом строительстве. Он будет регулировать покупку новостроек с помощью ценных бумаг, облигаций, векселей, ПИФов, ЖСК и других накопительных схем. Схему Сбербанка тоже постараемся учесть. Думаю, осенью поправки уже начнут работать».
Крупные банки, участвующие в кредитовании строителей, неохотно комментируют действия конкурентов, но в неформальной беседе банкиры высказали мнение, что заявленная схема похожа на рекламный ход. При этом практически все отметили, что в данном случае Сбербанк, пользующийся наибольшим доверием населения, обладает существенным преимуществом перед другими участниками рынка.
Действительно, если отвлечься от схемы и посмотреть с точки зрения маркетинга, то в данном случае продается не финансовая услуга, а бренд. В осенних скандалах оказались замешаны и некоторые крупные застройщики, которые до этого не один год успешно работали. Так что даже сложившаяся репутация не притупляет настороженности покупателей. Тогда как под крылом Сбербанка любой, даже малоизвестный застройщик может рассчитывать на привлечение клиентов. «Таким образом Сберегательный банк серьезно усиливает свое присутствие на рынке, — считает заместитель генерального директора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. — Он финансирует дружественные ему компании и при этом действительно дает покупателю возможность приобрести жилье на самой дешевой стадии работ. Кроме того, он замыкает на себя лучшие строительные компании, работающие в массовом сегменте». Усиливает банк свои позиции и в области ипотечного кредитования. В большинстве новостроек купить квартиру по ипотеке реально только с привлечением того банка, который финансирует строительство. Расширяя список компаний-кредиторов, Сбербанк готовит поле и для ипотечных заемщиков.

Кто крайний?
Чем обернется применение этой схемы для покупателя, еще не совсем ясно. Например, по мнению А. Мигалина, на отпускные цены эта схема не повлияет, а В. Казейкин полагает, что она приведет к удорожанию жилья. Предположительно, покупка по этой схеме окажется выгоднее, чем по договору долевого участия в строительстве в рамках 214-го закона. Там и себестоимость выше, и малое количество таких новостроек позволяет продавцам повышать цены. Как-никак, а по 214-му закону покупатель получает все гарантии.
При работе по депозитной схеме клиент защищен не от всех рисков. Если речь идет не только о гарантированном возврате денег, но и о точном выполнении обязательств застройщика, то придется полагаться на договор резервирования площади. Эта сделка не регулируется законодательством, потому важные параметры вроде соответствия площади помещения, его местоположения, — остаются на совести строительной компании. Более того, сама схема способна подтолкнуть застройщика к нарушениям — если он откажется выполнять условия, то сможет продать готовый дом гораздо дороже, чем на этапе строительства, и вернуть кредит Сбербанку. А клиенту останется только забрать деньги со счета.
Некоторые девелоперы на условиях анонимности сообщили, что договор их компаний с банком по этой схеме будет достаточно гибким. Раз покупатели вправе в любой момент забрать деньги, поставив застройщика перед необходимостью выплачивать Сбербанку кредит под высокие ставки, то и строители хотят получить определенную свободу маневра.
Впрочем, старший юрист компании «Линия права» Александр Казаков не так критичен: «Если сравнивать с другими «серыми» сделками, то депозитная схема лучше. В этом случае появляется третье лицо между строителем и заемщиком, которое вносит дополнительные гарантии. По договору банковского вклада вкладчик вправе в любой момент отозвать деньги. И само участие Сбербанка гарантирует, что клиент либо получит квартиру, либо вернет деньги, потеряв только проценты за эти год–полтора».
Получается, что депозитная схема занимает промежуточное положение: больше гарантий и дешевле, чем «серые» сделки, но не так надежно, как работа по 214-му закону.
Остальные особенности схемы не так явно выражены. Например, кого-то не устроит ограниченный выбор адресов: Сбербанк примет участие во многих проектах, но далеко не во всех. Зато покупатель получает больше возможностей использовать ипотечный кредит.
В каком-то смысле этот способ ухода от закона стал формой его выполнения. Сбербанк действительно взял на себя солидарную ответственность перед покупателями. Правда, одну часть риска переложил на застройщика, которому при оттоке с целевых счетов денег покупателей придется платить банку ставку обычного кредита. А риск неполучения квартиры возложен на покупателей — их привлечет только сама возможность гарантированно вернуть деньги. Учитывая стоимость услуги для строителей, получается, Сбербанк торгует доверием к себе за 5% минус стоимость операционного обслуживания.