Квартиры в сентябре-октябре 2017 года: спрос и цены ползут вниз. На рынке исчезла сезонность

Статьи

Надежды продавцов на активизацию вторичного рынка с началом осени не оправдались – число сделок с квартирами, по данным Росреестра, просело более чем на 10% и в Москве, и в Подмосковье, цены также продолжили ползти вниз. С уходом инвесторов сезонность на рынке почти исчезла – обычные покупатели выходят на сделки, ориентируясь не на даты в календаре, а на необходимость решения назревших жилищных проблем.

Объем предложения «вторички» в сентябре практически не изменился по сравнению с августом. Согласно статистике риелторских агентств, динамика не превышала нескольких процентов.

По данным «Азбуки Жилья», на территории «старой» Москвы количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,4% по сравнению с сентябрем, а их суммарная площадь – увеличилась на те же 0,4%. По информации «ИНКОМ-Недвижимости», число квартир в экспозиции выросло на 2,5%. «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» сообщает об увеличении предложения на 4% относительно августа. Однако доля нового предложения (впервые выставленного на продажу в отчетном месяце) сохранилась на уровне летних месяцев, подсчитали в компании.

Аналогично и в Подмосковье: с началом осени количество новых объектов на областном рынке увеличилось всего на 3,3% к августу, сообщает Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис». Общий объем предложения, наоборот, снизился на 1,1%.

Столь маловыразительная динамика объема предложения свидетельствует о том, что «высокий» сезон на вторичном рынке пока не начался, считает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Для сравнения: в сентябре 2016 г. объем предложения, по данным «Азбуки Жилья», вырос на 9% к предыдущему месяцу.

«Собственники вторичного жилья, по сути, просто проигнорировали начало осени: продают недвижимость те, кому это действительно необходимо, – согласен с коллегой Александр Целыковский, вице-президент ГРМО и КР «Мегаполис-Сервис», руководитель сети офисов АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь. – Остальные же потенциальные продавцы либо выжидают в надежде, что спрос хоть ненадолго, но все-таки пойдет вверх с кратковременным и небольшим ростом цен, либо отложили решение жилищного вопроса до лучших времен, полагая, что их недвижимость уже и так достаточно серьезно обесценилась».

Из-за большого количества таких «разочарованных продавцов», снявших квартиры с продажи, предложение продолжает сокращаться в годовом выражении. По данным «Азбуки Жилья», количество квартир на рынке Москвы по сравнению с сентябрем 2016 г. уменьшилось на 15%, их общая площадь – на 12%. По информации «Инкома», число квартир снизилось на 17,3%. В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», общее число лотов просело на 5,8%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)

В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве 9 071 переход прав на недвижимость на основе договоров купли-продажи – на 13,8% меньше, чем в августе. В Подмосковье аналогичный показатель снизился на 10,2%, до 44 901 перехода прав. Годовая динамика в обоих регионах была положительной: +3,6% в столице и +0,4% в области – благодаря снижению цен и удешевлению ипотеки.

В последние два года сезонность на вторичном рынке становится все менее выраженной: с одной стороны, летом спрос не впадает в спячку, с другой – отсутствует всплеск потребительской активности в начале осени. Напомним, в сентябре 2016 г. количество переходов прав сократилось в Москве на 11,9% к августу, в Подмосковье – на 12,9%.

Такие изменения вполне логичны: до кризиса сезонные перепады спроса во многом объяснялись присутствием на рынке значительного количества инвесторов – лето эти состоятельные граждане проводили далеко от Москвы, а ближе к осени возвращались в город и приступали к делам. Теперь инвесторы ушли.

А обычные покупатели, платежеспособность которых остаётся довольно низкой, выходят на сделки, ориентируясь не на даты в календаре, а на необходимость решения назревших жилищных проблем, отмечает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. И сентябрь для таких людей далеко не самое удобное время для решения квартирного вопроса – хлопоты, связанные с началом обучения детей в школе, отнимают много времени.

«В итоге по количеству внесенных авансов октябрь в последние два года оказывается лучше сентября (сентябрь 2017 г. в «Инкоме» в плане авансов был равен августу, как и в прошлом году – прим. ред.), а ноябрь – вообще наиболее прибыльным осенним месяцем. Видимо, такую же картину мы будем наблюдать и в этом году», – полагает Шлома.

Несмотря на более высокую активность покупателей в октябре, предпосылок для изменения сложившейся рыночной конъюнктуры эксперт не видит. На вторичном рынке жилья столицы будет продолжаться постепенное сползание цены, в том числе и из-за жесткой конкуренции между «вторичкой» и сегментом новостроек, уверен Сергей Шлома.

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», число авансов, внесенных покупателями, увеличилось в сентябре на 12,1% по сравнению с августом. «Однако говорить о том, что объем спроса наконец-то резко пошел вверх, не приходится, так как ситуация с авансами всего лишь вернулась на уровень июня и июля нынешнего года», – подчеркивает Александр Целыковский.

Это подтверждается и количеством заключенных на рынке «вторички» сделок, продолжает эксперт: в сентябре их было лишь на 3,1% больше, чем в августе. Правда, в годовом выражении рост количества сделок оказался весьма серьезным: +22,9%. Однако, по мнению Александра Целыковского, это скорее говорит о том, что прошлогодний сентябрь был очень плохим для рынка вторичного жилья.

«В целом же можно отметить, что число сентябрьских сделок примерно соответствует усредненным показателям мая-августа 2017 года. Поэтому если и можно говорить об активизации спроса со стороны покупателей, то скорее в разрезе сравнения с минувшим годом. Пока же можно прогнозировать, что сентябрьский рост количества авансов поддержит на должном уровне спрос на «вторичке» в октябре. При этом взрывной активности в нынешних условиях от покупателей ожидать не приходится. Остается лишь радоваться тому, что сейчас ситуация с объемом спроса заметно лучше прошлогодней», – отмечает Целыковский.

По его словам, первая декада октября по динамике спроса на подмосковном рынке вторичного жилья в целом была очень схожа с этим же периодом сентября. Как и месяцем ранее, в агентства в основном обращались клиенты для проведения альтернативных сделок. Покупателей с наличными деньгами мало, чаще приходят ипотечники и обладатели маткапитала. В целом же месяц по количеству сделок обещает быть похожим скорее на август, говорит Целыковский, не исключая при этом повторения сентябрьского сценария.

По данным аналитического центра «вторичку».