Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей

Статьи

Покупатели жилья боятся подорожания ипотеки, введения санкций, реформы 214-ФЗ, ослабления рубля….в общем, всего того, что произошло или произойдет в российской экономике в ближайшем будущем. Рынку недвижимости повышенная нервозность населения пока идет на пользу: по данным Росреестра, число переходов прав на недвижимость в Москве выросло на 40%, в Подмосковье – на 32%. Правда, богаче граждане не стали, поэтому повышенным спросом пользуются только недорогие квартиры, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 16 129 прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с сентябрем показатель вырос на 40,3%, а относительно октября прошлого года – на 40,9%. Похожую динамику демонстрирует и Подмосковье, где число переходов прав на жилье увеличилось соответственно на 31,8% и 24,5% – до 57 685.

Риелторские агентства также сообщают о значительном росте покупательской активности. Например, в «Азбуке Жилья» реальный спрос (число сделок) увеличился на 9,7% по сравнению с сентябрем и в 1,5 раза относительно аналогичного периода прошлого года. Потенциальный (количество обращений от потенциальных клиентов) – на 6,1% и в два раза. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» число обращений от потенциальных покупателей «вторички» в Москве и области (до 20 км от МКАД) увеличилось на 85% в месячном и 137% в годовом выражении, количество авансов – на 136% и 187%, а сделок – на 160% и 135%. Причем Подмосковье продемонстрировало даже более выразительную динамику, чем Москва. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», в Московской области число внесенных покупателями авансов по сравнению с сентябрем выросло на 13,3%, а по отношению к октябрю 2017 г. – на 21,9%. Количество сделок – на 7,3% и 29,3%.

«Инком» в октябре получил от покупателей на 38% больше авансов, чем в сентябре, и на 20% – чем в октябре 2017 г. В плане сделок нынешний октябрь оказался для компании на 25% лучше как предыдущего сентября, так и октября 2017-го. По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», на данный момент спрос на «вторичке» находится на максимальном уровне с декабря 2014 г., когда девальвация рубля привела к ажиотажному всплеску покупательской активности.

Вообще, оживление на вторичном рынке, по данным ряда риелторских агентств, началось еще в августе-сентябре. Главная причина – ситуация с ипотекой. С одной стороны, ставки по кредитам значительно упали за последний год, что, естественно, увеличило доступность жилья. Как отмечает Константин Барсуков, гендиректор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», в октябре 2018 г. ипотеку можно было взять на 0,5-1% дешевле, чем в октябре 2017 г.

С другой стороны, «ни для кого не секрет, что ипотека будет дорожать, причем вероятность того, что в декабре Центробанк вновь увеличит ключевую ставку, очень высока, поэтому многие покупатели справедливо торопятся решить свой квартирный вопрос до конца года», – говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». (См. на эту тему «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».)

Собственно, ипотека уже начала дорожать: после повышения ключевой ставки ЦБ в конце сентября в Сбербанке ипотека на готовое жилье подорожала на 0,6 процентных пункта, в ВТБ – на 0,4, в «Дом.рф» – на 1. Больше всех за последний месяц выросли процентные ставки в Совкомбанке – на 1,5 п.п. И процесс этот продолжается: о повышении ставок по ипотеке с середины ноября заявил Росбанк, напоминает Сергей Власенко. По его оценке, за последний месяц ипотека на покупку вторичного жилья подорожала на 0,5-0,6%.

Однако рынок этого еще не почувствовал. Во-первых, многие покупатели успели получить в банке одобрение кредита до повышения ставок. Во-вторых, их уровень все еще остается достаточно низким. По словам риелторов, в настоящее время вполне реально взять кредит под 9,2-10,2% годовых.

Но ожидание дальнейшего роста ставок стимулирует спрос. По информации «Инкома», доля сделок с привлечением кредита на вторичном рынке жилья Москвы достигла очередного максимума – 41,2%, в то время как в сентябре она была равна 39,75%. Год назад, в октябре 2017 г., доля ипотеки составляла 34%. В абсолютном выражении количество таких сделок выросло за год на 42,4%. Похожие цифры приводит и «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: в октябре 2017 г. с использованием кредитных средств покупалось 33% квартир, в сентябре 2018 г. – 40%, а в октябре – уже 44%.

Еще один аргумент в пользу покупки жилья именно сейчас – текущий уровень цен. Как отмечает Константин Барсуков, после серьезного падения цен в 2015-2016 гг. (примерно на 30-35%) стоимость недвижимости оставалась практически неизменной. «При этом за последний год люди адаптировались к посткризисной ситуации, стали более стабильно смотреть в свое будущее с экономической точки зрения. Эта стабильность на фоне низких цен позволила гражданам сделать покупку недвижимости психологически более комфортной», – поясняет Барсуков.

Тем более что из-за реформы законодательства о долевом строительстве изменился информационный фон – застройщики пугают покупателей и чиновников ростом цен на жилье. Это привело к изменению потребительских настроений – люди перестали ждать снижения цен на недвижимость.

Активизации спроса, в том числе инвестиционного, также поспособствовало снижение курса рубля и ожидание новых американских санкций против России, предполагающих среди прочего запрет на покупку российского госдолга и долларовые операции для госбанков (так называемые «санкции из ада»). Опасаясь принудительной конвертации твердой валюты в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов, часть из которых по традиции оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике). Как следствие, осенью резко выросло число инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на рынке вообще не было консервативных инвесторов (людей, приобретающих недвижимость для сохранения своих накоплений), то в сентябре 2018-го их доля составляла 12%, а к текущему моменту выросла уже до 20% от общего объема спроса, сообщает «Инком».

По-видимому, активность покупателей останется на высоком уровне и в ближайшие месяцы. По данным агентств недвижимости, число авансов и сделок в ноябре, как минимум, не сокращается или даже растет. Причем не только в Москве и ближнем Подмосковье, но, по словам Сергея Власенко, и на удалении от МКАД.

Помимо перечисленных выше причин рынок поддерживает календарный фактор – спрос в ноябре-декабре почти всегда увеличивается, потому что люди стремятся завершить важные дела до Нового года. При этом весь негатив, который в будущем, скорее всего, приведет к снижению спроса, в этом году не успеет проявить себя в полной мере. Хотя за последний месяц почти все банки так и ли иначе подняли ипотечные ставки, одобрение заемщика действует несколько месяцев, поэтому большинство сделок этого года пройдут еще по старым ставкам, отмечает Константин Барсуков. Не ожидается пока и резкого усиления санкционного давления на российскую экономику – принятие Конгрессом законопроекта об «адских санкциях», по данным Bloomberg, перенесено на 2019 г.

Объем предложения на вторичном рынке продолжает сокращаться. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в Москве количество выставленных на продажу квартир снизилось за октябрь на 1,7%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 10%. По информации «Инкома», показатель уменьшился на 6,3% и на 37,1%. В «Азбуке Жилья» подсчитали, что число лотов на рынке упало на 6,5% к сентябрю и на 38,9% к октябрю 2017 г., а их суммарная площадь – на 3,8% и 34,5%.

«Причины сокращения – рост количества сделок как по сравнению с прошлым годом, так и по сравнению с предыдущим месяцем», – говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Аналогично и в Подмосковье. Согласно подсчетам «Азбуки», по сравнению с сентябрём число квартир на рынке области уменьшилось на 16,2%, а их площадь – на 16,3%. То есть объем предложения после сентябрьского роста вернулся на значения конца лета, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья». Относительно октября 2017 г. предложение сократилось соответственно на 43,1% и 41,4%.

«Мегаполис-Сервис» приводит более скромные цифры: в октябре общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московской области снизился на 2,4% по отношению к сентябрю, в годовом выражении (к октябрю 2017 г.) квартир стало на 19,2% меньше. В то же время количество новых лотов, впервые вышедших на рынок, в октябре, по данным компании, превысило сентябрьские показатели на 10,5%. Однако это на 10,1% меньше, чем было зафиксировано в октябре 2017 г. Серьезный прирост новых объектов за месяц и небольшое снижение общего уровня предложения свидетельствует о том, что в октябре рынок был весьма активным, говорит Сергей Власенко.

«Учитывая, что последние месяцы года традиционно являются достаточно активными в плане совершаемых сделок, можно предположить, что и в нынешнем году уровень предложения в ноябре и декабре из-за так называемого фактора сезонности будет достаточно высоким. Для продавцов сейчас идеальное время выйти на рынок, ведь сюда пришла часть покупателей, которая из-за неразберихи вышла из депозитов и, чтобы не оставаться с кэшем, стремится вложить деньги в недвижимость. К тому же не добавляет оптимизма ситуация в экономической сфере, где сохраняется неопределенность с ценами на нефть, курсом рубля по отношению к другим валютам и т.д. Именно поэтому сезонность и тревожные тренды в экономике в ближайшее время будут стимулировать продавцов к скорейшей продаже недвижимости», – полагает Сергей Власенко.

Несмотря на рост спрос и снижение предложение, рублевые цены на квартиры в Москве, по данным
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.