Квартиры в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года: рынок поддержали ипотека и отложенный спрос. Но не факт, что этого хватит надолго

Статьи

Ноябрь оказался самым урожайным месяцем для вторичного рынка жилья с начала 2017 г. – в конце осени Росреестр зарегистрировал в Москве рекордное число переходов прав на недвижимость. Денег у людей больше не стало, но снизились ставки по ипотеке. Однако рост доходов населения кредиты заменить не в состоянии, поэтому на перелом ценового тренда риелторы пока не надеются.

Ноябрь

В ноябре Росреестр зарегистрировал в Москве рекордные 12 041 переход прав на недвижимость – на 5,2% больше, чем в октябре, и на 19,9% – чем в ноябре прошлого года. В Подмосковье ноябрь рекордов не ставил, но в целом тоже выглядел неплохо: 50 960 зарегистрированных переходов прав – на 10% больше, чем в октябре. Правда, по сравнению с ноябрем 2016 г. спрос просел на 5,8%.

Для компании «ИНКОМ-Недвижимость» ноябрь также стал лучшим месяцем года: по числу авансов, внесенных покупателями, он обогнал октябрь на 3%, а ноябрь 2016 г. – на 5%. Как подчеркивает директор департамента вторичного рынка «Инкома» Сергей Шлома, благодаря удачным в плане спроса октябрю и ноябрю отставание от 2016 г., в течение года достигавшее 20%, удалось сократить до 10%.

Данная тенденция характерна не только для компании, но и для всего столичного рынка: по итогам 11 месяцев 2017 г. Росреестр оформил лишь на 1% меньше переходов прав на недвижимость, чем за аналогичный период прошлого года. При этом еще в сентябре разрыв между текущим и прошедшим годом превышал 7%.

В «Азбуке Жилья» число сделок в ноябре выросло на 12% относительно октября, а количество обращений от потенциальных покупателей – на 3,1%. В годовом выражении потенциальный спрос увеличился на 26,3%. Впрочем, реальный сократился почти в той же пропорции – на 25%.

Ноябрьский всплеск спроса Сергей Шлома объясняет психологией: люди обычно хотят решить все возможные вопросы до конца года. «Некоторые покупатели на вторичном рынке жилья в течение года откладывали выход на сделку, ожидая дальнейшего снижения цен на недвижимость, а также более выгодных условий по ипотеке, в том числе и уменьшения ставок по кредитам, – рассказывает Шлома. – Замечу, что вообще это общерыночный тренд в среднесрочной перспективе. Однако ближе к концу года части из них хочется как можно скорее закрыть запланированные на этот год вопросы (связанные, в частности, с реализацией квартиры) и спокойно войти в год наступающий, поэтому как раз в октябре и ноябре отложенный спрос в том или ином объеме вышел на вторичный рынок жилья столицы». Но далеко не весь – согласно прогнозам «Инкома», по итогам 2017 г. из-за отложенного спроса компания недосчитается 20% сделок.

Как бы там ни было, очевидно, что значительная часть покупателей смогла реализовать свои предновогодние планы благодаря ипотеке: в октябре число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках Москвы увеличилось на 11,1% к предыдущему месяцу, в ноябре – еще на 17,4%. И если раньше спрос на кредиты в основном формировали новостройки, то сейчас ипотека все больше проникает на «вторичку». Например, в том же «Инкоме» в ноябре было заключено наибольшее количество ипотечных сделок с вторичными квартирами за текущий год: по сравнению с октябрем рост составил 12,8%, а в годовом выражении – 22,9%. Напомним, в октябре соответствующие показатели увеличились на 20,7% и 36,7%. (См. «Квартиры в октябре-ноябре 2017 года: Подмосковью не хватает ипотеки».)

Причина – снижение ставок. По данным ЦБ, в октябре (более свежих данных нет) средняя ставка выдачи ипотечных кредитов опустилась до 10,02% с 12,94% год назад.

Активно брали ипотеку и покупатели подмосковных квартир. Согласно подсчетам Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», на долю ипотеки в ноябре пришлось 43% сделок – на 6,2% больше, чем в октябре, и на 2,3 % – чем в ноябре 2016 г. Заметно возросло и количество альтернативных сделок – таковых было 51% от общего числа (+2,7% к октябрю).

Но мотивировала подмосковных покупателей главным образом все же не ипотека, а слухи о грядущем плавном снижении курса национальной валюты. Ну и традиционное стремление завершить все дела до новогодних праздников, считает Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис». Количество авансов от клиентов в компании увеличилось на 1,2% в месячном и годовом выражении, а по числу сделок ноябрь стал лидером года: по сравнению с октябрем этот показатель вырос сразу на 13%, а относительно ноября 2016-го – на 9%.

Декабрь

Несмотря на успешный ноябрь, «продолжения банкета» в декабре риелторы не ждут. «Согласно нашим прогнозам, декабрь 2017 г. будет менее активным, чем аналогичный период прошлого года, – говорит Сергей Шлома. – Декабрь 2016 г. был очень стабильным месяцем, покупатели тогда в течение всего месяца спокойно, не спеша, принимали решения о покупке квартир и продолжали вносить авансы в том числе и в последних числах декабря… А в этом году мы отмечаем небольшой спад по числу авансов уже с конца ноября, числа с 30-го. Поэтому можно предположить, что в декабре 2017 г. вторичный рынок жилья ожидает затишье (за исключением некоторых отдельных дней) и по показателям спроса этот месяц проиграет декабрю 2016 г».

Первые признаки снижения покупательской активности наметились и в Подмосковье, отмечает Сергей Власенко. О провале спроса речи не идет: как и в предыдущие месяцы, клиентов риелторских компаний интересуют самые дешевые «однушки» и «двушки» практически во всех сегментах рынка, будь то «хрущевки» или квартиры улучшенной планировки. А вот трехкомнатные квартиры в конце года практически не продаются.

Зато в январе ощутимый спад спроса неизбежен, несмотря на сокращение количества выходных и праздничных дней. «Вполне вероятно, что такой же ситуация останется в феврале и, возможно, даже в марте. В определенной степени спрос, конечно, поддержит ипотека, являющаяся драйвером в том числе и рынка вторичной недвижимости – без ипотеки и снижающихся ставок по ипотечным займам ситуация могла бы быть достаточно плачевной. Ведь по-прежнему остается очевидным, что платежеспособность населения продолжает находиться на достаточно низком уровне. Об этом свидетельствует увеличение количества ипотечных и альтернативных сделок на вторичном рынке», – подчеркивает Сергей Власенко.

Увеличение доступности ипотечных кредитов привело к вымыванию наиболее дешевых вариантов из предложения и небольшому росту цен на столичную «вторичку». По данным аналитического центра
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.