Кто заставит банкиров и дальше снижать ипотечные ставки

Статьи

Чем ближе финальные распродажи 2016 года, тем отчетливее перед игроками рынка жилищного кредитования встает задача выработки стратегии на следующий год. Интригу создает неопределенность в вопросе, будет продлена госпрограмма субсидирования ипотеки или нет.

Как и прогнозировал БН в предыдущем ипотечном обзоре («За самую дешевую ипотеку платят застройщики»), в августе процентные ставки продолжили снижаться.

Старт новому витку конкурентной борьбы дал еще в июле Сбербанк, объявивший о снижении ставок на 0,5-0,6 п. п. И другие банки оказались вынуждены следовать по проложенному флагманом руслу. Все, что они могли себе позволить, это оттянуть снижение на месяц-полтора.

Так, 22 августа объявил о снижении ставок при покупке первичного (не госипотека), вторичного жилья и рефинансировании Абсолют Банк (10-е место в рейтинге «Русипотеки» по объемам выдачи). По первичке ставки снизились с 13,7-14,7% до 12,5-13,5% годовых. По вторичке – с 12,95-14,2% до 12,5-13,5% годовых.

На следующий день снизил ставки по отдельным ипотечным программам Промсвязьбанк (17-е место). В частности, прежде процентная ставка вторичного рынка была единой и составляла 13,35% годовых, а теперь зависит от размера займа. Если кредит находится в пределах 3 млн руб., ставка будет равна 13% годовых, а при сумме свыше 3 млн руб. – 12,5% годовых.

Напомним: первым на ипотечном рынке градацию в зависимости от объема займа опробовал ВТБ 24 в январе 2014 года. И дублирование такого маркетингового хода свидетельствует о готовности Промсвязьбанка идти на увеличение рисков ради объемов кредитования.

А 29 августа снизил ставку по ипотеке с господдержкой до 11,3% годовых Россельхозбанк.

В общем, если просмотреть новостную ленту БН, станет понятно, что за август откорректировали условия выдачи жилищных кредитов большинство заметных игроков.
«Некоторые частные банки, в том числе и за пределами первой десятки, начинают рассматривать ипотечное кредитование как основной вид бизнеса и ведут более агрессивную политику по выдаче ипотечных кредитов», – отмечает руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Запланированное снижение ставок на сентябрь отложили единицы из активных участников рыночного сегмента. Таким образом, можно ожидать, что в сентябре темп снижения ипотечных ставок ослабнет.

Можно бы было спрогнозировать, что, отыграв шаг Сбербанка, ведущие игроки с условиями своих программ определились до конца года и сколь возможно долго попытаются ничего не менять. Ведь дальше ожидается сезонное повышение спроса, плавно переходящее в предпраздничный ажиотаж. Клиентский поток в любом случае не иссякнет, и демпинговать бессмысленно.

Благодаря усилению клиентских потоков возможен даже некоторый рост цен на недвижимость, что в итоге увеличит кредитное бремя заемщиков.

«На ближайшие полгода прогноз по вторичке в целом – стагнация цен, – полагает аналитик ГК “Финам” Тимур Нигматуллин. – На первичке – рост на уровне инфляции за счет оживления спроса на ипотечные кредиты».

Но прогноз, будто нынешние условия «заморозятся» до конца 2016 года, имеет право на существование с двумя оговорками. Все эксперты уточняют, что следующим стартом к снижению ипотечных ставок априори послужит снижение Банком России ключевой ставки.

Совет директоров ЦБ 29 июля принял решение сохранить ее на уровне 10,5% годовых; следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 16 сентября.

Но и при снижении ключевой ставки, по традиции, первым должен пересматривать свои продукты неторопливый Сбербанк. Если ЦБ снизит ключевую ставку не в сентябре, а вплотную к Новому году, потенциальные заемщики могут дождаться следующей волны понижения ставок только после новогодних каникул.

Кстати, на рынке ожидается повышение курса доллара, а в таких случаях обычая реакция Банка России – оставлять ставку неизменной.

«Мы прогнозируем, что курс на конец сентября составит 67 руб. за доллар и 74,4 руб. за евро, – заявляет главный аналитик банка “Глобэкс” Виктор Веселов. – Вместе с тем инвесторам нужно помнить: опасность девальвации рубля также будет зависеть и от макроэкономических и геополитических событий».

Кроме того, банкиры постараются зафиксировать нынешние ипотечные ставки до конца года, если заблаговременно станет известно, что государство продлит субсидирование ипотеки. Мотивы все те же – перспективы рынка прозрачны, что-либо инициировать обойдется себе дороже.

Летом неоднократно с различных высоких трибун звучало, что госсубсидирование продлено не будет. Но это были неофициальные заявления.

Между тем в конце августа премьер-министр РФ Дмитрий Медведев одобрил план наращивания ипотечного кредитования. Этот документ предполагает увеличение к 2020 году объем выданных в РФ ипотечных кредитов в 2,1 раза – до 2,5 трлн руб. На развитие ипотечного рынка планируется в 2017-2019 годах выделять по 20 млрд руб. И эти планы надо реализовывать.

То есть, похоже, субсидирование никуда не денется, только будут подкорректированы его условия.

Ну а если все же госипотека уйдет в прошлое, потенциальных заемщиков станет меньше, и за них придется побороться.

«Для банков, имеющих высокую степень зависимости от программы субсидирования, потребуется дополнительная адаптация бизнеса в 2017 году после прекращения программы, которая повлияет на риски и издержки, – рассуждает Сергей Гордейко. – Принципиальное преимущество получат банки, уже сейчас имеющие высокую долю кредитования вторичного рынка недвижимости и внедряющие электронные сервисы».

Проще говоря, если станет окончательно ясно, что господдержки впредь не будет, конкурентная борьба в несубсидируемых ипотечных сегментах сильно ожесточится. И более низкие проценты окажутся самым эффективным оружием. На кратковременных отрезках возможны даже предложения с нулевой прибыльностью.

Таблица

Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец августа)
для кредитов на 15 лет, 30-50% первый взнос, оформление страхования титула, жизни, имущества, справка о з/п 2-НДФЛ

Наименование вторичный рынок первичный рынок программа господдержки
Сбербанк России 14,00% 14,00% 11,90%
ВТБ 24 13,60% 13,60% 11,90%
Россельхозбанк 13,90% 14,40% 11,30%
КБ «ДельтаКредит» 13,75% 13,75% 11,95%
Газпромбанк 13,00% 13,50% 11,50%
Абсолют Банк 12,75% 13,75% 11,45%
Банк «Санкт-Петербург» 14,25% 14,90% 12,00%
Связь-Банк 14,00% 15,00% 12,00%
Транскапиталбанк 13,50% 14,50% 11,90%
Ханты-Мансийский банк Открытие 13,50% 14,50% 11,95%
Банк Жилищного Финансирования 13,99% – 11,00%
«АК БАРС» Банк 14,50% 14,50% 12,00%
Райффайзенбанк 12,50% 12,50% 11,50%
Глобэксбанк 13,80% 13,80% 11,90%
Запсибкомбанк 13,50% 14,75% 11,90%
Среднее значение 13,64% 14,10% 11,74%

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»