«Количество желающих приобрести квартиру через ЖНК только увеличится»

Статьи

1 апреля 2005 года вступает в действие федеральный закон о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), принятый 30 декабря 2004 года. Мы попросили помощника министра энергетики и промышленности по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству Леонида Чернышова прокомментировать, как введение этого закона в действие отразится на рядовых покупателях квартир.

— Леонид Николаевич, может ли принятый закон помочь нашим согражданам решить «квартирный вопрос»?
— Этот закон, собственно, и был принят в составе так называемого «жилищного пакета», призванного способствовать формированию рынка доступного жилья. В настоящее время термин «доступное жилье» трактуется по-разному, но этот федеральный закон направлен на создание рынка доступного жилья именно для большинства наших сограждан, а не только для тех определяемых статистикой 30% населения, которые объективно могут претендовать на ипотечные кредиты.
В рамках указанного закона практически любой человек получает возможность приобрести жилье. Ценность этого документа еще и в другом: он ввел на федеральном уровне определенные ограничения, которые после введения закона в действие (это произойдет 1 апреля 2005 года) будут обеспечивать юридическую защиту граждан, вкладывающих средства в жилищно-накопительные кооперативы.
— То есть теперь жилищно-накопительные кооперативы — это институт, контролируемый государством, который позволит людям гарантированно приобрести жилье?
— Да, наблюдение за работой ЖНК поручено федеральной службе по надзору и контролю в сфере финансовых рынков — лучшего гаранта и быть не может. Эта организация установит определенные нормативы, обеспечивающие устойчивость финансовой деятельности кооперативов, и будет следить за их соблюдением. Хотя и сам закон ввел ряд ограничений для финансовой стабильности этих организаций.
— Иначе говоря, финансовая стабильность жилищно-накопительных кооперативов гарантирована законом, и в этой сфере деятельности не будет никакой «самодеятельности», угрожающей накоплениям граждан?
— Да, в законе прописано все, начиная от правил оформления кооператива и до процедур проведения собраний. Также там указано, что должны представлять собой органы управления ЖНК, каким требованиям обязаны соответствовать специалисты, которые будут осуществлять руководство кооперативом.
Этот закон четко отражает интересы двух сторон: граждан, участвующих в жилищно-накопительном кооперативе, и правления ЖНК, собирающегося работать на рынке накопления средств для строительства или приобретения жилья.
— Какие выгоды получает человек в ЖНК по сравнению с ипотекой?
— При обращении к ипотечной системе вы будете иметь дело с банком. Там существуют определенные проценты, которые надо выплачивать по займу. В кооперативе вам ссужают деньги пайщики: ведь это общество взаимного кредитования. Предусмотрены вступительные взносы определенной величины, которая определяется общим собранием пайщиков, а остальные средства — так называемые паевые взносы — идут на покупку квартир.
Сейчас закон предусматривает индексацию пая, что может отразиться на стоимости квартиры, но в то же время существует и индексация вложенных средств. Поэтому вопрос только в том, как будет развиваться общеэкономическая ситуация в стране: она будет влиять на развитие и накопительных схем, и ипотеки.
— В принятом законе указано, что ЖНК может быть создано по инициативе не менее пятидесяти человек. Не создаст ли такое ограничение помех для развития кооперативного движения?
— Жилищно-накопительный кооператив — организация, которая занимается определенным видом деятельности: накоплением средств, строительством и приобретением жилья для членов ЖНК. И не обязательно создавать его каждый раз. Если вы решили возводить для себя дом определенным коллективом и собрались в кооператив — это ЖСК, то есть вы сами для себя строите жилье и не подпадаете под действие этого закона.
Если же вы хотите приобрести квартиру через жилищно-накопительную систему, то будет правильнее обратиться в уже существующий кооператив, зарегистрированный и изученный федеральными службами. Вы знакомитесь с уставом и условиями членства, если вас все устраивает, вступаете в ЖНК и регистрируетесь в государственном реестре юридических лиц как член этого кооператива.
— На данный момент существует немало кооперативов, являющихся жилищно-накопительными…
— Они работают на основании Гражданского кодекса как добровольные объединения. В случае недобросовестного поведения правления (а есть примеры, когда нарушается договор по срокам предоставления жилья, на одну квартиру появляется два собственника и т. д.) нет реального механизма защиты интересов пайщиков. Со вступлением закона в силу все эти вопросы снимутся. Существующие накопительные сообщества перерегистрируются либо получат гарантии местных властей по возврату в случае форс-мажора вложенных гражданами средств из бюджета. Данные ЖНК будут переданы в реестр федеральной службы контроля, а интересы их членов — соблюдены в полной мере.
— Существует мнение, что закон был принят в «сыром» виде.
— Вносился он действительно в недоработанном виде, но в него были сделаны определенные поправки. Думаю, что президент, который поставил свою подпись под этим законом, дал ему соответствующую оценку. При вынесении законопроекта на рассмотрение контроль за деятельностью кооперативов был ориентирован на саморегулирующиеся организации. Поступило несколько профессиональных замечаний по тексту законопроекта, которые были учтены, поскольку, по мнению представителей банковской системы и специалистов рынка недвижимости, законопроект в первоначальном виде мог создать прецедент для формирования финансовых пирамид. В итоге в том виде, в котором закон вышел, он гарантирует невозможность их создания.
— Вы затронули вопрос финансовых пирамид. Часто противники кооперативного движения в сфере приобретения и строительства жилья говорили: «Это все пирамиды, вас обманут», — и так далее. Теперь этого можно не опасаться?
— Помимо ограничений, которые вводятся для хозяйственной деятельности кооперативов, и мероприятий по надзору и контролю за их деятельностью со стороны федеральных структур формируется резервный фонд для каждого ЖНК. Он составит не менее 1,5% общего паевого фонда кооператива. При максимальном количестве членов кооператива — 5 тыс. человек — паевой актив будет достигать $150 млн. Соответственно, резервный фонд такого ЖНК составит более $2 млн. Это вполне реальная страховка для пайщиков. Кроме этого разработан ряд мер по обеспечению защиты финансовых интересов каждого участника жилищно-накопительного кооператива. По сути сформирована система эшелонированной безопасности, не только не допускающая недобросовестной деятельности в этом сегменте рынка и создания финансовых пирамид, но и защищающая от возможных дефолтов.
Закон передает функции контроля за ЖНК федеральной службе, которая ведет реестр уже работающих кооперативов и проверку открывающихся. Расписаны схемы раскрытия информации о ЖНК: где она должна размещаться, как ее можно затребовать, механизм проведения аудиторских проверок. На основании закона деятельность любого кооператива можно в любое время подвергнуть всесторонней проверке и закрыть те ЖНК, которые пытаются «темнить» с предоставлением необходимых данных. То есть принятый закон — документ очень серьезный, позволяющий осуществлять реальный контроль за деятельностью таких организаций.
— То есть после введения закона в действие можно вступать в любой должным образом зарегистрированный жилищно-накопительный кооператив, платить необходимые взносы и, ни о чем не беспокоясь, ожидать вселения в квартиру?
— Да, но при одном условии. Необходимо, чтобы граждане знали закон. Собираясь вступить в кооператив, человек должен четко понимать, куда и зачем он идет, какие права даются ему законом, знать свои обязанности как члена кооператива. Это ответственный шаг, надо представлять, что из этого следует.
К примеру, вопросы о заимствовании средств, величине пая, сроке его внесения, доле пая, уплачиваемой на момент вселения, должны решаться собранием кооператива. На каждого из членов ЖНК ложится ответственность за осмысленное принятие этих решений. В таком серьезном вопросе, как приобретение квартиры, которая в большинстве случаев покупается один раз в жизни, знание соответствующих законов обязательно.
— На ваш взгляд, увеличится ли количество людей, приобретающих жилье по накопительной схеме, после введения этого закона в действие? Если да, то не вызовет ли это повышения спроса на жилье на рынке и роста цен на недвижимость?
— Однозначно, количество людей, желающих приобрести жилье через систему ЖНК, увеличится. Те, кто прочтет закон, поймут, что для них это очень хороший вариант. Закон ставит четкие преграды формированию пирамид, продвижению вне очереди «по блату», любым другим нечистоплотным операциям. Единственное, что я бы порекомендовал, — убедиться, что выбранный кооператив попал в поле зрения федеральных служб и прошел соответствующую проверку.
При этом закон делает невозможным залповый выброс средств населения на рынок и тем самым не создает дополнительных условий для подорожания жилья. Закон предусматривает, чтобы квартира для члена кооператива приобреталась не ранее чем через два года с момента внесения им первого взноса. Все данные о членах кооперативов будут регистрироваться, и строительные организации получат возможность четко спрогнозировать спрос на квартиры и за предусмотренные законом два года успеть отреагировать — возвести необходимое количество жилья, которое будет гарантированно у них выкуплено. Поэтому увеличение количества покупателей, пришедших на рынок через кооперативы, не вызовет скачка цен на недвижимость.
Если же говорить об общем эффекте от принятия закона о ЖНК, то его введение в действие не только дает возможность отдельно взятым гражданам приобрести необходимое жилье, но и будет способствовать планомерному развитию строительной отрасли в целом.
— Каким, по-вашему, будет следующий шаг в рамках совершенствования жилищного законодательства?
— Им станет изменение механизма финансирования проблем, связанных с развитием инженерной инфраструктуры городов, подготовки земель под застройку. На данный момент существует такой метод модернизации и реконструкции объектов жилья и коммунальной инфраструктуры, при котором санкционируется некая программа и под нее из федерального бюджета выделяются деньги.
В ближайшее время государство откажется от этой схемы и перейдет на принцип поддержки регионов, которые активно решают эти проблемы на местах, на федеральном уровне. Будут учитываться определенные индикативные показатели: объем ввода жилья, снижение аварийности инфраструктуры, стоимость 1 кв. м, энергоемкость жилья и другие, т. е. показатели, отражающие улучшение жилищных условий граждан.
На основании этих данных регионам станут выделять по определенной схеме деньги из федерального фонда развития регионов, что будет стимулировать жилищное строительство, способствовать улучшению его качества, повышению комфортности сдаваемого жилья и т. д. Это одна из самых важных задач, которую государство будет решать в 2005–2006 годах.

Беседовал Сергей ШУНИН