Как правильно брать ипотеку — основные принципы

Статьи

В последнее время я стал получать всё больше и больше запросов от людей, получивших отказы по ипотеке, с просьбой помочь получить кредит. Часто эти просьбы возникают уже после того, как человек совершил все возможные ошибки, вызванные банальным незнанием элементарных вещей, понятных тем, кто придумывает и внедряет кредитные продукты.

Эти вещи не секретны, они доступны в Сети, но, как это часто бывает, те, кто знает, и так знают, а те, кто не знает, даже не понимают, как сформулировать поисковый запрос.

Опишу механизм, по которому рекомендую брать ипотеку. При определении последовательности действий я опираюсь на знания алгоритмов и процессов проверки заёмщиков, полученные мной при работе в банках.

Итак, ваш клиент решил взять ипотеку…

После 01.07.2014 это чревато отказом сразу во всех банках. Дело в том, что, согласно принятому в 2014 году закону, банк при оформлении кредита не имеет права отозвать своё положительное решение в течение пяти дней — потому банки строже подходят к процедуре оформления ипотеки. С этой целью они модифицировали свой обмен с кредитными бюро и видят как заявки, так и решения по ним, даже если кредит не взят.

Да, так поступают не все банки, но большинство. Это не относится напрямую к ипотеке, но вряд ли банки стали делать исключение только для ипотечных заявок.

По слухам, между банками существует неофициальный обмен информацией (в рамках города точно), поэтому часто, увидев отказ в одном банке, сотрудник, проверяющий заявку в другом, просто туда звонит и уточняет причину отказа.

Наиболее верный способ — сначала подать заявление в один банк, дальше, при положительном решении и если не устраивают предложенные условия кредита, подать заявления ещё в несколько банков. Если же пришло отрицательное решение, надо вдумчиво его проанализировать.

Получен отказ. Причин банк не называет (имеет законное право). Отчаиваться не стоит. Причин может быть много, но если подходить глобально, то их три:

1. В заявлении на кредит данные не указаны полно и честно.
2. Проблема в кредитной истории.
3. Проблема в доходе.

Первое. Данные не указаны полно и честно.

Анализируем всё, что указано: работа, справки, действующие кредиты. Всё указано? Даже кредитная карта банка Х с лимитом в 100 тыс., которая используется максимум на 10 тыс., а последние пять месяцев не используется вообще и фактический кредитный лимит равен нулю?

Учитывайте, справка 2 НДФЛ проверяется достаточно легко. А справка по форме банка косвенно проверяется исходя из оборота компании, которая выдала эту справку (то, что компания в другом банке обслуживается, не является гарантией, что этот оборот не узнают).

Резюмируя: проверяем данные в анкете, вписываем полную информацию о действующих кредитах, учитываем, что банк на 100 % может проверить 2 НДФЛ по отчислениям в фонды и косвенно может проверить сумму, указанную в справке по «форме банка», причём не только по звонку в компанию.

Второе. Кредитная история требует проверки.

Закажите её. По идее, это надо периодически делать. Но если не сделали заранее — сделайте сейчас. Ваш клиент должен иметь полную кредитную историю.

Что вы можете там обнаружить и как это исправить:

а) Открытые кредиты — ваш клиент погасил кредит, а по каким-то причинам в кредитной истории кредит не закрыт.

Решение: идём в банк, получаем справку о закрытии кредита, пишем заявление об исправлении кредитной истории.

б) Кредитные карты с большим лимитом. Например, если есть кредитная карта с лимитом в 100 тыс. рублей, то банк будет учитывать кредитную нагрузку в 100 тыс. рублей плюс ежемесячный платёж в 5 или 10 тыс. рублей (5 или 10 % от лимита).

Решение: идём в банк, пишем заявление либо о закрытии кредитной карты, либо о снижении официального кредитного лимита, лучше вариант первый, нежели второй. Получаем справку, что кредитная карта закрыта.

в) Есть неизвестные кредитные карты: банк выпустил кредитную карту, её клиент не получал, но в результате каких-то действий (банковские работники выдыхают) она стала активна и лимит на ней — тысяч 50 рублей. Банк будет учитывать кредитную нагрузку в 50 тыс. рублей.

Решение: идём в банк, пишем заявление о закрытии кредитной карты. Получаем справку, что кредитная карта закрыта.

г) Очень плохая кредитная история — самый неутешительный вариант. Под плохой кредитной историей я понимаю систематические невыплаты по кредитам, суды с банками с 2010 по 2017 годы (на «кризисные» 2008–2009 годы некоторые банки смотрят не сильно строго). Всё остальное надо смотреть индивидуально.

Решение: откладываем покупку в ипотеку, с высокой вероятностью вас система отсеет автоматически — вы даже не дойдёте до ручного рассмотрения. Корректируем кредитную историю: берём много (не менее четырёх) мелких кредитов в магазинах (с большим первоначальным взносом, чтобы одобрили) — держим их не менее трёх месяцев, оплачиваем вовремя, закрываем досрочно. Берём кредитные карты — пользуемся ими не менее шести месяцев, оплачиваем вовремя.

Третье. Банк при анализе доходов и расходов смотрит на будущие платежи по всем вашим кредитам и кредитным картам.

Оптимально, чтобы ваши ежемесячные выплаты по всем кредитам составляли 30–35 % от вашего дохода. Приемлема также цифра в 50 %. Дальше сложно получить требуемую сумму (исключения составляют люди с доходами, превышающими среднюю зарплату по региону в десять раз, — и то не всегда).

Банк при анализе заявки смотрит на количество действующих кредитных продуктов. Действующие кредитные продукты — это кредиты и кредитные карты. Банки смотрят на текущее количество и прибавляют к нему единицу. 0–2 — нормально, 3–5 — есть вопросы, 5 и более — много. Просто учитывайте это и, подавая заявку, закройте лишнее.

Если вы проделали всё указанное выше, то со всеми справками о закрытии кредитов и счетов заново подавайте в ДРУГОЙ банк заявление на ипотеку. Вероятность положительного решения возросла на порядок.

Многие скажут: «Так тут всё элементарно», — но именно об этом я и написал в начале статьи. Ну и простой пример: девушка получила отказ в двух банках, при анализе кредитной истории вышло, что, хотя совокупная кредитная нагрузка в месяц у неё небольшая, количество активных кредитных продуктов равно шести (ипотека была бы седьмым) — и потенциальная нагрузка при 100%-ном использовании всех кредитных карт возрастает до 60 % от её дохода. После закрытия трёх кредитных карт и двух кредитов была подана заявка, по которой было получено положительное решение.