Как бы нам, наконец, РАЗОБРАТЬСЯ С `ПУЗЫРЁМ ЦЕН`…

Статьи

Весь нынешний год проходит под знаком ожидания кризиса на рынке московской недвижимости. Еще весной, когда цены на жилье стремительно рвались вверх, аналитики начали говорить о существенном перегреве рынка и `мыльном пузыре`, который неминуемо должен лопнуть. И в конце года ясности по-прежнему нет, а напряжение по-прежнему сохраняется

Застройщики и риэлторы всеми силами пытались опровергнуть теорию `мыльного пузыря`, но летнюю стагнацию цен даже они восприняли как затишье перед бурей. Робкие надежды на то, что с наступлением осени рост рынка возобновится, не оправдались и по сей день: средняя стоимость столичных квартир вот уже полгода не может сдвинуться с мертвой точки. Осенние месяцы, которые, как ожидалось, должны были решить судьбу рынка, так и не внесли ясность в сложившуюся ситуацию. В то же время, несмотря на падение спроса, снижение уровня доходности и многочисленные заявления со стороны властей о доступном жилье, цены пока заметно не снижаются.

Эксперты не могут определить, что нас ожидает в ближайшем будущем. Сейчас их мнения разделились: аналитики от недвижимости надеются, что рынок `отдохнет` за время стагнации и снова начнет расти, а специалисты из банковской сферы предрекают скорое свертывание строительной пирамиды. Но даже при наихудшем варианте цены на московское жилье в следующем году вряд ли упадут больше, чем на 15-20 %.

За 2003 год цены на жилье в Москве увеличились на 30-35%, в то время как экономически обоснованный рост оценивался всего в 15%. Это дало аналитикам основание говорить о том, что рынок жилья сильно перегрет и в 2004 году увеличение стоимости квартир будет более скромным – в пределах 20-25%. Но этот рынок по определению слишком инертен, и быстро остановить разгон не удалось.

С января по май цены, продолжая пугать покупателей, росли на 3-4% в месяц. В итоге прогнозируемый годовой показатель был достигнут еще до конца I полугодия. Этому во многом способствовали созданный вокруг жилья ажиотаж и постоянный рост количества так называемых инвестиционных квартир. Ничего хорошего это рынку не принесло: достигнув в июне средней отметки 1800 долл. за 1 кв. м, цены замерли.

Нарушая традиции

Поначалу участники рынка пытались уйти от определения `стагнация` и объясняли ситуацию традиционным сезонным спадом деловой активности. Уменьшение количества сделок с недвижимостью и, как следствие, приостановка роста цен характерны для любого московского лета. Но если бы все дело было только в этом, затишье должно было закончиться еще в середине августа. Но последний месяц лета определенности не принес.

По данным аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости` (irn.ru), индекс стоимости жилья в течение августа изменился всего на 0,1%, что находится в пределах ошибки расчетов. Более того, в августе аналитики уже не видели реальных причин роста цен в ближайшем будущем. Тогда же стало ясно, что за стагнацией стоят гораздо более серьезные причины, чем банальная сезонность. Аналитики признали ситуацию абсолютно нетипичной для московского рынка.

`Летом 2002 года мы переживали похожий этап: после активного роста цены замерли. Но осенью начался новый виток увеличения стоимости жилья, – говорит Олег Репченко, руководитель irn.ru. – В текущем году этого не наблюдается. Следовательно, основная причина стагнации рынка заключается не в сезонном затишье, а в слишком высоких темпах роста цен в предыдущие два года`.

Осень только подтвердила худшие опасения экспертов. Если все лето цены стояли на уровне 1806 долл. за 1 кв. м, то в сентябре-октябре начались небольшие колебания в пределах от -1,5 до +1,5% в месяц. Такие колебания вряд ли можно считать значимыми, но факт остается фактом: рынок уже несколько месяцев балансирует между возможным возобновлением роста цен и их дальнейшим снижением.

Торг уместен

Летом покупательская активность снизилась. Чтобы не допустить дальнейшего падения спроса, риэлторы пытаются доказать потребителям, что снижения цен нет и не предвидится. В официальных прайс-листах компаний средняя ценовая планка ревностно выдерживается. Но есть немало способов договориться с покупателем, не теряя лица.

Самой распространенной схемой является проведение рекламных акций, во время которых стоимость квартир реально снижается на 10-20%, а клиенту внушается мысль о том, что это явление краткосрочное. Действительно, каждая конкретная акция длится чаще всего не дольше месяца. Но никто не мешает застройщику уже через неделю объявить новую кампанию, благо поводов хватает и осенью, и зимой.

Ситуация на вторичном рынке несколько иная. Особенно с квартирами в панельных домах. По словам Андрея Бекетова, независимого аналитика, аккредитованного при Российской гильдии риэлторов, `продавить` продавцов оказалось не так-то просто. Любые положительные новости о рынке недвижимости они трактуют в свою пользу. Реальный спрос не позволяет повышать цены, но и снижать их продавцы конечно же не будут. С другой стороны, не пойти на определенные уступки покупателям они не могут. На рынок вернулась забытая практика торга и скидок. Средний уровень цены предложения на столичном рынке превышает 1900 долл. за 1 кв. м, а реальная цена продаж примерно на 5% ниже. Это минимальная скидка, которую покупатель может получить, начав торговаться. Иногда даже удается сбить цену на 15-20%.

С больной головы на здоровую

Проблемы в межбанковской сфере летом этого года в определенной степени сыграли на руку участникам рынка недвижимости. Они тут же начали говорить, что стагнация цен на жилье явилась результатом ажиотажа, связанного с банками. На самом деле проблемы у строителей начались еще весной, и никакого отношения к финансовому сектору экономики они не имели. Все эксперты сходятся на том, что за последние два года из-за неестественно высоких темпов роста цен рынок недвижимости обогнал экономически обоснованный уровень, в чем и заключается истинная причина всех проблем. `Строительный рынок, безусловно, перегрет. То, что летом цены начали падать, вполне закономерно; это не было связано ни с каким банковским кризисом, это внутренние проблемы`, – считает Алексей Буздалин, консультант Института открытой экономики.

Однако финансовые волнения выявили еще ряд проблем в сфере недвижимости. Например, оказалось, что объем задолженности строителей по валютным кредитам на 1 июля 2004 года составил около 1,4 млрд долл. По данным ЦБ, просроченная задолженность за II квартал, то есть еще до банковского кризиса, увеличилась в 28 раз. Это стало следствием того, что уровень продаж в этом году оказался значительно ниже ожидаемого. Ценовые ожидания снизились еще в апреле, что потом сказалось и на спросе, и на общей динамике рынка.

Годовой объем московского строительного рынка, по экспертным оценкам, составляет порядка 5 млрд долл. Доля заемных средств здесь оценивается по-разному. У крупных риэлторских компаний, одновременно являющихся и инвесторами, она составляет не более 15-20%. У строительных организаций собственных средств поменьше, но объем заимствований все равно не превышает 50% – иначе проект становится нерентабельным. В чистом виде кредиты занимают около 15% рынка, но есть еще и долевое участие банков в строительстве, поэтому общий объем заемных средств можно оценить примерно в 30%.

Рост просроченной задолженности вряд ли приведет к банкротству строительных компаний – во всяком случае, крупных – но банки стали очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей. Теперь их интересует не только кредитная история компании, но и наличие собственной производственной базы, и присутствие компании в разных сегментах жилищного рынка.

На рынке наметилась группа застройщиков, которые переоценили свои силы, и не смогут закончить свои проекты в намеченный срок. Для банкиров это уже является фактором риска, что означает, что суммы кредитов и сроки их погашения станут меньше, а проценты больше. По словам Ярослава Лисовалика, старшего экономиста ОФГ, из-за проблем с ликвидностью банки провели переоценку рисков, переориентировав кредитные портфели в сторону менее долгосрочных и менее рискованных вложений.

Кризис доверия

У застройщиков, скорее всего, возникнут проблемы с финансированием не только со стороны банков. Доверие покупателей к застройщикам падает. Некоторые эксперты полагают, что количество частных инвесторов может в скором времени упасть до нуля. И тех, кто приобретает квартиру на стадии котлована, поубавится вдвое. Уже известны случаи приостановки проектов и требования доплаты в размере 40-50% с покупателей, вложивших деньги на ранних этапах строительства.

`Наблюдая, что растут риски в строительной отрасли, банки стали автоматически снижать лимиты на соответствующие операции, – говорит Алексей Буздалин. – А раз сократился объем финансовых вливаний в строительство, это тут же вызвало резонанс. Ни для кого не секрет, что очень часто строительство жилья – это просто пирамида. Когда люди покупают квартиры в недостроенном доме, на самом деле они платят не за свои квартиры, а за квартиры, которые застройщик достраивает сейчас и должен передать тем, кто заплатил деньги еще раньше. Люди видят, что у многих строительных компаний возникают проблемы, и спрос на квартиры в недостроенных домах сокращается, что тоже негативно сказывается на инвестициях в строительную отрасль. Пирамида начинает разваливаться, и это может привести к достаточно печальным последствиям`.

Кроме недоверия к застройщикам, у частных инвесторов есть и другая причина отказаться от вложений в недвижимость. До стагнации столичное жилье считалось одним из самых надежных и доходных вложений. Весной этого года индекс доходности жилья составлял более 8 единиц от средней доходности по валютным депозитам. Такое значение индекса признавалось специалистами очень высоким и связывалось в первую очередь с бурными темпами роста цен на жилье и эффективностью спекулятивных операций.

Но с начала лета доходность стремительно падает. По расчетам irn.ru, сейчас индекс составляет 1,53 и в ближайшее время будет только снижаться. Это означает, что `инвестиционные` покупатели, доля которых, по разным оценкам, составляет от 10 до 30% всех покупателей, скорее всего, уйдут с рынка. А если они начнут искать другие возможности для инвестиций, платежеспособный спрос на квартиры уменьшится, и рынок, вполне вероятно, постигнет затоваривание и снижение цен.

Будущее туманно

И все же, несмотря на все негативные факторы, теоретически играющие на понижение, аналитики рынка недвижимости полагают, что серьезного кризиса в ближайшее время не предвидится. Они не сомневаются, что спрос скоро вновь вырастет.

`Продавцы квартир больше склонны верить тем, кто играет на повышение. И переломить эту тенденцию покупателям вряд ли удастся, – говорит Андрей Бекетов. – Да и летне-осеннее затишье, как ни странно, может пойти рынку только на пользу. Если бы повышенный спрос сохранялся еще какое-то время, в следующем году крах был бы практически неизбежен. А так затишье позволит рынку слегка остыть и отдохнуть от спекулятивных операций. После такой передышки цены, возможно, серьезно снижать уже не придется. Тем более, что спрос все еще намного превышает предложение. Все это означает, что в следующем году цены на недвижимость могут продолжать расти, хоть и не столь быстро – примерно на 10-15% в год, стремясь к знаковой планке в 2 тыс. долл. за 1 кв. м`.

Сейчас эксперты пытаются определить, насколько существующие цены на жилье опередили экономически обоснованные. Если отрыв незначителен, то через пару месяцев прогнозируемый рост сравняется с реальным, а повышение стоимости квартир в среднесрочной перспективе возобновится, хоть и не будет столь масштабным, как раньше. В противном случае цены вскоре начнут снижаться. Олег Репченко считает, что вероятность снижения цен велика. `Психологическое противостояние потенциальных покупателей, занявших выжидательную позицию, и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно, – объясняет он. – Но если цены и снизятся, то не намного – не более чем на 10-15%. Предпосылок для более резкого падения сейчас нет. Даже после самого масштабного кризиса 1998 года цены на жилье в долларовом эквиваленте упали лишь на 30-35%`.

Теоретически падению цен на квартиры должна способствовать объявленная государством политика формирования рынка доступного жилья. Однако способы реализации этой программы только обсуждаются, и дальше многочисленных заявлений чиновников дело не идет. А участники рынка недвижимости давно предупреждают, что `доступное` еще не значит `дешевое`. Самым верным способом сделать жилье доступным чаще всего называется ипотека. Сегодня кредитование под залог будущего жилья развито очень слабо, но появление более совершенных схем может привести к неожиданным результатам. Доступность кредитов позволит расширить платежеспособный спрос, на рынок недвижимости придут новые покупатели, и в результате и без того не низкие цены поднимутся еще выше.

Финансовые эксперты настроены более пессимистично. `Строить пирамиду бесконечно невозможно, рано или поздно она разрушится. Уже наступила стабилизация, а по некоторым оценкам и падение цен на недвижимость, – считает Юрий Данилов, старший советник по макроэкономике Центра развития фондового рынка, заведующий лабораторией анализа финансовых рынков Высшей школы экономики. – Если этот процесс будет продолжаться, то сами строительные компании начнут распродавать недвижимость по более низким ценам. Наиболее вероятный вариант развития событий – это кризис, причем разрушительный, с достаточно неприятными последствиями, сопровождаемый банкротством многих строительных фирм. Но нужно иметь в виду, что этот бизнес достаточно инерционен, и пройдет какой-то промежуток времени, пока падение цен примет обвальный характер`. 9487

по материалам журнала `Столичный Стиль`