Юридический ликбез: Насколько безопасна сделка купли-продажи?

Статьи

В данной статье речь пойдет о наиболее распространенной в сфере недвижимости сделке купли-продажи, в которой, как и в большинстве риелторских операций, участвуют две стороны: продавец и покупатель.

Процедура купли-продажи недвижимости чрезвычайно сложна и содержит в себе массу нюансов и тонкостей, нередко пугающих человека несведущего. Для риелтора это обычная сделка, где нужно ничего не забыть, все учесть, предусмотреть, сделать определенные превентивные шаги, дабы соблюсти интересы клиента, оставаясь при этом в строгих рамках закона. При совершении купли-продажи и покупателя, и продавца волнуют, как правило, одни и те же вопросы. Есть стандартный набор основных моментов, которые необходимо учитывать как той, так и другой стороне. И даже если сделка заключается через агентство недвижимости, не стоит полностью устраняться от процесса и ключевые пункты лучше держать под контролем. Итак, давайте посмотрим на операцию купли-продажи глазами покупателя. Что ему следует знать и на что обратить внимание в первую очередь? Ключевой вопрос, который заботит каждого покупателя: не потеряет ли он деньги?

Вопрос не праздный. Ведь чтобы получить на него удовлетворительный ответ, нужна стопроцентная гарантия, что покупаемая квартира представляет собой именно то, что заявлено на момент сделки (разумеется, мы имеем в виду ее юридический статус). Для покупателя важно быть уверенным, что ни при каких обстоятельствах правомочность его владения квартирой (или проживания в ней) не будет оспорена или поставлена под сомнение, что новоселье не омрачится бесконечными хождениями по судебным и прочим инстанциям.

Итак, выбрано агентство недвижимости, которое будет помогать в поиске варианта и оформлении документов, квартира, внесен аванс, собраны необходимые бумаги, назначена дата сделки. Завтра решающий день — заключение договора купли-продажи. Что не предусмотрели, что нужно учесть, что еще можно исправить? Вот здесь предложим покупателю вернуться назад и проверить юридическую чистоту квартиры.

Понятие «юридическая чистота» квартиры подразумевает отсутствие обстоятельств, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и ее расторжению и, как следствие, к лишению или ограничению прав собственности на квартиру нового владельца. Основания для признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе РФ в разделе «Недействительность сделок», хотя есть и другие известные профессионалам-риелторам поводы, от чего они стремятся всячески уберечь клиентов.

Чтобы не отпугивать читателей юридическими формулировками и максимально приблизиться к реальности, приведем несколько примеров из практики, ставших уже хрестоматийными, но не потерявших при этом своей актуальности.

Как известно, на заре приватизации некоторые родители, чтобы упростить процедуру и избежать лишней бумажной волокиты и хождений по дополнительным инстанциям, не включали детей в число собственников.

Сейчас дети выросли и узнали, что при приватизации их права были ущемлены, но они до сих пор могут претендовать на свою долю в квартире, которая была приватизирована в начале 90-х годов. За это время квартира могла быть продана два, а то и пять раз. По законодательству иски несовершеннолетних детей, ущемленных в правах собственности, направляются последнему собственнику. То есть добросовестный покупатель живет счастливо в своей новой квартире до того дня, пока не получит иск о выделении доли в квартире гражданину(ке) Х. К счастью, наше законодательство совершенствуется в части устранения откровенно абсурдных ситуаций, и здесь не все так однозначно плохо: суды по таким делам претензии детей перенаправляют к их родителям, так как именно они в свое время распорядились квартирой, не выделив детям их долю. Это все хорошо, только кому же хочется участвовать в судебных процессах? Лица, выбывшие из квартиры в места лишения свободы или дома престарелых, имеют право по возвращении зарегистрироваться (и более того, проживать!) в квартире по месту последнего пребывания. Допустим, семья с радостью избавилась от пьяницы и дебошира, получившего по заслугам, продала квартиру и сменила место жительства. Покупатель живет в приобретенной квартире, как вдруг (а такие вещи происходят именно вдруг), искупив в местах лишения свободы свои грехи, возвращается тот, кто терроризировал его предшественников. Семьи нет — и не надо! Квартира-то на месте. Соблюдая все гражданские права бывшего жильца, паспортный стол регистрирует его по месту жительства. А теперь ему никто не запретит и поселиться в этой квартире. То есть у покупателя!

Лица, состоящие на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, попадают в категорию граждан, не способных понимать свои действия и руководить ими. А следовательно, после совершения сделки купли-продажи могут искренне (или по злому умыслу) заявить о том, что на тот момент не осознавали своих действий, и потребовать возврата их родной, любимой квартиры. А суд этот иск удовлетворит.

Агентство недвижимости, с которым заключен договор на покупку квартиры, должно взять на себя проверку юридической чистоты покупаемого жилья, если, разумеется, этот пункт внесет в договор. Если его нет, клиенту следует настоять на его включении в договор. Таким образом, агентство обязуется не только подобрать квартиру, сопровождать сделку, но и предвидеть вероятность признания сделки недействительной по какой-либо причине. В случае отрицательных результатов юридической экспертизы агентство обязано предупредить об этом покупателя. В идеале агентство проверяет не только покупаемую квартиру, но и все квартиры, участвующие в цепочке (в случае альтернативной сделки), так как возможное расторжение сделки будет происходить по цепочке в обратном порядке. Если при этом обнаруживаются причины для признания сделки недействительной, добросовестное агентство должно настоятельно рекомендовать клиенту отказаться от покупки даже в ущерб запланированной выгоде. Если же решено рискнуть и купить квартиру самостоятельно, надо заказать проверку ее юридической чистоты агентству недвижимости. Помощь специалистов в этом вопросе неоценима.

Отдельно следует сказать о договоре купли-продажи. От того, насколько грамотно он составлен и скрупулезно заполнен каждый из пунктов, также зависит необратимость сделки. Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре были корректно указаны такие данные, как описание объекта недвижимости, кто владелец, на основании каких документов, что при сделке передают покупатели, а что продавцы.

Особо стоит остановиться на пункте, касающемся стоимости квартиры. Как правило, эту сумму вносят в договор без каких-либо документальных подтверждений, то есть со слов участников сделки. Поэтому очень часто в нем стоит не реальная цена квартиры, а существенно заниженная. Это связано с налогообложением. Как известно, в случае продажи недвижимости продавец обязан заплатить налог с дохода в размере 13 % от стоимости квартиры. Правда, здесь существует определенный набор льгот и взаимозачетов. Так, если собственник владеет квартирой более пяти лет, он освобождается от выплаты налога, если менее пяти лет — налог исчисляется с суммы, превышающей 1 млн. рублей (с 1 января 2005 года эта граница срока нахождения недвижимости в собственности будет снижена до трех лет).

Стремление уйти от уплаты налога в полном объеме приводит к тому, что продавец квартиры старается скрыть реальный доход, полученный им при продаже, указывая в договоре заниженную сумму сделки. В тоже время покупатель заинтересован в том, чтобы в договоре была истинная цена квартиры. Несовпадение интересов двух сторон в подобных ситуациях толкает обоих на поиски компромисса. Покупатель стремится взять у продавца расписку от руки о получении им денег в размере подлинной стоимости квартиры. Однако это может служить лишь моральным успокоением для покупателя. Суд в случае признания сделки недействительной такие расписки к рассмотрению не принимает, а следовательно, покупатель вправе претендовать только на возврат суммы, прописанной в договоре купли-продажи.

Если квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, невозможно избежать огласки реальной стоимости сделки. Поэтому, кстати, продавцы, владеющие квартирой менее пяти лет, не желая уплачивать налог, не рассматривают заемщиков ипотечного кредита в качестве покупателей на свое жилье. Правда, и здесь возможны компромиссы: если покупателю, берущему ипотечный кредит, очень понравилась квартира, он может договориться с продавцом и сам заплатить налог.

И последний момент, о котором хотелось бы упомянуть и который может принести немало неприятных сюрпризов, — это юридическое и физическое освобождение квартиры. Скорее всего, в процессе переговоров были установлены сроки освобождения квартиры. Они должны быть внесены в договор купли-продажи. При этом надо иметь в виду, что сроки юридического и физического освобождения могут не совпасть по времени.

С физическим освобождением все понятно. Бывшие собственники должны освободить квартиру от своих вещей. В этот момент надо обратить внимание на такой документ, как акт передачи, который подписывают покупатель и продавец после регистрации сделки в квартире. Не на улице, не у нотариуса, не в агентстве недвижимости, а именно в квартире. Покупатель должен осмотреть жилье и убедиться, что вместе с квадратными метрами продавец передает все неотъемлемые принадлежности. В риелторской практике были случаи, когда бывшие хозяева демонтировали и увозили с собой межкомнатные двери, унитазы, электророзетки и прочее.

Эти сюжеты можно отнести к категории курьезов. А вот случай посерьезнее: в период между подписанием договора купли-продажи и акта передачи в квартире произошел пожар. Кто будет восстанавливать квартиру? До тех пор, пока продавец не передал квартиру по акту передачи, он несет ответственность за все, что с ней (и в ней) происходит. Следовательно, делать ремонт после пожара придется продавцу.

Юридическое освобождение — это перерегистрация бывших собственников по новому месту жительства. Причем по нынешнему законодательству снятие с регистрационного учета по старому месту жительства происходит лишь после того, как в паспортный стол по прежнему адресу придет уведомление о том, что продавец прописан по новому месту жительства.

Доставка в адресный стол уведомления или так называемого отрывного талона по почте может произойти и после указанного срока юридического освобождения. Ничего страшного в этом нет, так как это не мешает новому собственнику прописаться в свою квартиру на основании документов собственности (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права). Самое главное — быть уверенным, что покупатель прописался по новому адресу. В этом случае необходимо потребовать встречную выписку, то есть выписку из домовой книги по новому месту жительства продавца квартиры. Нельзя допускать выписки бывшего жильца без регистрации по другому адресу, так как любой гражданин, если у него нет постоянной прописки, может зарегистрироваться по последнему месту пребывания, и продавцы могут опять оказаться в своей квартире.

Это всего лишь три реальные ситуации, на которых заострено внимание в этой публикации. Разумеется, на практике их гораздо больше. Профессиональный риелтор знает все о совершении любой операции с недвижимостью. А чтобы спать спокойно и не сомневаться в правильности и своевременности каждого шага в процессе сделки, стоит вдумчиво отнестись к выбору агентства, которому будет доверено столь важное и ответственное дело.