Испанский рынок: реалии и перспективы

Статьи

История, культура, традиции, природа – все в Испании располагает к тому, чтобы изучать эту страну методом «глубокого погружения». Причем для тщательного изучения явно недостаточно двухнедельного отдыха раз в году в «высокий сезон». А вот для того, чтобы погружаться в ее неповторимую атмосферу с полной отдачей хотя бы раз в квартал, хорошо бы иметь в стране собственное жилье: виллу, «домик в деревне» или хотя бы бунгало в пляжной зоне. К слову сказать, хотя Испания не самая дешевая страна по уровню потребительских цен, недвижимость здесь вполне доступна. По крайней мере, цены сопоставимы со стоимостью дешевенького коттеджика в дальнем Подмосковье…

После нескольких лет экономических треволнений, связанных со вступлением в ЕС и переходом на евро, в Испании воцарилась было финансовая стабильность. Однако длилось это недолго – грянул американский ипотечный кризис, к середине осени докатившийся и до Европы. В Испании, конечно, все далеко не так критично, как, скажем, в Великобритании, где 17 февраля объявлено о намерении провести «временную» национализацию одного из крупнейших ипотечных банков – Northern Rock. Однако испанские риелторские компании и банки тоже несут убытки, и некоторые даже сворачивают свою деятельность. В частности, ценные бумаги компании Inmobiliaria Colonial SA подешевели на 61.37 % в течении последних 7 месяцев, а чистая прибыль Renta Corporaciо SA составила всего лишь ?35 млн против ожидаемых ?62 млн и ?33 млн в 2006).

По мнению Тобиаса Юста, экономиста Франкфуртского отделения Deutsche Bank, испанскую недвижимость ждет снижение цен на 5 % – 10%, в течение ближайших 18 месяцев. Рост строительства на Пиренейском полуострове составил лишь 5% по сравнению с 15% два года назад.

Тем не менее, эксперты советуют покупать недвижимость именно сейчас, когда напуганные кризисом европейцы не могут составить конкуренцию. Как известно, профессиональные инвесторы всегда покупают на минимуме цен, а продают – на максимуме.

Стоит отметить, что, благодаря стараниям Европейского Центробанка, ипотечные ставки остаются достаточно низкими, чтобы стимулировать спрос как среди местного населения, так и среди иностранцев. За прошедшие 10 лет цены на недвижимость в Испании выросли на 150% процентов, и, несмотря на нынешний «провал», это далеко не предел.

О том, что все не так безнадежно, как видится большинству европейцев, говорят и следующие факты: совсем недавно компания Metrovacesa вложила $879 млн. в мадридскую и барселонскую недвижимость, в частности в столице компания приобрела офисное здание, нуждающееся в реконструкции, а в Барселоне – четыре земельных участка под застройку. Три из четырех площадок предназначаются для бизнес-парковок, а одна – для возведения офисного центра.

Как покупать

Решившись совершить серьезные инвестиции в недвижимость, безусловно, нужно сначала провести тщательный самостоятельный аудит, а начать лучше всего с рекогносцировки на местности. Предварительно подобрать несколько интересных вариантов можно на специализированных сайтах в сети Интернет. В объявлении, скорее всего, будет подробно описан не только сам дом (количество и назначение комнат, оснащенность его электричеством, собственной котельной и т.п.), но и природные особенности, характер соседей и наличие инфраструктуры. Подавляющее большинство объявлений сопровождается фотографиями «объекта».

Выбрав таким образом что-то «за глаза», безусловно, нужно потом отправиться «на смотрины». Это можно сделать во время очередного отпуска, чтобы совместить приятное с полезным. Только лучше заказывать индивидуальный тур, спланировав его таким образом, чтобы посмотреть в короткие сроки несколько интересующих вас домов или апартаментов. Если есть такая возможность, стоит пожить хотя бы недельку в местности, где вы собираетесь приобрести недвижимость.

Стоит также ознакомиться с планами на будущее местных властей – будет ли совершенствоваться инфраструктура, не затеяно ли на прилегающей к вашему будущему дому территории масштабное строительство, скажем, аэропорта и не пройдет ли в перспективе рядом железная дорога. Вряд ли вы сможете получить эту информацию дистанционно, так что без визита на местность не обойтись.

Помимо обычной покупки отдельно стоящего дома на берегу или в глубине страны, в Испании доступны такие «мягкие» виды инвестиций в недвижимость, как частичное (или совместное) владение, от которого можно получать существенные доходы, если вы не собираетесь пока использовать дом для личного проживания. Можно купить «голый» участок земли, которая все равно в отдаленной перспективе будет расти в цене. Есть возможность приобрести в собственность даже отдельные номера или апартаменты в гостиницах: за время, которое вы не будете проживать в своем номере, вы будете получать арендную плату.

Что предлагается на продажу

И все же наиболее распространенными видами недвижимости, предлагаемой на продажу, являются апартаменты, дачные домики и виллы. Среди чисто «инвестиционных» объявлений о продаже нам показалось интересным следующее: апартаменты в Айамонте в Андалузии размером от 118 до 319 кв. м (последние – в пентхаусе) по цене от 354 до 562 тыс. евро. Каждая из «квартир» имеет по две спальни и по два санузла. В пешеходной доступности поля для гольфа, кафе, рестораны, больница и пр. 5 км до пляжа и 45 км до португальского международного аэропорта Фаро.

Для инвесторов гарантирован почти полный возврат вложенных средств за 6 лет (96%, то есть 16% в год). Причем можно купить апартаменты полностью, а можно – в долевую собственность. Цена пая начинается от 34 тысяч евро. Возможно создание пула инвесторов из 12 человек, так, чтобы каждый владел апартаментами месяц в году. Продавцы обещают, что у территории есть «большой потенциал к росту», однако, подобные вещи лучше прояснить на местности.

К слову, предел мечтаний для многих россиян – Канары – не так уж недоступны, как нам думается. Всего за 150 тысяч евро в Гран Канариа можно приобрести на «вторичном» рынке домик в 50 метрах от пляжа с двумя готовыми спальнями и одной недостроенной, выходящей на террасу на крыше.

Вдвое дешевле можно купить в той же Алфафаре «сельский дом» с частным садом, парковкой, с видом на леса, поля и горы, «хорошей водой», с качественными подъездными путями, в пешеходной доступности от магазинов и культурных центров. Дом, правда, нуждается в ремонте, но зато в нем есть камин, а на участке паддок и возможности для конных прогулок.

Стоит отметить, что подавляющее большинство предложений о покупке находится в диапазоне от 150 до 300 тысяч евро. Для сравнения: простенький деревянный коттедж в 80 км от Москвы, расположенный на приличном удалении от центров общественной жизни, обойдется как минимум тысяч в 120 долларов.

Вилла с участком почти 3000 кв. м, тремя спальнями, большой гостиной с камином, ванной, закрытой и открытой террасами и бассейном в популярном прибрежном регионе Коста Бланка (Алфафара) обойдется вам всего в 255 тысяч евро. В качестве бонуса – прекрасные виды.
Примерно в ту же цену (222 тысячи евро) можно купить апартаменты в прибрежной зоне (на первой линии от пляжа) в Дениа с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, гостиной, отдельно стоящей кухней (эдакий российский «дачный» вариант), террасой, общим садом и бассейном на несколько домов и персональной парковкой. Две спальни, две ванные плюс гостиная – стандартный «малый джентльменский набор» объекта недвижимости в Испании. Предлагать меньшее, по-видимому, уже неприлично.

Самое дешевое найденное нами предложение оценено в 52 тыс. евро: деревенский дом с участком в 1500 кв. м, на котором растут оливы, и с которого, опять же, открываются прекрасные панорамные виды на горы и типичные сельские пейзажи. Дом, конечно же, нуждается в реконструкции, но чего еще можно ждать за такие деньги?

Такой уровень цен, как правило, предполагает необходимость не просто косметического ремонта, а настоящей модернизации с проведением современных коммуникаций. К примеру, за 70 тысяч евро можно приобрести старую финку из натурального камня площадью около 300 квадратных метров и фруктовым садом в 5000 кв. м.

Одним словом, Испания предлагает покупателям великое разнообразие объектов недвижимости и способов инвестирования. Основная проблема – понять, сколько ты можешь потратить на «второй дом» за границей и чего, собственно, хочется – вести тихую деревенскую жизнь или поселиться в старинном «замке», жить на берегу моря или в маленьком провинциальном городке.