Ипотека – страховка от роста стоимости жилья?

Статьи

В прошлом номере М2 были опубликованы результаты опроса специалистов рынка недвижимости, которые пришли к единому мнению – массовая ипотека неизбежно повлечет за собой активное повышение цен на квартиры. Но есть и обратная сторона вопроса. Теоретически покупка квартиры по ипотеке страхует потребителя от роста стоимости жилой недвижимости.

Но можно ли быть уверенным в этой страховке с учетом российской развивающейся и, следовательно, довольно нестабильной экономики?

Конечно, ипотечному кредитованию доверяют пока немногие. Причин тому много: высокие банковские проценты, жесткие требования к заемщикам и т. д. Но и преимуществ у ипотеки немало. Основные из них – возможность прописаться и проживать в своей квартире, заплатив за нее лишь часть цены, и невысокий первоначальный взнос – от 5 до 30% стоимости жилья. Кроме этого ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы арендными ставками на квартиры, а ведь снимаемое жилье никогда не станет собственностью. У ипотеки есть и главный, несомненный плюс: рассрочка платежа и возможность погашения долга в течение 5-30 лет с сохранением фиксированной суммы на протяжении всего срока кредита.

Учитывая рост цен на недвижимость, который наблюдался в течение последних трех лет, ипотека представляется почти единственным шансом приобрести квартиру. Ведь накопить нужную сумму, складывая деньги “в чулок”, при постоянном увеличении стоимости 1 кв. м практически невозможно. За прошлый год стоимость квартир поднялась, по разным оценкам, на 25-40%. Как известно, спрос на жилье в Москве все еще превышает предложение. А с выходом на рынок людей, приобретающих жилье по ипотеке, платежеспособный спрос вырастет еще больше, а значит, подскочат цены. “Дешевые” и “длинные” ипотечные кредиты вызовут дальнейшее увеличение стоимости жилья.

Что покупателю хорошо, то заемщику…

Тот факт, что цены постоянно растут, дает ипотечным банкам возможность говорить об ипотеке как о страховке от роста стоимости жилья. Страховка заключается в следующем: в кредитном договоре прописывается фиксированная сумма стоимости квартиры, и в течение, скажем, 15 лет можно спокойно выплачивать ее, не обращая внимания на ценовую нестабильность на рынке недвижимости. Допустим, человек купил квартиру с помощью ипотеки год назад. Тогда стоимость этой квартиры определялась из расчета $1 тыс. за 1 кв. м. Сегодня 1 кв. м в такой квартире будет стоить уже около $1,6 тыс. Понятно, что “прошлогодний” заемщик выиграл по сравнению с “сегодняшним”: ведь сумма кредита, предоставленная ему банком, оказалась значительно ниже. В результате оба покупателя получили аналогичные квартиры, но “прошлогодний” покупатель заплатил за нее меньше и отдавать банку будет меньшую сумму.

Но специалисты склонны считать, что потребитель может застраховаться от удорожания жилья только в условиях постоянного стабильного роста цен. В периоды стагнации или падения цен такой возможности не будет. Россия все еще остается страной с развивающейся экономикой. Примерно два-три раза в год стабильно возобновляются слухи то о приближающемся, то об удаляющемся кризисе на рынке недвижимости. Пока никто не берется на 100% утверждать, что в течение тех 5-30 лет, которые отводятся заемщику банками на выплату ипотечного кредита, не произойдет существенного спада цен на жилье. Видимо, поэтому в настоящее время многие наши граждане, взявшие ипотечный кредит, стараются погасить его досрочно, невзирая на штрафные санкции.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

Этот механизм на Западе именуют “ипотечным рычагом”. В конце 1980-х годов на рынке жилой недвижимости США случился кризис. Цены упали и находились “на дне” более трех лет. Когда положение на рынке начало налаживаться, но цены были еще низки, небольшое количество индивидуальных и институциональных инвесторов начали скупать недвижимость, пользуясь при этом ипотечными кредитами. Цены поползли вверх, некоторые инвесторы продали недвижимость и расплатились с банками, получив при этом немалую прибыль. Среди таких инвесторов был Дональд Трамп, например. Однако риски подобных инвестиций очень высоки.

Андрей Бекетов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:

Прибегая к той или иной ипотечной программе, вы покупаете квартиру по фиксированной цене. Однако если произойдет спад цен на жилье, то могут возникнуть некоторые проблемы. Если заемщик не сможет выплатить кредит, банку придется квартиру, на покупку которой взяты деньги, продавать. И если банк дал заем на покупку квартиры стоимость $100 тыс., то потом он будет вынужден продавать ее за $50 тыс. В данной ситуации банки стараются защититься от этой проблемы тем, что дают ипотечный кредит не на всю сумму, а, например, на треть. Фактически банк потеряет не более 70% стоимости квартиры, и это в худшем случае. Но в ближайшее время обвала цен на жилье не предвидится. В следующем году только немного притормозят темпы их роста. Если в этом году цены поднялись на 18-20%, то в следующем, я думаю, эта цифра составит 10-15%.

Наталья Кирпиченко, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО “Корпорация МИАН”:

Учитывая тенденции развития рынка недвижимости и тот факт, что можно прогнозировать стабильный рост цен, хотя и не такой безудержный, как в течение последних лет, ипотека становится одним из самых надежных способов страхования от удорожания приобретаемой квартиры. То есть, к примеру, купив сегодня квартиру стоимостью $100 тыс. в кредит, вы заплатите за нее максимум $30 тыс., а на $70 тыс. получите кредит минимум на 10 лет. Не прибегая к программам ипотечного кредитования, накопить сумму, равную полной стоимости квартиры, вы сможете только лет через пять-семь. Специалисты корпорации МИАН сегодня прогнозируют рост цен на 1-1,5% в месяц. Таким образом, получается, что, купив квартиру сегодня, можно выиграть (с учетом выплаченных банку процентов за кредит) не менее $15-17 тыс. Арифметика очень простая ? выгода от ипотеки очевидна.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:

Сама ипотека и ее массовое развитие вызовет рост цен, так как увеличивается платежеспособный спрос на жилье. Это общеэкономическая закономерность. С другой стороны, получение жилищного кредита в разгар роста цен может послужить своеобразной страховкой от увеличения стоимости квартир. Если темпы роста цен на жилье выше, чем процентная ставка по кредиту, то получается, что человек с момента взятия кредита получает достаточно серьезный доход. Но в нашей стране эта схема может не действовать. В западных странах с развитой экономикой этот принцип работает, а у нас – пока нет, потому что мы – развивающаяся страна. Нельзя гарантировать, что за пару десятков лет не произойдет кризиса на рынке и, как следствие, спада цен на жилье. У нас уже были такие случаи в 1995 и в 1998 годах. Если это случится в ближайшее время, то человек, взявший ипотечный кредит, проиграет.

Николай Андреев, начальник управления рынка вторичного жилья компании “Пересвет-Инвест”:

Все больше россиян, сталкиваясь с пресловутым “квартирным вопросом”, стремятся воспользоваться преимуществами ипотечного кредита.

Сегодня население стало более грамотным. Если два года назад каждый второй, обращаясь к нам в компанию, спрашивал, что такое ипотека, то сегодня каждый второй приходит за квартирой с уже полученным кредитом банка. Ведь одним из главных плюсов ипотеки является то, что стоимость квартиры фиксируется на день покупки (а рост цен, к примеру, за 2003 год составил до 40%).

Приведу наглядный пример из нашей практики: в июле 2002 года некая семья оформила ипотечный кредит на покупку трехкомнатной квартиры общей площадью 84,65 кв. м стоимостью $46,95 тыс. в строящемся доме. Через полтора года они въехали в новую квартиру, а кредит был полностью выплачен. Стоимость квартиры на момент заселения составляла уже более $70 тыс.

Таким образом, имея в июле 2002 года лишь 40% рыночной стоимости квартиры, семья смогла купить квартиру по минимальной цене. Если бы они приняли решение копить наличные средства для покупки квартиры сразу за полную стоимость, то жилье на момент приобретения обошлось бы им в два раза дороже.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании “Квартал”:

Развитие ипотеки является одним из перспективных факторов роста цен на недвижимость. Тем не менее, в условиях преобладания других причин, повышающих цены на жилье, доступный ипотечный кредит позволяет покупателю не только решить свою жилищную проблему, но и зафиксировать стоимость жилья, оградив себя таким образом от рисков дальнейшего повышения цены. Это возможно, когда рост цены на жилье превышает проценты, выплаченные по ипотечному кредиту, а именно такая ситуация и сложилась на московском рынке жилья в последние годы.

Данная ситуация является реальной даже при условии дорогих кредитов (для строящегося жилья в 2002-2003 годах ставка доходила до 21%). Например, для людей, купивших квартиры за счет ипотечных кредитов в начале 2002 года, когда цены начали расти.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити-XXI век”:

Сегодня ставки по ипотечным кредитам составляют от 12,5% на рынке новостроек и от 10% – на вторичном рынке. Банки вынуждены закладывать в процентную ставку инфляционные риски. Должно пройти некоторое время, чтобы инфляция достигла порога, при котором ставки опустятся до уровня 5-6%, приемлемых для покупателей квартир.

Впрочем, на пути развития ипотеки есть еще более серьезная проблема – недостаточные объемы предложения жилья. Если они не увеличатся, то непосильными для заемщика будут не только проценты по кредиту, но и сам кредит. Тем не менее, несмотря ни на что, ипотека сегодня выгодна. Квартира по ипотечной схеме после всех выплат обойдется покупателю примерно на 70-80% дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа. Но при нынешних темпах роста цен на недвижимость на момент окончания выплат стоимость квартиры возрастет в два-три раза. Покупатели это прекрасно понимают и все с меньшей опаской рассматривают возможность получения ипотечного кредита.

Мария Макалкина, газета “М2”