Ипотека и ЖСК – два принципа рынка доступного жилья.

Статьи

Этой осенью российский Парламент должен рассмотреть и принять в трех чтениях пакет из 27 документов, разработанный Правительством и ГосДумой РФ и направленный на развитие в России рынка жилья. А уже с 2005 года начнется второй, основной, шестилетний этап реализации федеральной целевой программы «Жилище», объем финансирования которой за счет бюджета составит 137,5 млрд. рублей. На сегодняшний день именно под осуществлением этой программы понимают формирование в России рынка доступного жилья.

Программа разделена на два принципиальных блока: стимулирование предложения за счет увеличения объемов строительства и поддержание платежеспособного спроса за счет становления альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи, в том числе ипотеки и жилищно-строительных кооперативов.

Законодательная база в этой ситуации поддерживает те процессы, которые сейчас происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур – активно развивается ипотечное кредитование населения, все больше банков вовлекаются в этот процесс, увеличивается число жилищно-строительных кооперативов. Формируя различные способы альтернативного финансирования сделок, рынок недвижимости фактически сам приглашает людей стать его участниками. Ведь увеличение количества покупателей, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом.

Ипотеку – народу.

Ипотека – это долгосрочный банковский кредит на покупка жилья, выдаваемый под залог этого жилья. Сам принцип для России не нов – до революции наша страна была одним из мировых лидеров в этой области. На Западе сегодня практически каждая покупка недвижимости поддерживается кредитом – для многих легче взять кредит в банке, чем вытащить деньги из собственного бизнеса.

Ипотечная логика проста и понятна – банк выдает кредит на сумму, которой вам не хватает для покупки жилья. Вы приобретаете квартиру и становитесь ее собственником, но жилье остается в залоге до того момента, пока вы не выплатили кредит и ежегодные проценты по нему. То есть новоселье при идеальных условиях и большом желании можно справить практически сразу. Важный момент: банк не покупает за вас квартиру, а только доплачивает недостающую сумму. По требованиям, которые сегодня предъявляют банки, вам необходимо иметь на руках 30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Ипотека – вполне реальный способ купить квартиру практически сразу. Сейчас и заемщики-покупатели, и банки-кредиторы активно вовлекаются в этот процесс. С февраля резко увеличился объем ипотечных сделок на рынке Москвы. Его динамика говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки. Согласно статистике, количество ипотечных программ в различных банках за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на рынке жилья увеличилось втрое.

К примеру, Центр Ипотечных Программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» работает с 35 банками, в каждом из которых разработаны и действуют порядка 3-4 схем ипотечного кредитования. Кроме того, летом этого года стартовал специальный проект – бесплатный консультационный пункт ЦИП «МИЭЛЬ». Представители восьми крупнейших банков – Банка Промэнерго, Внешторгбанка, Райффайзенбанка, Городского Ипотечного Банка, Международного Московского Банка, банка 1 ОВК (группа «Росбанк»), банка ДельтаКредит и Национальной Ипотечной Компании – консультируют клиентов «МИЭЛЬ» по всем вопросам, связанным с получением ипотечного кредита.

Расширение банковской деятельности по ипотечному кредитованию населения и формирование законодательной базы в этой области послужит дополнительным стимулом для развития ипотеки. Законы, которые будут приняты в этом году, во многом направлены на упрощение и удешевление самой процедуры получения ипотечного кредитования. К примеру, отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, стоимость которого сейчас равняется 1,5% от стоимости сделки, ряд мер направлены на формирование системы страхования ипотечных рисков, снят НДС с продажи квартир в новостройках.

Ожидают, что с развитием ипотеки банки смягчат условия получения кредита и выплат: процентные ставки снизятся с нынешних 10-15% до 4%, а сроки удлинятся до 20-30 лет по сравнению с нынешними 10 годами. Вот тогда ипотекой воспользуются все желающие.

ЖСК – копи сегодня на жилье.

Жилищно-строительные кооперативы на сегодняшний день не так популярны, как ипотечный кредит, несмотря на то, что этот способ альтернативного финансирования сделки для россиян должен быть более близок и понятен.

Принцип работы кооператива основан на известной советской системе кассы взаимопомощи. Пайщики кооператива объединяют свои фонды (имеющиеся средства) для покупки жилья. Кооператив также доплачивает сумму, необходимую для покупки жилья, только «кредитором» сделки здесь выступает не банк, а такие же члены кооператива, как и вы.

Принципиальное отличие кооператива от ипотеки: за возможность пользоваться рассрочкой вы можете расплачиваться не деньгами, а собственным временем. Размер ежемесячных выплат и срок рассрочки зависит исключительно от ваших финансовых возможностей – для каждого здесь подбирают индивидуальную схему паенакопления. Чем меньший ежемесячный вклад вы можете вносить, тем дольше вам придется копить, и наоборот – чем большую сумму ежемесячно вы можете откладывать на покупку квартиры, тем быстрее сможете справить новоселье.

ЖСК покупает пайщику квартиру не раньше чем он накопит 50% от стоимости жилья, зато вступить в кооператив можно с минимальной суммой накопления. Чтобы стать пайщиком, не нужно предоставлять справки о «белых» доходах, ждать решения кредитного комитета и вообще подтверждать собственную кредитоспособность – достаточно просто предъявить паспорт.

Участие в кооперативе разделяется на два этапа – этап накопления и этап рассрочки. Половину стоимости квартиры вы накапливаете, откладывая каждый месяц практически любую возможную для вас сумму, а затем кооператив покупает вам жилье и предоставляет рассрочку. Соотношение этапа накопления и этапа рассрочки во всех кооперативах разные.

Жилищный кооператив «Квартиры», например, предлагает уникальную сбалансированную кредитно-накопительную систему, которая, по мнению руководства ЖСК, является на сегодняшний день самой надежной и адекватной рынку. Эта система предполагает взаимную сбалансированность накопительного и расчетного этапов. Чем дольше длился этап накопления, когда средства пайщика находились в кооперативе, тем на более долгий этап рассрочки он может рассчитывать. Другими словами, чем дольше Ваши деньги работали для других членов кооператива, чем дольше средства других пайщиков будут работать на Вас.

Таким образом, каждый член Кооператива действует по собственной сбалансированной системе и не зависит от увеличения потока вступающих в ЖСК. То есть для существования кооперативу, работающему по сбалансированной системе, не нужно постоянно увеличивать количество новых пайщиков.

Кооператив рассчитан на тех, кто готов расплатиться за возможность пользоваться кредитом собственным временем. Максимальный административный взнос за пользование рассрочкой составляет всего 3% в год для тех, кто сразу внес в кооператив 50% от стоимости жилья. Те, кто вносят в ЖСК деньги по долгосрочным накопительным схемам, выплачивают дифференцированный процент на понижение. Чем дольше этап накопления – тем ниже процент. А те, кто накапливал больше двух лет, административный взнос вообще не платят.

Кстати, вопреки расхожему мнению, квартиру с помощью кооператива можно приобрести не только в новостройке, но и на первичном рынке. Все сделки, совершаемые ЖСК “Квартиры”, проходят через уполномоченную риэлторскую компанию “МИЭЛЬ-Недвижимость”. “Для нас это принципиально, – отмечает председатель кооператива Ирина Шугурова, потому что это гарантии полной юридической чистоты квартиры”.

Таким образом, пользуясь различными схемами приобретения жилья, которые сегодня представлены на рынке недвижимости, человек практически любого социального уровня и материального достатка может стать его участником и улучшить свои жилищные условия.