Ипотека: Она дешевеет? Это интересно!

Статьи

Лидеры ипотечного рынка Москвы практически не изменили ставки по кредитам с начала года. Однако менее крупные игроки, пытаясь привлечь клиентов, пошли на снижение процентов.

В среднем снижение ставок по ипотечным кредитам составило 1-2 процентных пункта. Есть и другие приятные для потенциальных заемщиков новости. Все больше банков начинают выдавать рублевые кредиты, увеличивать сроки кредитования, совершенствовать системы оценки платежеспособности клиентов и выделять деньги под строящееся жилье и загородные дома. Да и количество кредиторов увеличилось. Если в январе, по данным `Ф.`, свои ипотечные программы имели около 20 московских банков, то сейчас их количество перевалило за три десятка. Плюс те, кто работает не по собственной программе, а по стандартам банка `Дельта-кредит` или Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом по России ипотечные кредиты сегодня выдают уже более 160 банков.

И все-таки они упали. Что касается ставок, то такие крупные игроки рынка, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, `Дельта-кредит`, Сбербанк, оставили их без изменения. Впрочем, в начале года их предложения на фоне других и так выглядели вполне привлекательно.

Например, АИЖК предлагало рублевые кредиты под 15% годовых, `Дельта-кредит` – долларовые от 10%, в зависимости от ставки на Международном межбанковском рынке депозитов (Libor) и личных данных заемщика. Сбербанк выдавал долларовые кредиты под 11% и рублевые под достаточно высокие 18%. Но при этом банк не взимал дополнительных процентов по кредиту при покупке квартиры в строящемся доме (обычно на этапе строительства банки увеличивают ставку на 2-3 процентных пункта). Ставки по валютным кредитам других банков в январе составляли, как правило, 15%. А рублевые помимо вышеперечисленных банков выдавали только Внешторгбанк, Европейский трастовый и Агропромкредитбанк, а также `Московский капитал` – под 16, 15, 19 и 16% соответственно.

Сейчас минимальные ставки по валютным кредитам – в долларах США и евро – практически во всех банках опустились до конкурентоспособного уровня. Так, `Первое ОВК` снизил минимальную ставку с 11 до 10%, Абсолютбанк – с 15 до 12%, Банк Москвы – с 15 до 11%, Национальная ипотечная компания (Национальный резервный банк) – с 13 до 9,5%. Отмечая повышенный интерес заемщиков к рублевым кредитам, многие банки включили их в свои программы – таких уже полтора десятка (не считая тех, кто работает по стандартам АИЖК). Ставка по ним равна в среднем 15%.

Из двух зол. Смирились банки и с желанием клиентов покупать непременно строящееся жилье: во-первых, это дешевле (чем ближе сдача дома, тем выше цена квадратного метра площади в нем), во-вторых, найти подходящую квартиру на вторичном рынке и быть уверенным в ее юридической чистоте сложно. В итоге многие банки запустили программы кредитования домов на этапе строительства – так называемую псевдоипотеку. Как уже писал `Ф.`, по закону человек не может заложить банку мифический объект на N-ном этаже N-ного дома, который обещает возвести строительная компания. Поэтому до момента оформления права собственности на квартиру предметом залога становятся права по договору об инвестировании. А за дополнительные риски банкиры берут дополнительные несколько процентов. Например, ставка по кредитам банка `Первое ОВК` на этапе строительства дома составляет 15% годовых в валюте, а после оформления титула – от 10%, Абсолютбанка – от 16 и от 12% соответственно, МДМ-банка – 18 и 11%.

Впрочем, некоторые банки нашли другое решение. Например, `Дельта-кредит` отказался от псевдоипотеки и теперь выдает деньги на покупку строящегося жилья только под залог уже имеющегося.

Черное и белое. Кредиторы, ранее неохотно соглашавшиеся работать с заемщиками с так называемыми `черными` и `серыми` зарплатами, теперь смягчают свои требования и учатся оценивать реальные доходы человека в обход справки по форме 2-НДФЛ. Клиентам предлагают принести справку о доходах в свободной форме за подписью главбуха или руководителя предприятия, агенты идут на собеседования с работодателями, а если те отказываются, могут установить платежеспособность человека по косвенным признакам: например, как уже писал `Ф.`, по имиджу и статусу организации, в которой он работает. Правда, за эти дополнительные трудности и риски банки берут дополнительную плату. Так, `Райффайзенбанк Австрия` на своем сайте абсолютно честно сообщает, что при невозможности подтвердить весь доход справкой 2-НДФЛ заемщик будет платить за долларовый кредит на 10 лет не 11% в год, как `белый` заемщик, а 12%. Некоторые банки сообщают об этом в завуалированной форме. А вот `Дельта-кредит`, первым начавший кредитовать заемщиков с `черными` доходами, нынешним летом от этой практики отказался.

Лучше дольше, да меньше. Минимальная сумма ежемесячных выплат и соответственно требования к размеру доходов за этот год также снизились благодаря увеличению сроков кредитов. Так, АИЖК еще весной увеличил сроки кредитования до 27 лет. А осенью `Дельта-кредит` запустил программу, по которой выплачивать кредит при желании можно в течение 30 лет. Таким образом, ежемесячные платежи и минимальный необходимый доход заемщика сокращаются.

Рассмотрим ситуацию, когда молодая семья из двух человек намеревается приобрести в кредит однокомнатную квартиру в Москве по цене 1,7 млн рублей или $60 тыс. Если бы молодые люди брали кредит в одном из банков по программе АИЖК на 20 лет, то им пришлось бы внести первоначальный взнос (30% от стоимости жилья или 510 тыс. рублей) и иметь ежемесячный доход не ниже 45 тыс. в месяц. Ежемесячный платеж при этом составил бы 15,7 тыс. рублей. При кредите на 27 лет минимальный доход сокращается до 43 тыс. в месяц, а платежи – до 15,1 тыс. рублей. Получая кредит по старой программе – на 10 лет – в `Дельта-кредите` на покупку квартиры за $60 тыс. и заплатив взнос в размере $15 тыс., заемщикам необходимо было иметь доход $1660 и платить ежемесячный взнос – $630. Теперь достаточно дохода в размере $1430, а ежемесячные выплаты будут составлять $496.

Богатство выбора. На первый взгляд все вышеперечисленные изменения не столь значительны. Так, например, ставки снизили лишь те банки, в которых они были выше среднерыночных, и теперь кредиты у них стоят столько же, сколько у тех же `Дельта-кредита`, Сбербанка и АИЖК. Однако при этом стоит обратить внимание, что требования `лидеров рынка` к заемщикам намного строже, чем у других участников. Например, `Дельта-кредит` отказался от кредитов на строящееся жилье и перестал выдавать деньги под неподтвержденные доходы. У Сбербанка `белая` зарплата заемщика и его поручителей является обязательным и первым условием. В отличие от них `новички`, еще не получившие большого количества клиентов, более лояльны. 9436

по материалам журнала `Финанс`