Ипотека: Каково это – быть между банком и заёмщиком?

Статьи

Многообразие ипотечных банковских продуктов привело к расширению арсенала риэлтерских услуг. Помимо основной специализации, связанной с куплей-продажей квартир, все большее число агентств недвижимости осваивают новую нишу – ипотечный консалтинг. Банки воспринимают эту тенденцию с чувством глубокого удовлетворения.

Профессия ипотечного консультанта (или брокера) известна достаточно давно, но в нашем Отечестве она скроена на свой лад. То, что на Западе является самостоятельным бизнесом, у нас стало приложением к основной специализации. Пустовавшее долгое время пространство между банком и потенциальным заемщиком заполнили риэлтеры. И услуга стала универсальной — осуществляется не только консалтинг, но и подбор вариантов с последующим оформлением сделки купли-продажи.

Как оно есть

Технология работы ипотечного брокера в большинстве риэлтерских компаний практически одинакова. Ипотечный консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой тот располагает, какую квартиру хочет приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита и другие аспекты будущей сделки. На банковском языке это называется андеррайтинг — оценка платежеспособности клиента.

Затем потенциальному заемщику предлагается несколько банковских ипотечных программ, соответствующих его требованиям и возможностям. Дальше возникают варианты: либо консультант подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит, либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть подготовку всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита. В последнее время все более популярным становится второй вариант.

Специалисты, работающие в ипотечном отделе, хорошо знают специфику проведения сделок в различных банках и поэтому, подбирая квартиру, избавят клиента от просмотров тех вариантов, кредитование которых невозможно. В частности, банки не рассматривают сегодня в качестве залога квартиры в пятиэтажках постройки до 1970 года. Со старым фондом работа идет, но дополнительно потребуется строительно-техническая экспертиза.

Основное поле деятельности ипотеки — вторичный рынок недвижимости. С «первичкой» имеют дело чрезвычайно избирательно — по специальным программам, и выбор для клиента здесь невелик.

Зачем и почему

Как правило, к ипотечному брокеру обращаются те заемщики, которым отказали в выдаче кредитов в нескольких банках, или те, у кого нет времени на общение с банками, и они готовы передоверить это удовольствие брокерам.

Даже если человек является «продвинутым» пользователем компьютера и постоянно «сидит» в Интернете, ему нужно немало времени для изучения ипотечных программ двух десятков банков. Эта цифра относится только к Петербургу. Расширяя географию до всей территории России, придется иметь дело со 160 банковскими ипотечными продуктами. Следовательно, экономия времени — один из основных стимулов для клиента. Другим немаловажным фактором, обеспечивающим востребованность данной услуги на рынке, следует считать сложность оформления ипотечной сделки. Ведь общаться заемщику предстоит не только с банком, но и со страховщиками и оценщиками.

Последовательность такова. После выдачи банком решения о кредитовании осуществляется подбор квартиры (по данному пункту риэлтер — вне конкуренции). Далее производится оценка объекта недвижимости сертифицированной оценочной компанией. Полный пакет документов передается в банк, затем подписывается кредитный договор и происходит выдача кредита. Сделка требует нотариального удостоверения. Следующий этап — оформление страхового полиса. Затем — государственная регистрация ипотечной сделки.

После окончательного расчета между продавцом и покупателем квартиры и подписания передаточного акта может понадобиться участие агентства недвижимости в решении вопросов прописки-выписки.

Что такое, кто такой

Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, их деятельность прежде всего регламентируется Гражданским кодексом РФ. В Петербурге обучение проходит в Институте недвижимости.

Кроме того, и сами банки организуют краткосрочные курсы для подготовки и выдают сертификаты, свидетельствующие о том, что брокер способен консультировать и сопровождать сделки по конкретным ипотечным продуктам. Других форм аккредитации и госрегулирования этой деятельности не существует.

Для всех, но не для каждого

Клиенты, не имеющие возможности официально подтвердить доходы, рассматриваются ипотечными брокерами как одна из целевых групп. В большинстве компаний, предоставляющих услуги ипотечного консалтинга, утверждают, что готовы работать с гражданами, имеющими справку о доходах, составленную в любой форме, или вообще такой справки не имеющими. Часть банков также готова сделать шаг навстречу заемщикам, чьи доходы не проходят по бухгалтерии. В ход идут такие свидетельства благосостояния, как справка о доходах свободной формы или на бланке кредитного учреждения, устное подтверждение руководством фирмы, в которой работает заемщик, текущие подтверждаемые расходы, анализ доходов организации для руководителей, предпринимателей без образования юридического лица и акционеров. Ипотечным брокерам такие банки известны, что позволяет им увеличивать клиентскую базу.

Примерно восемь из десяти потенциальных заемщиков, которые обращаются за ипотечным кредитом непосредственно в банк, получают отказ. Развивающаяся система ипотечного консалтинга позволяет отсеивать «отказников» на стадии андеррайтинга. Экономится время не только клиентов, но и сотрудников кредитных учреждений. Именно поэтому некоторые банки уже сейчас готовы стимулировать ипотечных брокеров вознаграждениями. Но услугу оплачивает все-таки клиент. В большинстве агентств недвижимости ее цена исчисляется в виде процента от стоимости приобретаемой квартиры, примерно 3-5%.

Войти в историю

Недавно вступивший в силу Федеральный закон «О кредитных историях» (см. материал на стр. 18-19) дает право каждому заемщику накапливать кредитную историю и обязывает банки передавать соответствующие сведения с согласия клиентов в кредитные бюро. В них будет храниться информация, характеризующая заемщика и своевременность погашения взятых им кредитных обязательств. Ожидается, что в первую очередь это положительно повлияет на развитие системы ипотечного кредитования и скажется на росте сектора потребительского кредитования в целом.

Становление системы кредитных бюро облегчит жизнь ипотечным брокерам, но не снизит общий интерес к этой услуге. Количество и качество ипотечных банковских продуктов, судя по всему, будет неуклонно повышаться, и ориентироваться в этом море информации без квалифицированного консультанта со временем станет практически невозможно.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Юлия ТУГОЛУКОВА, руководитель по ипотечным программам компании «Миэль-Недвижимость Санкт-Петербург»:

– Мы риэлтеры, и наш продукт – недвижимость. Ипотечный кредит – это средство ее приобретения. Поэтому нам интересно работать с конкретными продуктами банков, чтобы предоставить услугу клиенту в более полном объеме. Банкам удобно работать с риэлтерскими компаниями. Зачастую клиент, приходящий к ним напрямую, получает положительное решение о выдаче кредита, но потом отказывается от своего замысла. А ведь для банка главное – не рассмотреть возможность, а именно выдать кредит. Наш клиент практически стопроцентно становится заемщиком.

Сергей ЛАРЮШКИН, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО «Авентин-Недвижимость»:

– Тонкостей при получении кредита невероятное множество. Ипотечный брокер позволяет сэкономить время и подобрать наиболее оптимальный вариант. Мы работаем более чем с 60 банками. Если бы была кредитная организация, предоставляющая гибкую схему, возможно, мы ограничились бы сотрудничеством только с ней. Есть надежда, что с нового года в банках будут менее жесткие требования к заемщикам, следовательно, увеличится число выдаваемых кредитов. В любом случае будущее – за ипотекой.

Евгений ИВАНОВ, начальник отдела ипотеки Юридической фирмы «Экотон»:

– На начальном этапе клиента интересует только то, сколько он будет платить по кредиту. А дальше вопрос технологии – чтобы не ходить сто раз в страховую компанию и пятьдесят раз в оценочную. По статистике Центробанка, сегодня 1,5% сделок с недвижимостью – ипотечные. Согласно планам правительства к 2010 году будет 30%. У нас уже каждая пятая сделка – с ипотекой. Если человек с доходом $2,5 тыс. нигде не работает и даже тысячи рублей официальной зарплаты не имеет, ему не дадут кредит ни в одном банке. А если есть небольшой официальный доход и неофициальный –побольше, то вопрос решается.