Ипотека: Фиксированная ставка – для пессимистов, плавающая – для оптимистов

Статьи

Комментирует Черняк Александр, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, заместитель генерального директора

– Александр Викторович, пожалуй, главное новшество, которое собирается ввести в следующем году АИЖК – это плавающие ставки по кредитам, которые будут меняться в зависимости от конъюнктуры рынка. Почему этот продукт должен быть интересен потребителю?

Фиксированная ставка, с одной стороны, более понятна, а с другой – кредит берется на долгий срок, и рынок за это время может пойти в любую сторону. Как любят говорить у нас в агентстве, фиксированная ставка – для пессимистов, плавающая – для оптимистов. Если люди думают, что кредиты со временем будут только дорожать, то для них фиксированная ставка хороша, и по-своему они правы. Но если ставки пойдут вниз, то те, кто взял деньги под нынешние 15%, окажутся в невыгодной ситуации.

– Каким образом будет определяться плавающая ставка?

Если для валютных кредитов есть ориентир типа Libor, то для рублевых – одного безусловного индикатора нет. Теоретически им может послужить и уровень инфляции, и величина процентных ставок по депозитам, и величина купонных выплат по заимствованиям агентства, и еще что-то. Каждый имеет свои плюсы и минусы. В ближайшие месяцы мы выберем один из индикаторов или создадим некий сводный.

– Что касается фиксированной ставки, то планирует ли АИЖК ее изменение в следующем году? Считается, что агентство диктует условия на рынке, и вслед за ним пойти на снижение могут и другие игроки. Во всяком случае – в рублевом сегменте.

Если инфляция будет снижаться, как и прогнозируют в правительстве, то и заимствования агентства и, соответственно, кредиты могут подешеветь. Можно сказать, что ценообразование ставок агентства напрямую завязано на стоимость денег, которые мы заимствуем под госгарантии. По последнему займу, который мы разместили, величина купона составляет 11% годовых. Это примерно совпадает с официальным прогнозом уровня инфляции в нынешнем году. Добавьте к этому маржу участников ипотечного рынка, которые с нами работают – это около 3%, и другие издержки. В итоге получим 15%, под которые сегодня выдают кредиты банки, работающие с АИЖК. В ближайшие годы, я думаю, ситуация будет меняться – за счет повышения оборотов мы сможем снизить маржу.

– Ну, это оптимистичный вариант. А возможен еще и пессимистичный, когда АИЖК придется поднимать ставки. Удастся ли избежать этого при сокращении госгарантий?

Госгарантии на следующий год есть, но их объем заметно ниже, чем предполагаемое количество закладных, которые будут поставлены агентству. Минфин выделяет на следующий год государственные гарантии по заимствованиям АИЖК в сумме 4,7 млрд рублей, а законтрактованный объем закладных – 12 млрд. Но мы рассчитываем найти средства для покрытия разницы путем привлечения их с рынка без использования госгарантий. И как раз эта часть может оказаться дороже и вызвать повышение ставок. Все будет зависеть от того, под какие условия мы привлечем деньги и на какой срок, будет ли это размещение ипотечных ценных бумаг или очередной выпуск корпоративных облигаций. Не исключено, что ставки поднимутся выше нынешнего уровня.

– Как может сказаться на ставках агентства и на рынке в целом получение Россией второго инвестиционного рейтинга?

Надеюсь, что это в конечном итоге скажется положительно, и стоимость заимствований агентства снизится. А это, в свою очередь, может повлиять на снижение ставок рефинансирования агентства по ипотечным кредитам.

– Когда планируете выпустить ипотечные бумаги?

Это зависит от различных факторов: ситуации на фондовом рынке, заинтересованности инвесторов и т.п. Кроме того, для начала выпусков ИЦБ не хватает целого ряда подзаконных актов. И здесь все зависит от того, как сработает ФСФР. Очень надеемся, что документы появятся в течение следующего года. Пока не известно, что потребует от нас регулятор, но уже знаем, многое из того, что нужно инвесторам.

– Какова ситуация со стоимостью ипотечных кредитов в регионах?

Спрос на кредиты в регионах высокий – за десять месяцев этого года мы выполнили годовой план и увеличили объем портфеля, по сравнению с концом 2003 года, почти в пять раз – до 4 млрд рублей. У нас было несколько случаев, когда к нам обращались банки, про которые мы даже не слышали. Оказывается, они взяли на нашем сайте стандарты, изучили их и на свой страх и риск начали выдавать кредиты, а потом обратились к нам за рефинансированием. Естественно, что на фоне высокого спроса банки в некоторых регионах все чаще просят разрешения поднять ставки. Нынешние стандарты выдачи ипотечных кредитов АИЖК запрещают это делать. Но в следующем году, мы, скорее всего, данный пункт отменим и разрешим региональным банкам при желании выдавать более дорогие кредиты. Однако выкупать закладные мы будем по-прежнему по установленной агентством ставке рефинансирования. И если банк, до сих пор самостоятельно выдававший кредиты по повышенным ставкам, захочет продать нам закладные, он сначала должен будет привести параметры кредитных договоров в соответствие с нашими стандартами.

по материалам журнала `Финанс`