Ипотека: Десять заблуждений относительно ипотеки

Статьи

Ипотека стараниями правительства и специалистов рынка недвижимости становится все доступнее. Многие граждане уверенно рассуждают о преимуществах и недостатках услуги, намереваясь воспользоваться ею. Но среди потенциальных заемщиков бытует и ряд заблуждений. Попробуем развеять некоторые из них.

Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости. С данным заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Вероятно, это происходит из?за того, что агентства являются первым звеном в ипотечной схеме и порой ведут просветительскую работу активнее, чем сами банки. Между тем именно банки выдают кредиты, а агентства оказывают посреднические услуги: помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и так далее. Необходимость сотрудничества агентств недвижимости и банков можно объяснить тем, что механизм работы ипотеки тесно связан с процессами на жилищном рынке. По подсчетам Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар», 80?% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую при помощи ипотеки. Следовательно, в первую очередь необходима оценка имеющихся квартир, во вторую — пожеланий клиента. Банки не интересует, какое жилье у клиента есть и какое он хочет получить. Их интересуют точные суммы первоначального взноса и кредита. Кроме того, у банков особые требования к покупаемым через ипотеку квартирам. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленное жилье отдают в залог, а значит, банк ничем не рискует. При покупке квартиры через ипотеку приобретенную недвижимость оставляют в залоге, это гарантия для банка. Однако цель последнего — не вернуть себе выданные деньги, а получить прибыль с вложенных денег (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляют определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. Сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40 % от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика, рассчитывают максимальную для него сумму ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит она оказывается в собственности банка. Это ошибочное мнение существует, потому что люди путают залог и собственность. Действительно, купленное через ипотеку жилье отдают в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной недвижимости становится заемщик, причем сразу. Он может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке недвижимости на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира. Это не совсем верно. Жилье может стать объектом залога только после того, как на него зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после сдачи дома). Однако есть варианты. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. По первой из них в Петербурге работают уже давно. Так, клиент сам выбирает фирму-застройщика и объект, в котором он покупает жилье. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог его квартиру, находящуюся в его собственности. Разумеется, недвижимость должна быть оценена не ниже, чем сумма выданного кредита. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру банк снимает залог на старое жилье и берет в залог новое. Конечно, такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложить средства в долевое строительство есть недвижимость, пригодная для того, чтобы отдать ее в залог). Поэтому с недавнего времени в Петербурге начала действовать вторая схема ипотечного кредитования на первичном рынке. Банк аккредитует несколько строительных компаний, проводит их серьезную финансовую проверку. Таким образом, количество фирм и объектов, из которых может выбрать заемщик, серьезно ограничено, зато не требуется залог в виде уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит. К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно заплатить около 100 долл. После подбора объекта необходимо оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — 100–150 долл. За открытие счета в банке платят от 0,75 до 1 % от суммы кредита. После покупки необходимо оплатить страховые взносы: 1,5–1,8 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма, многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме первоначального взноса.

Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке. Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупаемую квартиру самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30 % стоимости жилья. При желании (и возможностях) заемщика первоначальный взнос может быть больше. Если речь идет о минимальном варианте — однокомнатной квартире по цене 35 тыс. долл., то первоначальный взнос составляет от 7 тыс. долл. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученную сумму вкладывают в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая?либо недвижимость (например, комната или доля в отдельной квартире). Тогда сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. То есть в качестве первоначального взноса зачтут деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры. Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 30 тыс. долл., заемщик рассчитывает именно на данную сумму. Однако банк оговаривает, что выданный кредит составит не более 80 % (или 70 % — в зависимости от банка) от стоимости жилья. То есть если заемщик нашел квартиру по цене 35 тыс. долл., банк выдаст ему не обещанные 30 тыс. долл., а всего лишь 28 тыс. (80 % от ее стоимости). Бывает и так, что выбранную клиентом квартиру при независимой оценке банка оценивают ниже ее рыночной стоимости (требований продавца). В этом случае банк согласится выдать кредит лишь в размере 80 % (70 %) от оценочной стоимости. Тогда заемщику придется либо находить недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другое жилье.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуют. Распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждую ипотечную сделку обязательно страхуют. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующих видов страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заемщика. Естественно, все расходы несет последний. На самом деле страхуют не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты произведут именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу. Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика данный факт никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплат по кредиту заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все. Данное заблуждение заставляет многих отказываться от покупки квартиры через ипотеку: люди боятся потерять все. Однако не надо забывать, что, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает вернуть банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Все эти средства (доля в квартире), безусловно, принадлежат заемщику, и банк на них не претендует. Таким образом, в случае, если заемщик по каким?то причинам не может более выплачивать взносы по кредиту, купленную им в кредит квартиру обменивают с доплатой. Для заемщика приобретают жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.