Ипотека: Бесплатное жилье заменят кредитами

Статьи

За прошлый год банки выдали ипотечных кредитов на $600-700 млн, и рост этого рынка с каждым годом ускоряется. Одновременно государство запустило несколько пилотных проектов по переводу программ распределения социального жилья для льготных категорий граждан на ипотечные принципы. Банки готовы работать с льготниками, однако хотят гарантий от государства и определенности в вопросах субсидирования.

В прошлом году практически во всех регионах страны стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения. Если этот опыт окажется успешным, государство, возможно, уже в этом году начнет переходить на ипотечный механизм обеспечения жильем всех льготных категорий граждан и работников бюджетной сферы. `Банки готовы идти навстречу незащищенным слоям населения, так как это соответствует политике, направленной на привлечение клиентов, – считает заместитель председателя правления банка `Союз` Екатерина Демыгина. – Но поскольку кредитование данной группы связано с повышенными рисками, необходимы дополнительные гарантии государственных структур`.

Правда, при этом директор центра ипотечного кредитования банка `Первое ОВК` Янис Канестри отметил социальную несправедливость в помощи государства гражданам. `Грешно давать взаймы тем, кто не может вернуть. Не говоря уже о том, что это противоречит принципам социальной справедливости и даже основному принципу социализма – от каждого по способностям, каждому по труду. Зарплату людям надо платить нормальную`, – считает он. Также, по мнению господина Канестри, раздача квартир малоимущим и нуждающимся (и установление принадлежности граждан к льготным категориям) создает простор для коррупции и махинаций.

Тем не менее уже с 1 января этого года Минобороны запустило самую крупномасштабную государственную социальную ипотечную программу – ипотеку для военнослужащих. Идея заключается в том, что постепенно государство заменяет право получения квартиры субсидированием, предлагая военным воспользоваться ипотекой. Раньше эта категория населения, как известно, обеспечивалась бесплатным жильем. Теперь те военнослужащие, которые заключили контракт с 2005 года, становятся участниками этой программы. Ежегодно на их именной счет государство будет переводить сумму средств, определенную в бюджете (в этом году она составляет 36 тыс. руб.). Через три года, то есть в 2008 году, военнослужащий может снять накопившуюся сумму (около $3,5-4 тыс.) и использовать ее в качестве первого взноса при покупке квартиры в кредит. Остальную сумму он может получить в банке. Если банк готов предоставить кредит на покупку квартиры, то государство перечисляет ежегодные средства уже не на счет военнослужащего, а в банк в счет погашения кредита.

Также в прошлом году на ипотечные механизмы региональные власти стали переводить обеспечение жильем молодых семей. Эта программа действует в 63 регионах страны и рассчитана на супругов моложе 30 лет (см. интервью с Николаем Федосеевым). Кроме молодых семей и военных на ипотеку переводят практически всех работников бюджетной сферы. Так, в прошлом году в подавляющем большинстве регионов стартовали пилотные ипотечные проекты для учителей, врачей, педагогов и других госслужащих.

Власти субсидируют процентную ставку для госслужащих или очередников либо предоставляют дотацию на первоначальный взнос за квартиру. Вопрос, связанный с формой государственной дотации, и стал основным в дискуссии участников ипотечного рынка. Некоторые участники рынка считают наиболее целесообразным субсидирование процентной ставки. `Если субсидировать ипотечную программу, то гораздо эффективнее и дешевле для клиентов субсидировать ставку: значительно растет `кредитоемкость` клиента. Большинство же обывателей, скорее всего, выберут субсидирование первоначального взноса – так легче сделать первый шаг и получить кредит`, – уверен начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. По его мнению, в идеале необходимо говорить о сбалансированном решении, в котором дотация процентной ставки все-таки будет преобладать.

Однако глава Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев считает, что дотирование процентной ставки станет слишком большой нагрузкой на бюджеты всех уровней (см. интервью). По его мнению, такая форма субсидирования действительно может помочь большему количеству заемщиков, однако в долгосрочной перспективе последствия могут оказаться непредсказуемыми.

НАУИР была создана в рамках поручения президента России `О необходимости создать механизм координации и управления процессом развития ипотечного жилищного кредитования в стране`. Ассоциация зарегистрирована в апреле 2004 года и должна координировать деятельность участников рынка ипотечного кредитования. Одной из основных задач НАУИР является выработка совместной позиции всех участников ипотечного рынка. Учредителями ассоциации выступили профессиональные союзы и объединения, представляющие профучастников всех сегментов рынка жилья. Попечительский совет организации возглавляет Виктор Христенко.

Янис Канестри считает недостаточно понятной техническую сторону дотирования процентной ставки: `Бюджет будет выплачивать компенсацию банку в размере разницы между рыночной ставкой и льготной? Как считать разницу? Что считать рыночной ставкой?` Более того, замечает он, бюджет принимается на один год, а гарантии, что через год субсидирование продолжится, нет. По мнению господина Канестри, реальный вариант дотации – это давать целевые субсидии на оплату части стоимости жилья. Сомневается в эффективности дотации процентной ставки и начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев: `Ставка является рыночным инструментом, который к тому же может меняться. Дотация первоначального взноса более приемлема, поскольку предполагает разовый характер и является своеобразным входным билетом на рынок ипотечного кредитования`.

Другой серьезной проблемой банки считают то, что им практически невозможно использовать отселенческий резервный фонд города. В Москве, например, если заемщик не является коренным москвичом, это автоматически исключает возможность переселить его в резфонд в случае невыплат за квартиру. Естественно, это сдерживает темпы развития ипотечного кредитования в Москве. Ведь в случае, если заемщик не в состоянии заплатить по кредиту, его не смогут отселить и продать квартиру на рыночных условиях. Квартиру придется продавать с обременением (с зарегистрированными жильцами), а это означает, что ее стоимость может сократиться вдвое.

`Несмотря на то что случаи взыскания в судебном порядке очень редки, такой опыт у некоторых банков есть, – говорит начальник отдела мониторинга рынка жилья управления жилищной политики правительства Москвы Сергей Морозков. – Однако резервным фондом могут воспользоваться только те заемщики, которые постоянно проживают в Москве не менее десяти лет. Да, это некая несправедливость, но мы должны помогать покупать жилье коренным москвичам. Каждый регион должен заботиться о гражданах своего региона. Возможно, на другие категории граждан эта возможность когда-нибудь распространится`.

`Без ипотечного кредитования говорить о доступности жилья не приходится` Владимир Пономарев – председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР):

– В чем сейчас основная проблема развития ипотечного кредитования в России?

К сожалению, в последнее время проблемы развития ипотечного кредитования стали излишне политизированными. Кропотливая работа профессионалов подменяется политическими акциями. Например, разработка программы по обеспечению жильем военнослужащих с использованием ипотеки была достаточно скорой и кулуарной. Не было нормального взаимодействия с профессиональными участниками рынка жилья и ипотечного кредитования, рассмотрения различных подходов, обсуждения. Ничего подобного не было. Теперь можно опасаться, что предложенная система обеспечения жильем военнослужащих не будет работать на рынке эффективно. Это та же ситуация, что и с монетизацией льгот.

– Есть ли вообще необходимость в каких-то социальных спецпрограммах в области ипотеки?

Система ипотечного кредитования, безусловно, базируется на рыночных принципах. Однако государство в рамках социальных программ должно предоставить возможность улучшать жилищные условия и тем, кто не может себе этого позволить на коммерческих принципах. Для России господдержка ипотечного кредитования необходима ввиду крайне низких доходов большей части населения. Но она должна носить исключительно адресный характер и быть адекватной возможностям государства. Без ипотечного кредитования говорить о доступности жилья не приходится, так как большинство не в состоянии покупать квартиры исключительно на собственные средства, а государство не в состоянии обеспечивать жильем даже малоимущих, социально незащищенных граждан.

– Что нужно дотировать – первоначальный взнос или процентную ставку?

С точки зрения экономики дотирование процентной ставки на длительной срок, конечно, является серьезной нагрузкой на бюджеты всех уровней, а потому менее предпочтительно. Об этом свидетельствует не очень удачный опыт Венгерской Республики. Хотя справедливости ради следует отметить, что в Европе государственная поддержка граждан за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вплоть до последнего времени была весьма распространена. Понятно, что, дотируя процентную ставку, государство сможет сегодня помочь большему количеству людей, но экономические последствия будут завтра.

– Как технически осуществляется дотирование процентной ставки?

Раньше государство выделяло своим уполномоченным банкам бюджетные деньги. Взамен они должны были выдавать кредиты на покупку жилья под 5-7%. Фактически банк пользовался бесплатными деньгами администрации и за счет этого снижал процентную ставку. Сейчас такой практики все меньше и меньше. Чтобы уйти от подобных непрозрачных схем, мы сумели отстоять механизм, когда целевые деньги в виде субсидий приходят ипотечным агентствам или компаниям на конкретного человека. Банк выдает кредит по рыночной процентной ставке. Гражданин платит банку проценты частично за счет своих средств, частично за счет предоставленных ему субсидий.

– Процентная ставка по кредиту у государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) значительно ниже, чем у банков. Это тоже дотация?

Не совсем так. Государственные гарантии по обязательствам АИЖК позволяют в принципе привлечь более дешевые долгосрочные ресурсы, поскольку государство часть рисков принимает на себя. Именно поэтому ни один банк не может конкурировать по величине рублевой процентной ставки с агентством. В целом взаимодействие АИЖК и государства соответствует мировому опыту развития системы ипотечного жилищного кредитования. Вместе с тем более правильно было бы позиционировать агентство не на всем ипотечном рынке, а только на его `социальном` сегменте, когда государство адресно поддерживает определенные категории граждан. Существует опасность, что банки не смогут конкурировать с агентством по процентным ставкам, при этом темпы развития ипотечного кредитования существенно зависят от решений чиновников по объему предоставляемых государственных гарантий. Вызывает также озабоченность позиция руководства АИЖК, связанная с неучастием агентства в деятельности НАУИР.

– Каким образом банки привлекают средства для длинных ипотечных кредитов?

Так называемыми длинными деньгами на российском рынке обладают только крупнейшие пять-десять банков. Остальные же, не обладая таким ресурсом, формируют пулы ипотечных закладных с целью перепродажи их для привлечения длинных денег. Для любой же кредитной организации на Западе основным механизмом привлечения денег является выпуск ипотечных ценных бумаг. У нас в стране закон о выпуске таких бумаг пока еще сырой. По сути, он является революционным, так как ввел новый тип бумаг, которых еще не было на рынке. Сейчас идет работа в рамках нескольких банков по разработке механизмов выпуска ипотечных бумаг. Когда такой механизм появится, кроме рефинансирования закладных у АИЖК банки смогут самостоятельно привлекать деньги, выпуская ценные бумаги.

`Ипотека не самоцель`

Николай Федосеев – заместитель руководителя департамента жилищной политики города Москвы:

– Как возникла идея льготной ипотеки в Москве?

Без помощи города купить жилье обычному москвичу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, почти невозможно. Я говорю именно о москвиче, так как каждый субъект федерации должен заботиться в первую очередь о гражданах своего региона. Сегодня в очереди на жилье в Москве стоит около 198 тыс. семей, и предлагаемые нами ипотечные схемы позволят многим из них ускорить решение их квартирного вопроса. Но ипотека не самоцель. Это один из инструментов сделать жилье для граждан более доступным. В 1999 году, когда ипотечное кредитование только зарождалось, город предложил очередникам альтернативный способ улучшения жилищных условий – возможность купить у города квартиру в рассрочку.

– В чем отличие этой программы от ипотечных программ банков?

Основные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на десять лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% ее стоимости. Проценты за рассрочку в настоящее время – 13% годовых в рублях. Но при этом жилье продается по себестоимости строительства. А это на сегодняшний день сокращает стоимость квартиры практически в два раза. Отличие этой программы от банковской ипотеки состоит в том, что до полного выполнения гражданином обязательств по договору собственником квартиры является город Москва. Но, с другой стороны, не требуется страховать имущество, титул собственности, жизнь и потерю трудоспособности. В банках эти виды страхования являются обязательными и, естественно, требуют дополнительных обязательных затрат.

– Возможно ли эффективно совместить государственные субсидии и ипотеку как рыночный механизм?

Согласно новому Жилищному кодексу, если гражданин дожидается бесплатной квартиры от государства, то приватизировать ее и, соответственно, стать ее собственником он не сможет. Поэтому субсидия и ипотека – это хорошая альтернатива бесплатному предоставлению жилья. Ипотечный механизм приобретения жилья выгоден и городу, и гражданину. Воспользовавшись заемными средствами и государственной поддержкой города Москвы, человек приобретает в собственность квартиру за доступную цену. В свою очередь, город рациональнее расходует бюджетные средства за счет их быстрого возврата в городской бюджет от продажи жилья очередникам. Вырученные средства планируется направлять на дополнительное строительство жилья для очередников и субсидирование оплаты части рыночной стоимости квартиры.

– В последнее время много говорят о дотировании процентной ставки по ипотечному кредиту. Нужно ли это делать?

Мы склоняемся к тому, что прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно как для кредиторов, так и для города и гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк должен заплатить налог на прибыль, а гражданин должен заплатить налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах. В-третьих, кредитная организация также должна учесть дополнительные кредитные риски, связанные с выполнением городом бюджетных обязательств, в течение целых 20 лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика. И наконец, планируя развивать ипотеку через дотирование процентной ставки, мы должны быть готовы к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на бюджет, если мы хотим, чтобы число заемщиков росло, а не ограничивалось несколькими десятками или сотнями людей. Учитывая все это, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых нами ипотечных схем.

– Какие программы с использованием ипотечного механизма сегодня предлагает московское правительство?

Для очередников сегодня мы предлагаем две основные ипотечные схемы. Первая – покупка жилья у города по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая – приобретение жилья на рынке, но с использованием субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть на рыночных условиях. Но благодаря адресной поддержке граждан мы уменьшаем тело кредита. Это увеличивает доступность ипотеки в два и более раза. Кроме того, ипотечное кредитование присутствует и в программе `Обеспечение жильем молодых семей`, которая реализуется в 63 регионах России. В частности, в Москве участником подпрограммы может стать молодая семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает 30 лет. В случае рождения ребенка в семье участников программы, купивших квартиру с использованием ипотечного кредита, за счет средств федерального бюджета будет списана среднерыночная стоимость 18 кв. м.

– Чтобы стать участником ипотечных программ, так или иначе нужны собственные накопления. Где их взять малоимущим категориям граждан?

Копить через накопительно-ипотечные схемы. Участием в подобных программах кроме формирования первоначального взноса формируется кредитная история. Как ни странно, это серьезный фактор при отсутствии официального дохода. В рамках московской программы `Молодой семье – доступное жилье` были созданы такие подконтрольные городу системы. Каждая из них имеет свои преимущества и позволяет комбинировать накопления с ипотечным кредитованием. Даже если нет официально подтвержденного дохода, вкладчик, пайщик, доказывая свою финансовую дисциплину, формирует хорошую кредитную историю, что положительно повлияет на решение кредитного комитета банка о предоставлении ему кредита.

Готовы ли вы давать ипотечные кредиты ниже рынка?

Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка:

Такие вопросы, как, например, льготные условия кредитования определенных слоев населения на условиях ниже рыночных, потребуют соответствующих гарантий и компенсаций для бизнеса со стороны государства. Если упомянутые выше гарантии будут предоставлены, банк будет реализовывать такие программы наравне с кредитованием более обеспеченных слоев населения, не нуждающихся в льготах.

Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка `Первое ОВК`:

Государство может предоставлять непосредственно самому человеку субсидии на оплату части стоимости квартиры – либо в виде оплаты первоначального взноса по ипотеке, либо дотировать процентную ставку по кредиту. Процентную ставку дотировать с технической точки зрения практически невозможно. Более того, она не является критичной. Например, снижение ставки в два раза, с 15 до 7%, снижает размер месячного платежа десятилетнего кредита в 1,35 раза. Более приемлемо, если дотируется первоначальный взнос из местного бюджета.

Александр Колошенко, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:

Пока, как мы видим, еще рано говорить о масштабном, на уровне всей страны, внедрении специальных ипотечных программ. Нормативная и законодательная базы не подготовлены, и уровень популяризации ипотеки недостаточен. Снижение ставки всего лишь на 3% увеличивает кредитоемкость клиента более чем на 40%. Иными словами, обеспечивая относительно небольшие годовые субсидии, многие города могут значительно увеличить число граждан, способных претендовать на ипотеку.

Екатерина Демыгина, заместитель председателя правления банка `Союз`:

Наш банк заинтересован в увеличении объемов кредитования и расширении линейки предлагаемых ипотечных продуктов. Одним из таких продуктов может стать и так называемый социальный ипотечный кредит. То есть кредит, предоставленный определенным слоям населения, которые на текущий момент не могут рассчитывать на получение коммерческого ипотечного кредита. Однако при разработке таких программ необходима помощь и участие государства. Например, в сфере финансирования и в вопросах установления льгот и предоставления гарантий для банков, участвующих в социальных проектах. На сегодняшний день льготные программы ипотечного кредитования существуют в ограниченном числе регионов и финансируются из местного бюджета.

Анна Горячева, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка:

Для таких категорий населения, как врачи, учителя или очередники, должны разрабатываться специальные программы. Наш банк уже начал участвовать в специальных ипотечных программах в регионах. Но о результатах пока говорить рано.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:

Одной из приоритетных задач банка в области розничного кредитования является продвижение рыночной программы ипотечного жилищного кредитования. Но, принимая во внимание государственный статус банка, помимо достижения своих коммерческих целей он призван решать ряд социальных задач, в том числе и в сфере ипотечного кредитования. Банком уже была реализована совместная с Министерством образования программа ипотечного кредитования работников данной сферы. В дальнейшем мы также готовы к реализации других социально значимых ипотечных проектов, в том числе с привлечением государственного целевого финансирования наших заемщиков.