Ипотека: Банкир и риэлтор – братья навек?

Статьи

Комитет по ипотеке объединит риэлторов и банкиров В Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) создан Комитет по ипотеке. Решение было принято в начале зимы, 1 февраля прошло организационное собрание, а 20 февраля – первое заседание. И риэлтор, и брокер Первая мысль, которая приходит в голову: почему необходимость создания комитета появилась только сейчас? Ипотека набирает обороты стремительно – причем не в смысле красивых слов, произнесенных с высоких трибун, а в ракурсе самом практическом. Например, по данным корпорации `БЕСТ-Недвижимость`, 41% обратившихся по поводу покупки жилья в Москве заявляют о нехватке собственных средств. Это изначально, в момент первого звонка. Если же вспомнить, что сегодня цены растут едва ли не на 10% в месяц, то очень многие покупатели выясняют, что средств мало уже в ходе сделки. Так что, кредит оказывается нужен едва ли не половине покупателей. `У созданного в МАГР комитета, – рассказывает его председатель, вице-президент корпорации `БЕСТ-Недвижимость` Владимир Лопатин, – очень демократичное положение: войти в него могут и фирмы, не состоящие в МАГР. А также банки (согласие уже дали, в частности, `ДельтаКредит` и `Городской ипотечный банк`) и страховые компании. Первая и самая очевидная задача комитета – наладить обмен информацией. Риэлторы сегодня фактически оказались брокерами – они продают ипотечные продукты клиентам. Это совершенно нормально, во всем мире риэлторские структуры занимаются подобными продажами. Но чтобы вести их грамотно, брокер должен знать все нюансы, что непросто, учитывая постоянные изменения: новые виды кредитов, изменения условий происходят практически каждую неделю. Долой разногласия Вторая задача не столь очевидно лежит на поверхности, но тоже очень важная. При всем сотрудничестве банков и риэлторских компаний между ними существуют определенные разногласия – и было бы здорово, если бы стороны могли поговорить о них. Причем не в индивидуальном порядке, когда одно отдельно взятое агентство недвижимости хочет что-то изменить в работе банка, а на уровне консолидированного риэлторского запроса. Сложности же существуют. Например, так называемая `проблема миллиона` – это когда продавец квартиры отказывается вносить в договор купли-продажи полную стоимость, опасаясь налогов. Данных за прошлый год еще нет, а вот в 2004 году 74% продаж в Москве оформлялось по цене 999 тысяч рублей или `по БТИ`. С тех пор кое-что изменилось, но вряд ли кардинально: Следующая проблема – альтернативные сделки. Из-за роста цен с рынка практически исчезли свободные квартиры, завершать цепочки нечем. А из трех уже согласованных сделок две срываются – пока человек ищет покупателя на свою квартиру, выясняется, что то, что ему нужно, ощутимо подорожало. К банкам же все это имеет то отношение, что они могли бы создать специальные продукты для `разбивания` сделки. Берем кредит, покупаем новую квартиру, быстро делаем в ней ремонт, переезжаем, а потом продаем старую. Но уже как свободную, без всяких цепочек. Еще одна болевая точка – параметры квартиры, под которую банк соглашается выдать кредит. Может ли она быть с газовой колонкой, в доме с деревянными перекрытиями, в пятиэтажке? `Не так давно, – рассказывает В.Лопатин, – БЕСТ столкнулся с такой ситуацией – банк `завернул` квартиру только потому, что там совместили санузел. Неузаконенная перепланировка действительно является существенным юридическим дефектом, но данный случай – самое легко регистрируемое изменение, его узаконивают, почти не глядя. Куда более адекватным для банка было бы кредит выдать, а заемщика обязать в течение полугода все согласовать. Вот это – нормальное отношение`. Самое же занятное в том, что банки выступают в этих вопросах не единым фронтом, а каждый сам по себе. С `проблемой миллиона`, к примеру, большинство требует, чтобы сумма в договоре была не меньше размера выданного ими кредита – но уже появились и те, кто согласен поступить иначе – остальная сумма выдается как бы на ремонт. И, конечно, такие банки сразу же получают огромное конкурентное преимущество. То же самое и с газколонками, перекрытиями и прочим. Даже под пятиэтажки сносимых серий некоторые банки готовы давать кредиты – они считают, что вместо снесенной квартиры появится другая, и ее сразу можно оформлять в залог. По поводу всех этих проблем, говорит В.Лопатин, было принято следующее решение. Риэлторские компании сведут все сведения в единую таблицу, где будут указаны банки. Возможно, простое знание, что конкуренты действуют иначе, даст толчок многим банкам изменить свой подход к работе. А если этого будет недостаточно и банк сочтет необходимым упорствовать, тогда он должен будет свою позицию обосновать. И если проблема действительно окажется серьезной, то можно будет пытаться добиваться соответствующих изменений в законах. Тут ведь будут действовать не отдельные компании, а объединенные риэлторское сообщество и банковское сообщество – немалая сила… Своя рубаха ближе… …Людям обычно свойственно больше всего интересоваться своими проблемами – не зря говорят, что своя рубашка ближе к телу. Поэтому сразу перейдем к вопросу о том, чем хорошие отношения риэлторов с банками могут быть полезными для клиентов? Или поставим вопрос несколько иначе – зачем клиенту посредник в виде ипотечного брокера? За что он берет свои $500-1000? Первое – обращаясь через риэлтора, потенциальный заемщик лишается `приятной` обязанности бегать в банк. К примеру, у БЕСТа из 28 банков-партнеров только два настаивают на том, чтобы клиент приходил лично – остальные довольствуются документами, клиент появляется только на подписание кредитного договора и потом на сделку. Это достаточно существенный элемент сервиса, потому что беседовать с банковскими работниками не всегда приятно, брокер из риэлторской компании настроен гораздо более дружелюбно. `Каждый банк, работающий с ипотекой, имеет определенные предпочтения по заемщикам, – говорит Валерия Бабурина, генеральный директор компании `Пересвет-Ипотека`. – Существуют `черные списки` профессий, причем у каждого банка он свой. Только ипотечные риэлторы знают, в какой банк нужно отправлять заемщика. Они же предоставят объективную информацию о банках и кредитных продуктах и дадут много практических рекомендаций – вплоть до того, как лучше одеться на собеседование`. `Следующее соображение – еще более веское – его можно измерить живыми деньгами. Банки вводят для риэлторов спецпрограммы – в среднем, – говорит Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`, – они составляют 0,5% скидки по всей продуктовой линейке`. Несложно подсчитать, что при кредите в $50 тысяч сроком на 15 лет экономия составляет $2800. Так что собственную комиссию ипотечный брокер окупает – и многократно. Кроме того, процентные ставки со временем снижаются – а это значит, что заключенный два года назад договор можно перезаключить на более выгодных для заемщика условиях. Или взять кредит в другом банке под меньший процент и погасить им старый долг. Клиент, обратившийся в банк напрямую, должен самостоятельно следить за всеми изменениями, тогда как для клиента ипотечного брокера эта опция предоставляется автоматически вместе со снижением процентной ставки в среднем по рынку. И банку ипотечные брокеры выгодны. По статистике, у лучших риэлторских компаний 93% заявителей одобряются банками с первого раза. Для `самоходцев` статистика иная – из 10 звонивших только один приходит в банк, а из десяти пришедших на договор выходит только один. Итого – 1 процент. Получается, что риэлторы берут на себя работу фронт-офиса банка.