Ипотечный резонанс

Статьи

Ипотечный кризис в США порождает волну последствий, непосредственно затрагивающих и российский рынок кредитования. Прямые аналогии заставляют банкиров задуматься о направлениях развития ипотеки.

Кроме того, инвесторы начинают выводить деньги с фондовых рынков развивающихся стран – значит, планы банков, основанные на секьюритизации ипотечных пулов, придется корректировать. Проще говоря, “длинные” деньги дорожают.

Смягчить ситуацию на ипотечном рынке США американским финансовым регуляторам пока не удается. Инвестбанк Bear Stearns потерял на инвестициях в ипотечные облигации почти все деньги клиентов (около $1,6 млрд). В начале августа закрылись офисы банка American Home Mortgage Investment. Банк находится на грани банкротства; из-за проблем ликвидности, связанных с падением вторичного ипотечного рынка, будут уволены более 6000 сотрудников.

Деловая пресса США пишет о возврате ипотечных банков к более консервативной политике: сокращается выдача рискованных ипотечных кредитов (с “нулевым” первоначальным взносом, по “плавающей” ставке); ужесточаются условия для заемщиков.

Американский рынок жилья отреагировал предсказуемо: по прогнозам Национальной Ассоциации риэлторов США, падение продаж в 2007 году составит около 18%, цены снизятся примерно на 1,5%. Эксперты примеривают к России возможность повторения “американского сценария”.

Многие участники рынка отмечают, что пока отечественный рынок идет практически по тому же пути: снижение требований, упрощение условий выдачи кредитов, вовлечение в ипотеку групп населения с низкими доходами.

По мнению генерального директора компании “АТТА ипотека” Александра Черняка, на сегодня “более 98% российского ипотечного рынка развивается по законам американской двухуровневой модели рефинансирования”. Однако г-н Черняк полагает, что “сегодняшний кризис не должен сильно отразиться на развитии ипотечного рынка России, по крайней мере, не сейчас”.

Начальник отдела ипотеки Московского ипотечного центра Константин Шибецкий также отмечает, что упрощение условий кредитования российскими банками приводит к тому, что ссуды выдаются ненадежным заемщикам и растет число невозвратов: “Подобная тенденция грозит банкротством многим банкам, как это случилось в США”. Однако, уверен г-н Шибецкий, бить тревогу пока рановато: “Рынок российской недвижимости более динамичен, чем американский. Ликвидность объектов залога, которым обеспечено кредитование, выше, чем в Америке”.

В общем, сохраняющийся дефицит жилья пока страхует риски российских банкиров. Другая проблема – поведение инвесторов.

Немецкий Deutsche Industriabank вложил 17,5 млрд евро в американские ипотечные облигации; теперь для его спасения правительство ФРГ и другие коммерческие банки создают специальный фонд в размере 11 млрд евро. Специалисты полагают, что эти меры вряд ли помогут Deutsche Industriabank избежать банкротства. Его акции уже подешевели на 40%.

Из-за кризиса на кредитных рынках за последние полтора месяца сорвалось несколько крупных сделок. Отложены привлечение $12 млрд для автоконцерна Chrysler, а также предоставление кредитов на $5 млрд фонду KKR для выкупа британской аптечной сети Alliance Boots. По подсчетам аналитиков Baring Asset Management, с 22 июня было отложено 46 сделок по привлечению $60 млрд для финансирования выкупа компаний на заемные средства. В 2006 году не было зафиксировано ни одной отложенной сделки.

Инвестбанки теряют запланированные комиссионные. В результате за прошедший месяц акции J. P. Morgan Chase упали на 11,5%, Deutsche Bank – на 9,4%, Goldman Sachs – на 20%, Lehman Brothers – на 25%. В такой ситуации размещение на западных фондовых рынках облигаций, обеспеченных пулом российских ипотечных займов, аналитики считают весьма сомнительным предприятием.

Российские банки могут столкнуться с проблемами: запланированные операции рефинансирования или откладываются, или могут не состояться вообще.

При подготовке сделок по секьюритизации, отмечает Александр Черняк, “кредиторы начинают понимать суть опасений инвесторов и соответственно строят свою работу более осторожно, балансируя между жадностью и страхом”.

Впрочем, у сложившейся ситуации есть еще один аспект. Осторожные инвесторы выводят средства с рынков развивающихся стран: в частности, индекс РТС в начале августа упал на 10% и вернулся к уровню декабря.

Падение доходности российских “голубых фишек” ставит перед отечественными инвесторами серьезную задачу: деньги есть, но где их размещать? Опыт прошлых лет показывает, что падение фондового рынка может сопровождаться повышенной активностью на рынке недвижимости. Проще говоря, чем дешевле акции, тем дороже квадратные метры. Но такой сценарий аналитики еще не просчитывали.