Ипотечный кризис в США затронет нашу «вторичку»

Статьи

В прошлом году «Собственник» уже писал о “пузыре” на рынке недвижимости США. Впрочем, тогда ситуация находилась только в самом начале пути… Сегодня мы говорим о последствиях этого кризиса: о том влиянии, которое он оказал на другие страны и, в том числе, о его возможном влиянии на российский рынок недвижимости и ипотеки.

Из истории вопроса

Напомним, как развивалась ситуация. Летом 2005 года в США покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы. Это приводило к стихийным аукционам, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную.

В 2006 году к лету ситуация выглядела абсолютно иначе. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – росло с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляло продавцов постепенно умерять аппетиты, и цены падали. Продажа дома тогда занимала отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а домовладельцы оказались на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат.

Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги – ведь им самим не платят. В свою очередь инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. В принципе, «ипотечная лихорадка» – период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, – наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране.

По статистике, объем рисковых ипотечных кредитов в США в 2006 году превысил $600 млрд, что составляет около 20% всего американского ипотечного рынка. В целом объем непогашенной рисковой ипотеки достигает $1,3 трлн. Дефолты по кредитам выросли до рекордного значения за последние семь лет. В начале февраля банк HSBC сообщил, что в 2006 году объем невозвращенных рисковых кредитов его американского подразделения составил $10,56 млрд.

Кризис в сфере рисковой ипотеки сказался и на банках: котировки кредитных деривативов пяти ведущих инвестиционных банков США – Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers и Bear Stearns – к концу февраля упали в рейтинге ниже возможного уровня.

Как наше слово отзовется…

В марте этого года последствия американского кризиса начали распространяться и на другие страны. На Нью-йоркской фондовой бирже 12 марта индекс Dow Jones Industrial потерял 242,66 пункта (1,97%), составив 12075,96 пункта. Индекс сектора высоких технологий NASDAQ упал на 2,15% – до 2350,57 пункта. Это падение стало вторым по величине за текущий год.

Так американский рынок отреагировал на очередной «ипотечный кризис» в США. По данным Mortgage Bankers Association, доля просроченных ипотечных кредитов выросла в США в 4 квартале 2006 года до максимального за последние три с половиной года уровня. По оценкам экспертов, проблемы на кредитном рынке и сокращение кредитования закладных могут привести к 20-процентному падению продаж новых домов в США.

Вслед за американским рынком потянулись и азиатские. Из-за опасений по поводу снижения потребления в США снижение фондовых индексов отмечено на всех основных азиатских биржах. Японский фондовый рынок пережил падение акций Honda Motor Co. Ltd. и других экспортеров из-за опасений по поводу роста иены и кризиса на рынке ипотеки США. Инвесторы также фиксировали прибыль по акциям девелоперских компаний.

Фондовый рынок Южной Кореи сразу после объявления о падении NASDAQ закрылся со снижением из-за падения котировок экспортеров, включая Samsung Electronics, с опасениями, что ухудшение ситуации в американском ипотечном секторе ограничит расходы потребителей. Основной фондовый индекс Южной Кореи Korea Composite Stock Price Index (KOSPI) снизился на 2% – до 1.407,37 пункта.

Мировые рынки трясло две недели назад на фоне обвала китайских индексов и сообщений ряда американских компаний об ограничении выдачи ипотечных кредитов (прежде всего «неблагополучным» плательщикам) из-за высокой доли невозвратов. Тогда рынки падали на протяжении пяти дней, лишь потом начали расти. Пока не вполне ясно, как отреагируют европейские рынки на снижение американских и азиатских индексов.

Грозит ли кризис России?

Недавно в интервью радиостанции «Эхо Москвы» глава ФСФР Олег Вьюгин сказал, что в России подобных проблем пока быть не может. Еще слишком мало россиян воспользовались ипотекой, утверждает он, и процент невозврата по ним очень низкий. В то же время в США ипотечный кредит даже без первоначального взноса получить достаточно легко, а в России банки пока оценивают кредитоспособность заемщика со всей тщательностью. Кроме того, «у нас нет такого гибкого механизма ипотечных облигаций, которые в Америке используются для рефинансирования на ипотечном рынке», – добавил г-н Вьюгин. По словам Олега Вьюгина, опасность невозвратов больше касается потребительского кредитования, а не ипотеки.

По мнению аналитиков ипотечной компании «Мой дом», до кризиса такого масштаба нашему рынку еще расти и расти. Впрочем, в то же время, по их мнению, американский кризис не может не сказаться на деятельности и перспективах рынка ипотечного кредитования в России. По данным экспертов компании «Мой дом», в первую очередь американский кризис затронет российский вторичный ипотечный рынок.

«С большой вероятностью иностранные инвесторы сократят планируемые объемы инвестиций в российские ипотечные инструменты и скорректируют свои планы по участию в сделках по секьюритизации российских ипотечных активов в 2007-2008 годах. Следовательно, массовое тиражирование удачно совершенных в прошлом году тестовых сделок по выпуску ипотечных ценных бумаг будет отложено, и большинству российских первичных кредиторов придется искать внутренние источники рефинансирования ипотеки. Как результат, привлечение недорогих долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может быть отсрочено минимум на год-полтора. Учитывая скромные возможности отечественных финансовых организаций по рефинансированию, стоит предположить, что развитие рынка будет этим существенно ограничено. Уже сейчас стремительно растущий первичный рынок ипотеки испытывает заметный дефицит средств. Однако помимо АИЖК реализацию собственных масштабных программ рефинансирования смогут осуществить не более 2-3 кредитных организации с госучастием и господдержкой», – вот выдержка из пресс-релиза, распространенного компанией.

Кроме того, эксперты прогнозируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2-3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». Хотя, конечно, в значительно меньшем масштабе. В настоящее время в отдельных городах при помощи ипотеки и последующего рефинансирования совершается до половины сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипотеки, составляет более 50%. Стоит отметить, что российские формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Однако, если кризис в России и произойдет, нельзя сказать, что это будет однозначно негативное явление. У ипотечного кризиса могут быть и положительные последствия для рынка. Но это уже тема для отдельного разговора…

Фото: SXC