Инвестиции в недвижимость всегда в цене

Статьи

Квартира, дом, место проживания — это одна из самых необходимых, первичных, нужд человека, наравне с пищей, одеждой и т. п. Она играет ключевую, определяющую роль в организации быта.

Согласно разработанной Абрахамом Маслоу еще в середине XX века теории мотивации личности благополучие определяется возможностью поочередного удовлетворения пяти основных категорий потребностей — от общих физиологических до индивидуалистских. Не имея, условно говоря, прочной, не протекающей, надежной крыши над головой, человек вряд ли сможет думать о чем-либо еще, например об удовлетворении социальных потребностей в образовании, общении, карьерном росте, материальных ценностях и т. д. Иными словами, заложенное в его природе стремление к лучшей жизни начинается с естественного желания обустроить свой быт: иметь не только хороший, уютный и комфортабельный дом, но и благоприятную социальную среду вокруг себя.
Теория, разработанная несколько десятилетий назад, верна и по сей день: ее постулатам следуют в различных областях деятельности, в том числе в сфере недвижимости. Спрос на жилье во многом определяется естественным стремлением человека к лучшим бытовым условиям. Это в свою очередь влияет на правила и законы функционирования самого рынка, его структурную организацию и качественные характеристики.
А поскольку жилье всегда в цене, то и недвижимость как сфера вложения и приращения капитала будет и впредь отличаться своей инвестиционной привлекательностью. Эта область интересна как минимум в двух аспектах: потребительском (естественная потребность человека в жилье и улучшении условий) и финансовом (перепродажа или аренда — хороший источник дополнительного дохода).
Вы — инвестор
Итак, предположим, вы решили вкладывать средства в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи (переуступки прав) приобретенного на ранних стадиях строительства жилья. На какие дивиденды можно рассчитывать, принимая во внимание существующую ситуацию на рынке? По оценкам специалистов, такое инвестирование сегодня позволяет заработать в среднем 15–20 % годовых дохода при последующей перепродаже (переуступке). В отдельных случаях годовая доходность может достигать и 80 %. Таким образом, вложение в недвижимость остается прибыльным финансовым инструментом. Более того, жилье (в рыночных терминах) — это товар, который сохраняет свои потребительские качества при любых условиях, независимо от финансово-экономического положения в стране. Единственным недостатком можно, пожалуй, считать меньшую ликвидность данного актива по сравнению, например, с ценными бумагами.
Универсальных параметров оценки ликвидности той или иной недвижимости не существует. Каждый объект по-своему уникален, соответственно его ликвидность (то есть возможность быстро и выгодно продать) будет определяться влиянием достаточно большого количества факторов, в том числе текущими предпочтениями покупателей (спросом), местоположением, потребительскими характеристиками, транспортной доступностью, экологической обстановкой, развитостью инфраструктуры района и т. д.
Выбор объекта инвестирования также во многом определяют и субъективные предпочтения инвестора, например цели и задачи, которые он перед собой ставит: для одних это максимальный срок оборачиваемости вложенных средств, для других — максимальный уровень доходности. Несложно заметить, что ликвидность недорогого типового жилья выше, чем у нетипового жилья экономкласса. Но и объектов таких больше, а значит, они имеют меньше уникальных свойств, следовательно, и цены на них больше зависят от колебаний рынка. То же, но в меньшей степени, наблюдается при сравнении нетипового жилья экономкласса с объектами бизнес-класса и т. д.
Еще один момент, который стараются учитывать инвесторы, — внешние по отношению к рынку факторы, например сезонность. Возможно, несколько лет назад это и играло какую-то роль при определении ликвидности квартир и спроса на недвижимость (так, считалось, что лето — период сезонного затишья на рынке). Сегодня же, в условиях растущего рынка, фактор сезонности и его влияние на колебания спроса фактически не играют роли (особенно в Московском регионе). Влияние же других факторов спроса: поступательного движения в экономическом развитии, дорогой нефти, непредсказуемости доллара, который является основным средством хранения сбережений населения, и прочего — наоборот, усилилось. Каждый владелец жилья или инвестиционных прав на него должен самостоятельно определяться исходя их собственных интересов и возможностей.
Оценка текущей ситуации
Повышение инвестиционной активности участников рынка обусловлено растущим спросом на недвижимость конечного потребителя. Рассматривая текущую ситуацию на рынке жилья, можно отметить сокращение сроков ожидания более благоприятной ситуации для продажи квартир (переуступки прав на них) инвесторами. Другими словами, жилье, приобретаемое инвесторами, через небольшой промежуток времени (до полугода) снова бывает открыто для конечных потребителей — и оказывается востребованным. В связи с этим доля инвестиционных вложений в квартиры, называемая инвестиционным спросом, остается стабильной, о перегреве им рынка недвижимости говорить достаточно сложно.
В качестве примера можно рассмотреть статистику, предоставленную специалистами одной из ведущих девелоперских компаний Москвы — ОАО «Квартал». В домах, построенных ею, есть определенная доля так называемых инвестиционных квартир, которые приобретают, как правило, еще на стадии возведения здания. Например, в недавно сданном приемочной комиссии доме бизнес-класса (ул. Удальцова, 27) около 20 % квартир прошли несколько инвестиционных циклов (переуступок). На текущий момент все жилье в нем продано, и по оценкам специалистов — конечным потребителям. Тем не менее спрос на квартиры в этом доме остался.
Вы — арендодатель
Срок окупаемости жилья, сдаваемого в аренду, — 5–10 лет. С точки зрения эффективности вложения средств он довольно велик. Хотя сейчас такие вложения свободных средств используются все же достаточно активно. Их цель — обеспечить так называемый пенсионный фонд — залог материального достатка в будущем. Человек хочет быть уверен в гарантированном доходе (от 500 долл. в месяц и выше — в зависимости от количества комнат в квартире и класса жилья), приносимом безрисковым финансовым инструментом. Более того, квартира еще и предмет материального мира, обладающий потребительскими свойствами.
К выбору жилья для аренды следует подходить несколько иначе, чем к приобретению его с целью перепродажи. Одним из основных критериев здесь выступает удобство дальнейшей эксплуатации либо оперативного контроля. Поэтому нередки случаи, когда человек приобретает одну квартиру для себя, а другую в этом же доме под сдачу в аренду. Иногда один или несколько инвесторов покупают целые этажи — по четыре-шесть квартир. Данный подход предоставляет дополнительную возможность организации на этаже совместного обслуживания квартир, сдаваемых в аренду (уборка, охрана). Вид из окон при выборе жилья под аренду принципиального значения не имеет, более важна планировка — для организации внутреннего пространства с наименьшими затратами и максимальной функциональностью. Все руководства по выбору квартиры для сдачи в аренду направлены на уменьшение ее стоимости и увеличение срока ее окупаемости.

Редакция благодарит ОАО «Квартал»
за предоставленную статистическую информацию.