Инвестируем во вторичку?

Статьи

Человеку неискушенному инвестиции во вторичный рынок жилья могут показаться простейшим делом: были бы деньги, а купить да продать не проблема. Но это не совсем так.
Что купить и когда продать — на эти простые вопросы специалист не всегда дает ожидаемый вами ответ. Сориентироваться частному инвестору помогают директор “Нижегородского центра научной экспертизы” Татьяна РОМАНЧЕВА и юрист инвестиционной компании INRECO Игорь КАРАЧЕНЦЕВ.

ВЫБИРАЕМ ЗОЛОТУЮ СЕРЕДИНУ
Напомним, что входной порог для частного инвестора на вторичном рынке жилья выше, чем на первичном, потому что все деньги за покупаемую квартиру нужно отдать сразу. Минимальная сумма инвестиций — около 20 тысяч долларов — стоимость однокомнатной квартиры.
Инвестор, как правило, преследует две цели. Задача минимум — защитить свои средства от инфляции. Задача максимум — получить доход.
Покупая квартиру на вторичном рынке, частный инвестор должен решить для себя, когда он хочет вернуть деньги и получить доход — через короткий промежуток времени и сразу или он хочет получать небольшой доход постоянно в течение длительного периода.
В первом случае инвестор рассчитывает на постоянный рост цен на жилье. Цены на жилье снижались только один раз — в период кризиса. В обычных же ситуациях цены растут. По данным статистики, рост цен на жилье в Нижнем Новгороде составляет примерно 34% в год — на столько в среднем выросли цены за 2003 год. Некоторые риэлторы к официальной статистике о ценах на рынке недвижимости относятся довольно критично, считая, что исходные данные не всегда заслуживают доверия. Но единый тип исследования рынка, осуществляемый в течение длительного периода времени, все же позволяет отследить динамику цен — даже если исходные данные искажались, то искажались одинаково, и темпы роста отражаются статистикой достаточно объективно.
Рост цен на конкретные объекты подтверждает это.

ПРЕДПОЛОЖИМ,
инвестор купил в прошлом году однокомнатную “хрущевку” в заречной части города за 18 тысяч долларов.
Чтобы сдать ее внаем, он сделал косметический ремонт (сменил обои, покрасил рамы и трубы) и потратил 500 долларов.
Затем сдал квартиру в аренду на год по 100 долларов в месяц.
Из этой суммы примерно 20 долларов тратил на коммунальные платежи, так что ежемесячный доход составил 80 долларов,
а за год он получил 960 долларов.
Запланированный уровень инфляции — 10%.
Сдавая квартиру внаем, инвестор защитил свои средства от инфляции лишь наполовину, но получил столько же, сколько получил бы, если бы деньги лежали на валютном счете в банке.
Сейчас такую квартиру можно продать за 22—23 тыс. долларов.
То есть вместе с арендной платой доход составит 5—6 тысяч долларов — около 30% от понесенных затрат.
Цены на разные типы жилья в разных районах меняются неодинаково. С этой точки зрения объект для инвестиций тоже выбрать непросто. Тут можно дать несколько рекомендаций, основанных на закономерностях рынка недвижимости.

Чем дороже и больше по площади объект, тем инертнее цены на него.

А это для инвестора отрицательный фактор, его интересует динамика роста цен. Кроме того, дорогие объекты, относящиеся к рангу элитного жилья, более других подвержены влиянию моды и личного вкуса. Так, шесть-семь лет назад спросом пользовались квартиры очень большой площади — 250—300 кв. м. Стоило такое жилье очень дорого. Сейчас более охотно покупают квартиры площадью 150—200 кв. м.
Стоимость отделки элитной квартиры продавец тоже учитывает, назначая цену продажи. Но эта отделка может оказаться невостребованной, не подойти по вкусу вашему потенциальному покупателю, и он либо откажется от покупки, либо предложит снизить цену — и расчет на получение дохода окажется неоправданным.
Другая крайность — самое дешевое жилье — тоже сомнительный вариант для инвестиций. С одной стороны, дешевое жилье дорожает быстрее. С другой — требования к качеству постоянно повышаются и может настать момент, когда те же “хрущевки” окажутся невостребованны рынком. Например, однокомнатные “хрущевки” еще пользуются спросом, а вот двухкомнатные — уже менее ликвидный товар, трех- и четырехкомнатные вообще продать трудно. Это объекты, не пригодные для инвестиций.

Ориентируясь на такой параметр, как ликвидность, можно рекомендовать для инвестиций малокомнатное типовое жилье. Самым ликвидным товаром всегда считались однокомнатные квартиры хорошей планировки.

Безусловно, инвестору важно учитывать место, и не просто престижность или популярность района, но и перспективы развития. Так, строительство “Этажей” повысило стоимость жилья в этом районе, но в основном хорошего, качественного жилья. Большое количество новостроек в этом же районе снизило цены и ликвидность жилья в девятиэтажках советского образца на Ковалихе.
Жилье вторичного рынка имеет для инвестора некоторые преимущества перед новостройками — его легче продать, так как для покупки можно использовать ипотечный кредит. Даже в самые сложные для рынка недвижимости времена сделки на вторичном рынке идут, так как, невзирая на цены, люди меняются, съезжаются, разъезжаются, улучшают свои жилищные условия, поэтому оно всегда ликвидно.

МЕДЛЕННО, НО ВЕРНО
Если купленная квартира сдается в аренду или внаем, инвестор получает постоянный, хотя и не очень большой доход и одновременно сохраняет свои инвестиции, защищает их от инфляции, так как стоимость его недвижимости постоянно растет. Долгосрочные инвестиции во вторичное жилье окупаются через 8—12 лет.
Для долгосрочных инвестиций, как и для покупки с целью перепродажи, лучше выбирать золотую середину. Стоимость аренды элитного жилья, конечно, впечатляет — 1500—2000 долларов в месяц. Но инвестор должен понимать, что не только затраты на покупку элитного жилья выше, выше расходы на “предпродажную подготовку”. Элитной квартире для сдачи внаем или аренду требуется “тюнинг” — свежий ремонт, обстановка как минимум на кухне. А чаще всего состоятельные клиенты хотят снимать полностью готовую для проживания квартиру. Кроме того, нанимателей такого жилья тоже немного. Такое дорогое жилье снимают в основном иностранцы, а их в Нижнем Новгороде гораздо меньше, чем в Москве или Питере.
Долгосрочные инвестиции в дешевое жилье невыгодны по двум причинам. Первая — пока инвестиции окупятся, квартира может стать неликвидной. Вторая — ежемесячный доход от сдачи такого жилья в аренду будет невелик.
Типовое жилье хорошего качества, ближе к бизнес-классу — самый выгодный для инвестиций вариант. Нужно помнить, что разница в стоимости аренды однокомнатной и двухкомнатной квартиры невелика, а многокомнатные квартиры сдаются в аренду реже и хуже.

Арендный рынок сезонный. Осенью, как правило, “сметают” все, и если квартира сдается в “высокий сезон”, арендатор, как правило, получает больший доход.

Среди инвесторов вторичного рынка много людей, которые покупают квартиру, которая в перспективе предназначена для детей. Таким покупателям важно помнить: если денег не хватает на такую квартиру, какую хочется, нужно купить то, на что хватает сейчас — иначе цены вырастут и не хватит уже ни на что. А так квартиру можно сдавать и эти средства накапливать. Вместе с ростом цен на нужное жилье вырастет цена и на имеющееся — тогда решить квартирный вопрос будет проще.
Кстати, продать квартиру можно вместе с нанимателями. Поверьте, если покупатель — такой же частный инвестор, то он будет не в претензии за подобную “нагрузку”. По закону переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
И хотя арендные отношения довольно подробно регулируются действующим законодательством (в т. ч. Гражданским кодексом РФ), договор найма жилья (ДНЖ) нуждается в юридическом сопровождении профессионала. Но о некоторых особенностях договора найма мы расскажем в следующий раз.