Грозит ли нам бум ипотечного кредитования?

Статьи

Выпускать ипотечные облигации входит в моду. В конце минувшей недели государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вслед за двумя коммерческими банками выпустило такие бумаги, обеспечением по которым являются выданные кредиты на покупку жилья. Во всем мире ипотечные бумаги – один из наиболее популярных видов инвестиций, в России же пока такие облигации выкупают в основном сами организаторы. Да и сам бум жилищного кредитования сдерживается низкими доходами россиян и высокими процентными ставками.

Сначала банк выдает кредиты гражданам на покупку жилья, а затем выпускает ценные бумаги под обеспечение уже выданных кредитов. На фондовом языке это называется секьюритизацией – когда все операции застрахованы и перезаложены. Люди еще только купили себе квартиры и только начали платить по кредиту, а банк уже вернул себе потраченные деньги, продав ипотечные облигации (ИО).

Во всем мире считается, что ИО – самый низкодоходный, но при этом самый надежный инструмент инвестирования. Надежный – потому что обеспечен “живыми” квартирами, а не, скажем, будущей прибылью нефтяных корпораций. Низкий же доход связан с низкими процентами по жилищным кредитам во всем мире – чтобы продать ИО, банк вынужден поделиться этим процентом еще и с инвестором.

Кроме того, ИО популярны у консервативных инвесторов, которые играют “в длинную” – покупают бумаги и держат их несколько лет. Согласно законодательству большинства стран пенсионным фондам разрешено инвестировать преимущественно в такие надежные и низкодоходные инструменты. Россия – не исключение, но у нас все только начинается.

На прошлой неделе Федеральная служба по финансовому рынку (ФСФР) зарегистрировала уже третий в истории России выпуск ипотечных ценных бумаг объемом 3.3 млрд. рублей. Пионером на этом рынке стал ВТБ, который разместил такие бумаги еще прошлым летом, правда, за рубежом. Эксперты встретили третий выпуск, захлебываясь от энтузиазма. “На российском рынке появился новый класс активов для инвесторов, в который можно вкладывать средства на продолжительное время под небольшие риски”, – торжественно объявил в четверг заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков. “Для России это новый сегмент рынка. Но я уверен, что он будет динамично развиваться, – вторил ему генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. – В первую очередь в нем будут заинтересованы пенсионные фонды, ожидается спрос со стороны банков и управляющих компаний. Рынку нужны новые инвестиционные идеи”. В этом году эксперты ожидают, что объем выпущенных ипотечных бумаг достигнет 30 млрд. рублей.

Тенденция? Отчасти. Рынок жилищных кредитов переживает в нашей стране бум, даже несмотря на то что доля ипотеки в России, по разным оценкам, находится в пределах 1-2% от ВВП, в то время как, например, в США и других развитых странах – 50% и больше. Ежегодно количество выданных кредитов на покупку жилья утраивается. По данным Центробанка, на 1 января 2007 года объем кредитов, выданных физическим лицам, превысил 264 млрд. рублей. В этом году эксперты ожидают, что эта сумма вырастет до 654 млрд. рублей.

Казалось бы – выпускай облигации, не отказывая себе ни в чем. Но спроса на них нет. К примеру, львиную долю уже выпущенных российских облигационных займов выкупили сами же организаторы – ВТБ, Газпромбанк и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Доходность таких бумаг соответствует доходности корпоративных и государственных облигаций. Как страховка от резких спадов на фондовом рынке такие бумаги незаменимы, однако в нашей стране все еще тяготеют к быстрым и большим деньгам, которые приносят акции и валюта. Однако будущее у ИО все же есть – со временем на рынок попадут пенсионные сбережения россиян, которые сейчас находятся в государственном Пенсионном фонде. Как только это случится, объем ИО вырастет на тысячи процентов.

Лишь бы был спрос и сами ипотечные кредиты. К сожалению, не все россияне могут позволить себе купить квартиру в кредит – во-первых, не позволяют доходы, а во-вторых, россияне боятся слишком высоких процентов (см. график). Между тем именно выпуск ИО по идее должен стимулировать банки снижать ставку по жилищным кредитам. Ведь если риски у банка снизились, значит, можно сделать и ипотеку дешевле?! Случится ли это и в нашей стране?