Готовьтесь: аренда квартир в Москве подорожает!

Статьи

В ближайшее время за аренду однокомнатной квартиры в Капотне придется выложить 900$. Мировой опыт показывает после подъема цен на квартиры приходит черед на ставки аренды. Второй вал роста цен на недвижимость придется выдержать теперь уже квартиросъемщикам. Для одних участников этого рынка настало время подтянуть пояса, для других лететь на отдых в Испанию.

Доходность в стандартные 8%

Инвесторы в недвижимость – эти страшные люди, по мнению многих, именно они разгоняют цены и делают жилье недоступным. Одни инвестируют в недвижимость, чтобы заработать, другие, чтобы обеспечить квартирой ребенка, третьи желают получить неплохую пенсию в старости.

Доходность вложений в недвижимость от сдачи ее в аренду во многих странах мира составляет 7-8%. Другими словами, годовой доход, получаемый арендатором, позволяет окупить квартиру, без учета стоимости денег за 12-14 лет. Одна моя знакомая в Париже говорит, что у нее получается больше – целых 15%. Она сдает квартиру на короткий срок – две недели – туристам, ей приходится много работать, встречать и провожать на вокзале, сдавать белье в стирку и прочее. А как в Москве?

Господа арендодатели помнят, в 2003-2005 годах доходность от сдачи квартир в аренду составляла в среднем все те же 7-9%, а в некоторых случаях даже превышала 10%. Срок окупаемости был от 7-ми до 14 лет. Недавно ситуация резко изменилась. Простой расчет показывает: сегодня при сдаче на окраине Москвы за 500 долларов в месяц небольшой однокомнатной квартиры площадью 40 квадратов и стоимостью 150 тысяч долларов, доходность составит всего 4% годовых, а срок окупаемости такого приобретения составит 25 лет. Причина, – в галопирующем росте цен на квартиры с начала 2006-го года, при скромных темпах роста ставок на аренду квартир.

Рост цен на недвижимость заставил говорить о себе везде. В маршрутках, вагонах метро и забегаловках фаст-фуд – все говорят об этом. Действительно, цена на квартиру в Москве выросла на 60 процентов. Вместо 95 тысяч долларов в декабре 2005, обычная однушка в Южном Бутово обошлась моему другу в августе 2006 в 150 тысяч долларов. «Еще бы немного и я бы не смог ее купить, тогда пришлось бы снимать», говорит он. Так думают сейчас многие.

Сегодня цена на аренду низка, как никогда. Квартиросъемщикам самое время заключать длительные контракты. Пока не поздно.

Когда доходность падает – цены растут

Основываясь на мировом опыте, можно сделать простой прогноз: рынок аренды будет стремиться компенсировать падение доходности, что отразится ростом ставок аренды уже этой осенью. Причем рост составит до 30-40% уже с сентября по декабрь 2006-го года.

Наиболее вероятно, что компенсационный рост ставок аренды будет до среднего значения, т.е. примерно до 7-7,5% годовых от рыночной стоимости квартиры. Срок, в который произойдет компенсационный рост – примерно год.

Итак, если сейчас однокомнатная квартира на окраине города без евроремонта сдается по 500-550 долларов в месяц, уже к концу года можно ожидать повышения до 700 долларов в месяц. От текущей рыночной стоимости квартиры это составит всего 5,6%. Полная компенсация произойдет при цене 1000 долларов в месяц. Кстати, такая цена не удивит большинство жителей западных столиц.

По мнению начальника аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрия Попова, «экспертный прогноз ставки аренды в 900 долл./месяц выглядит оптимистично. Более реалистичной величиной арендной ставки представляется 800-850 долл. в месяц, но мы не исключаем повторение на рынке аренды галопирующего роста ставок, аналогичного весеннему росту на рынке продаж квартир, поэтому оптимистичный сценарий по нашей оценке достаточно вероятен».

Аналогичный рост коснется двух и трехкомнатных квартир нижнего бюджета, а затем волной будет идти к квартирам с более высокими бюджетами аренды.

Так все же: аренда или ипотека?

Многие кусают себе локти, подсчитывая, сколько заплатили хозяину квартиры за 5 лет аренды, но все равно, думают они, ипотека дороже. Даже грядущие 700 долларов в месяц за однокомнатную квартиру – это существенно меньше, чем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за эту же квартиру в случае ее приобретения. При стоимости квартиры в 150 тысяч долларов и кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом 30% под 12,5% годовых, ежемесячный платеж составит 1200 долларов.

Специалисты компании «Новая площадь» проанализировали, как изменялась аренда и ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам за квартиру с 2002 года. Для чистоты эксперимента рассматривались двухкомнатные квартиры площадью около 44,5 квадратных метров в удаленных не престижных спальных районах города, таких как Тушино, Медведково, Выхино. Квартиры были самые обычные, то есть без евроремонта и особенных наворотов.

По словам Дмитрия Попова «оказалось, что обычно в момент покупки квартиры арендная ставка существенно ниже аннуитетного (ипотечного) платежа. Самое интересное дальше. Уже на третий-четвертый год арендная ставка подрастает и полностью покрывает аннуитет».

Одна моя знакомая несколько лет назад взяла кредит в банке и купила хорошую квартиру «для ребенка»: через четыре года, как и описано в расчетах выше, она торжественно объявила – теперь квартира «сама себя окупает и отдает кредит банку».

Для кого-то грядущее повышение арендной платы – кара господня, для кого-то – благодать. Лично для вас дело зависит от того, как вы планируете будущее.