Главная недвижимость Европы

Статьи

Земля всегда была главным богатством человека. За нее воевали и умирали. Неоднократно в Европе землю делили между собой завоеватели, много раз кардинально перекраивали поместья феодалов восставшие крестьяне, наконец, большие изменения в земельной политике произвели бушевавшие во многих странах революции. Сегодня былых страстей уже нет, однако вокруг земли по-прежнему идет множество споров.

От Юстиниана до Наполеона

Обостренное внимание к земельным вопросам связано прежде всего с неуклонной урбанизацией и сокращением свободных естественных территорий. Согласно расчетам Европейского агентства по охране окружающей среды, сегодня 75% европейцев живет на урбанизированных территориях, то есть в городах и их окрестностях. К 2020 г. этот показатель вырастет до 80%, а в некоторых странах до 90%. Уже сейчас особую озабоченность вызывает скученность населения вдоль средиземноморского побережья и в некоторых других регионах Западной Европы.

В Европейском Союзе (ЕС) пока нет общей системы земельных отношений. Почти все страны имеют собственные законы, регулирующие земельные отношения. Так, Франция, Бельгия, Италия, Люксембург и Испания опираются на Кодекс Наполеона, Британия – на собственное Общее право. Своя система законов существует в Австрии, Германии и Швейцарии, и отдельно от всей Европы стоят Скандинавские страны. Тем не менее у всех западноевропейских стран много схожего, поскольку корнями их законы уходят в Римское право и его усовершенствованную систему, разработанную византийским императором Юстинианом I (V-VI вв. нашей эры).

Среди различий в законах есть одна любопытная и очень существенная почти повсеместно принятая норма – неразрывность понятий участка и всего, что на нем стоит. Иными словами, собственник земли безусловно владеет и всеми капитальными постройками, находящимися на его территории. Этот закон не распространяется на многоэтажные жилые дома – для них существуют отдельные правила, по которым, например, земля и здание могут быть полностью юридически отделены друг от друга или, в другом варианте, жильцы приватизированных квартир имеют право на долю в участке земли. Еще одна общая деталь для стран, где еще сохранились королевские династии: вся земля формально принадлежит короне. Так, на Британских островах в Англии и Уэльсе главный собственник земель – королева и ее семья. В Шотландии в 2004 г. эта норма была официально упразднена. Кстати, в Британии до сих пор сохранились огромные поместья, принадлежащие потомкам старых аристократов. Кевин Кахилл, автор книги “Кто правит Британией”, утверждает, что более двух третьих всей британской земли находится в собственности у 40 тысяч семей. Чтобы обеспечить доступ к земле не только крупным, но и средним инвесторам, в Британии создана следующая система: специальные земельные агентства скупают большие территории, делят их на мелкие части и продают.

Более-менее общие подходы в Евросоюзе намечаются и в сфере составления кадастра (Британия в этом вопросе стоит в стороне, поскольку слово “кадастр” здесь не употребляют, что, однако, не мешает специализированным организациям в полной мере заниматься регистрацией и оценкой земли). Этот процесс сейчас набирает обороты. В континентальной Европе слово “кадастр” означает не только детальное физическое описание земли и всего, что на ней находится, но и регистрацию данного участка с указанием собственника в официальном органе исполнительной власти. В кадастре может прямо не указываться стоимость земли или владения (территории и всего, что на ней построено) – это косвенно делает подробное описание собственности. В принимаемых новых законах собственники (или органы, получающие соответствующие сведения) обязаны своевременно вносить изменения в кадастр. Формирующиеся сейчас электронные базы данных, касающиеся земли и ее собственников, облегчают и ускоряют совершение сделок, а также получение ипотечного кредита. Заметим, что в Западной Европе регистрация сделок с землей и переоформление титула осуществляется в течение одного-пяти дней (для сравнения: в недавно вступивших в ЕС странах Центральной и Восточной Европы этот процесс затягивается на несколько месяцев).

Во всех странах Западной Европы владельцы земли, частные и государственные структуры, чтобы привлечь застройщиков на свои территории, охотно отдают свою землю в долгосрочный лизинг. В таком случае с девелопером заключается договор, по которому он получает территорию под застройку в собственность на 20-99 лет. Сделка о переводе собственности из одних рук в другие на указанный срок официально регистрируется. Срок контракта может быть продлен по согласию сторон. Правда, для застройщика тут существует опасность, что недобросовестный владелец земли в дальнейшем путем необоснованного завышения арендной платы подтолкнет застройщика к банкротству и произведет в счет погашения долгов изъятие здания. Поэтому в ряде стран существуют механизмы, контролирующие арендную плату. В Германии, к примеру, она рассчитывается на основе ежегодного индекса уровня жизни. Кроме того, есть правила, дающие девелоперу возможность выкупить землю, на которой он возвел дом. При всем желании сдерживать натиск урбанизации муниципалитеты городов Западной Европы в поисках доходов часто поддаются искушению перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию в целях последующей застройки.

Разные пути к одной цели

Во всех странах наблюдается тенденция к усилению контроля за строительством и тщательному планированию городских территорий. Как указывает датский социолог Геерт Хофстеде, в Европе традиционно существуют четыре главных подхода в планировании. 1. Детальное региональное планирование под сильным контролем центра. Такой подход существует во Франции. 2. Всеобъемлющее и согласованное между собой центральное и региональное планирование (Дания, Голландия, Швеция, Норвегия, Германия), при котором мнение местных властей имеет очень важное значение. 3. Земельное планирование. Оно в основном касается только использования земли и контроля над строительством. Это типично английская традиция. 4. Планирование городов. Урбанизация. Под этим подразумевается строгая система планирования городов и районов, включая архитектурный облик. Такой подход свойственен средиземноморским странам.

Одновременно специалисты отмечают, что в Дании, Финляндии, Ирландии и Голландии существует определенная гибкость в принятии решений, то есть на местах могут допускаться некоторые отклонения от заданных “маршрутов”. А вот во Франции, Германии, Люксембурге и Швеции возможности для ухода в сторону от намеченного заранее плана практически нет. В Британии местные власти в любое время могут приостановить любое строительство. Собственник участка земли может, никого не спрашивая, построить у себя только небольшой сарай. Поэтому на практике девелоперы стремятся заранее получить разрешение на застройку у муниципалитетов, которые в этом отношении очень “прижимисты”. В результате ежегодно от застройщиков в вышестоящие инстанции поступает более 26 тысяч апелляций, из которых только почти треть в конечном счете удовлетворяется. Поскольку крупным строительным корпорациям легче решать с властями спорные вопросы, британский строительный рынок сильно монополизирован: на долю двух десятков девелоперов приходится 80% всего строительства страны. Обычно в разрешении на развитие земельных участков оговаривается, что основные работы должны начаться в течение трех лет. В приложениях к разрешению указываются объемы, сроки и спецификация работ.

В других странах, например в Дании, местные власти не имеют такого сильного влияния на бизнес, как в Британии. Там планы по развитию сначала открыто обсуждаются общественностью, только затем становятся законом. Когда план развития или реконструкции города, района, квартала и т.д. принят, собственники земли могут получить запрет на какое-либо выгодное для них строительство без всякой компенсации.

Цены под контролем

Динамика развития рынка недвижимости напрямую зависит от земельной политики, проводимой местными властями, и от стоимости земельных участков, идущих под застройку. Поэтому городские власти во всех развитых странах Европы прямо или косвенно формируют цены на землю. Исполнительные власти стремятся использовать земельный рычаг максимально, поскольку это позволяет эффективно пополнять казну и одновременно развивать городскую инфраструктуру. Амстердамская корпорация развития изучила положение дел в нескольких европейских городах, включая Амстердам, Хельсинки, Стокгольм, Вену, Франкфурт и Лондон. Выяснилось, что в Амстердаме власти не только устанавливают цены на муниципальную землю, но и полностью контролируют ее продажу. Точнее сказать, продажи земли в прямом понимании в голландской столице нет, земля сдается в лизинг строительным, девелоперским компаниям по договорам, которые регулярно перезаключаются.

Почти везде городские власти не пускают ценообразование на самотек и вмешиваются в этот процесс. Одновременно почти все города практикуют увеличение стоимости земли, идущей под застройку (только территории, передаваемые девелоперам в лизинг под социальные проекты, оцениваются по низкой шкале). В большей степени власти регулируют цены в Амстердаме и Хельсинки. В этих столицах каждый земельный участок продается или сдается в аренду с учетом того, какая будет получена прибыль от построенного на нем здания. Власти Амстердама (город владеет почти всей землей) в соответствии с заранее разработанным планом выбирают определенные территории под застройку и развитие, устанавливают цену и приглашают несколько девелоперов для заключения лизингового контракта. В голландской столице насчитывается 14 районов, которые управляются местными органами власти. Но земельные вопросы решают только городские власти, чтобы исключить ненужную конкуренцию между районами. Цена земли вычисляется с учетом ее расположения, состояния, наличия инфраструктуры и стоимости всех находящихся на ней строений.

Строительные компании, берущие землю в лизинг, могут заключить с городом договор на один год, в соответствии с которым они будут платить фиксированные проценты. Они могут также заключить лизинговый контракт на 10 и 25 лет. Во втором случае городские власти каждые три месяца пересматривают процентную ставку за пользование землей. Чем дольше срок, на который девелоперы берут землю в пользование, тем выше ставка. Есть еще один вариант для строителей: выплатить сразу, единовременным переводом, всю причитающуюся городу сумму.

Часто для определения стоимости земли используется индекс соотношения общей площади всех этажей здания к площади земельного участка. Чем больше это соотношение, то есть чем выше сооружение, тем выше цена земли. При необходимости власти и девелоперы договариваются о цене на взаимовыгодных условиях. Считается, что оценку земельного участка должен проводить сертифицированный специалист, получивший государственную лицензию. Оценщик производит расчет с учетом максимального извлечения выгоды от его последующего использования: постройки каких-либо объектов, сдачи в аренду или спекулятивной перепродажи. Кроме того, на стоимость земли влияет и стоимость строительных материалов. Подчас самую высокую стоимость имеет свободная земля, поскольку сооружения могут быть ветхими или вообще не нужными новому владельцу, а на их поддержание или снос необходимо затрачивать средства.

В Хельсинки власти, активно вмешиваясь в формирование цен на землю, для оценки земли приглашают экспертные организации. Городские власти финской столицы владеют 70% земли в черте города. Отцы города составляют генеральные и детальные планы развития. Если каким-то участком земли владеет частный собственник, юридическое или физическое лицо, он все равно не может делать все, что ему вздумается, но обязан достичь с властями разумного соглашения. В Стокгольме к решению вопросов планировки, застройки и развития власти сами привлекают коммерческие структуры, в том числе и собственников земли. В договоре на развитие между властями и застройщиком может быть множество самых разных пунктов, включая количество посаженных деревьев, а также качество и цвет строительных материалов.

Другая ситуация в Германии. Здесь цены на землю в основном формирует рынок, без вмешательства властей. В каждом городе есть Комитет по экспертной оценке земли, который дает свое заключение на основе объективных данных. Городские власти не только сдают земельные участки в аренду, но и продают их. В то же время строительные организации не вправе самостоятельно заниматься планировкой территорий и их развитием – это прерогатива городских властей. Во всяком случае согласие властей на те или иные работы необходимо. В Германии, где цены на недвижимость снизились, самая дорогая земля в Берлине – около ?402 за кв.м, и в Гамбурге – приблизительно ?393 за кв.м.

Следует отметить, что, в целом, сами по себе сельскохозяйственные угодья стоят значительно дешевле урбанизированных и индустриальных земель, на которых расположены ставшие не нужными заводы и фабрики. По этой причине инвесторы их скупают и ждут своего часа. К примеру, в Британии 1 акр земли в сельской местности стоит в среднем приблизительно 2 тысячи фунтов стерлингов (1 акр – 0,405 гектара). В то же время стоимость акра земли с инфраструктурой на юге страны достигает 705 тысяч фунтов (без Большого Лондона, где свои очень высокие расценки). В Лондоне, по данным банка Halifax, гектар земли в 1983 г. стоил 759 тысяч фунтов, а в 2003 – уже 5,5 млн фунтов. В среднем по стране с 1983 по 2003 гг. земля подорожала на 808%! Это наглядно подтверждает тот факт, что земля остается одним из самых привлекательных объектов для капиталовложений. При этом принципиальных ограничений на покупку земли иностранцами, в том числе и россиянами, в ЕС нет.