Европейский прогноз: пасмурно

Статьи

Снижение цен на жилье в Европе продолжается, и специалисты пока не видят оснований для перелома тенденций.

К таким выводам приводят результаты исследования, подготовленного Майклом Боллом, профессором экономики недвижимого имущества университета Ридинг (University of Reading, Великобритания).

Исследование выполнялось по заказу Королевского общества оценщиков RICS. В конце 2008 года жилье во всей Европе дешевело. Самое большое падение цен случилось в Эстонии, где в 2007-м цены выросли на 18%, а за 2008-й упали на 23%. В тяжелом положении оказались и другие новые члены ЕЭС из Восточной Европы. Прогнозы на 2009 год безрадостны, констатирует Майкл Болл: ожидается продолжение негативных тенденций и дальнейшее уменьшение цен. Прогноз МВФ на 2009 год сулит европейской экономике общее снижение на 2%.

Если в 2007-м цены в большинстве европейских стран демонстрировали уверенный рост (за исключением разве что Германии), то в 2008-м рост на 1-3% показали только Греция, Нидерланды, Италия. Польша, где в 2007 году недвижимость подорожала на 33%, в 2008-м опустилась в отрицательную зону на 7%.

Как показывает опыт, чем больше был рост, тем значительнее будет снижение ценовых параметров.

Удорожание жилья в последние годы нередко объяснялось снижением ипотечных ставок и доступностью кредитов. Но эти ставки достигли в Европе самых низких показателей еще в 2005 году и с тех пор росли (среднеевропейский уровень в конце 2008-го — 5,7%, почти на 1% больше, чем в конце 2006-го — начале 2007-го). То есть ипотечные ставки начали влиять на снижение рыночной активности еще до начала мирового финансового кризиса.

Прогнозируется уменьшение инфляции и соответственно ипотечных ставок в 2009 году. Но на жилищном рынке в связи с кризисом риски вложений растут, поэтому ожидать значительного падения стоимости ипотеки не следует. (Учитывая в том числе и ограниченное число кредитных учреждений, которые отваживаются заниматься ипотечным кредитованием в период снижения ликвидности.)

Ипотечная задолженность сильно разнится по странам, при этом примечательна ее зависимость от доли жилья, занятого собственниками (в отличие от занятого арендаторами). Частично это объясняется важностью ипотеки при приобретении жилья для себя, в то время как варианты для сдачи внаем приобретают на собственные деньги. Также следует учесть, что жилье для сдачи в аренду могло быть приобретено давно и ипотека по нему уже выплачена.

Финансовый кризис снизил доступность кредитных ресурсов для ипотеки, и снижение было беспрецедентным. Разумеется, в большей степени это повлияет на рынок жилья в тех странах, где ипотека занимала большую долю на рынке, где значителен объем собственного жилья.

Предсказать ценовую динамику или продолжительность спада на жилищном рынке ЕЭС очень трудно, особенно из-за зависимости рынка жилья от доступности ипотечного финансирования. Если кризис ипотечного кредитования продлится долго, жилищный кризис будет болезненным и продолжительным. Власти своими мерами предотвратили финансовую катастрофу, но оживить кредитный рынок им не удалось.

Редакция «НП» благодарит члена RICS Алексея Шаскольского за предоставленные материалы.

Динамика цен на жилье в некоторых европейских странах за десятилетие (1996-2006 гг.)
Страна / Динамика цен на жилье, %
Ирландия / 188
Великобритания / 118
Швеция / 107
Испания / 102
Франция / 99
Дания / 96
Нидерланды / 88
Финляндия / 85
Германия / -14

Ипотечная задолженность и доля населения, проживающего в собственном жилье

Страна / Ипотечный долг как % от ВВП, 2006 г. / Население, проживающее в собственном жилье, %
Дания / 101 / 55
Нидерланды / 98 / 56
Великобритания / 83 / 69
Ирландия / 70 / 79
Испания / 58 / 82
Швеция / 55 / 55
Норвегия / 52 / 80
Германия / 51 / 43
Финляндия / 44 / 63
Бельгия / 36 / 68
Франция / 32 / 57
Австрия / 24 / 51
Италия / 19 / 73
США / 76 / 70