Европейская недвижимость: что толкает спрос?

Статьи

Трансграничные покупки недвижимости в Европе растут сумасшедшими темпами, утверждает отчет компании Tranio.com. И если первая его часть отвечает на вопрос: «Какими именно темпами?», то вторая — на вопрос: «Почему?»

Первая причина увеличения спроса на европейскую недвижимость, которую эксперты Tranio.com считают одной из наиболее важных — рост благосостояния самих европейцев. По данным отчета The Wealth Report, подготовленного компанией Knight Frank, в Европе сегодня проживает 60 565 владельцев крупных капиталов (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI) — больше, чем в каком-либо другом регионе мира. В совокупности их капитал составляет 6,4 трлн долларов. По прогнозам, через 10 лет количество UHNWI в Европе вырастет на 25%. Отсюда логично сделать вывод, что спрос на недвижимость, особенно в элитном секторе, будет только увеличиваться.

Вместе с тем, в последние годы доходы населения в одних странах Европы росли гораздо быстрее, чем цены на недвижимость в других странах, поэтому активно формировался спрос на зарубежные объекты. Например, как показывает нижеприведенный график, в 2004 году жители Швеции на годовую зарплату могли приобрести в среднем примерно одинаковое количество квадратных метров недвижимости в Испании и у себя на родине (8,5 кв.м и 6,9 кв.м соответственно). А в 2013 году испанская недвижимость стала для них в два раза доступнее, чем шведская: в Испании теперь на среднюю годовую зарплату подданный шведской короны может приобрести 12,5 кв. м, а у себя на родине — только 6,1 кв.м. Похожая картина складывается и в других богатых странах Евросоюза.

Вторая, не менее важная причина — улучшение транспортной инфраструктуры, что облегчило трансграничные и межрегиональные путешествия, способствовало значительному увеличению количества зарубежных поездок и росту турпотока как между странами Европы, так и из-за ее границ. Почти автоматически все это привело к росту числа трансграничных покупок недвижимости.

В последние 6-7 лет внутриевропейским поездкам особенно способствовало развитие авиакомпаний-лоукостеров. В 2014 году два европейских бюджетных перевозчика (ирландский Ryanair и британский EasyJet) вошли в десятку крупнейших мировых компаний по количеству обслуженных пассажиров — вместе они перевезли более 151 млн человек. При этом, согласно данным статистической службы Евросоюза Eurostat, европейские авиакомпании в 2013 году перевезли между странами ЕС 361 млн человек —на 19 % больше, чем в 2009 году.

В то же время, росло и число международных прибытий в страны ЕС: за тот же срок оно увеличилось от 375 млн до 435 млн, то есть на 16%. А с 2004 года (то есть, со времени последнего крупного расширения Евросоюза) рост составил 23% — с уровня 350 млн прибытий (под прибытием здесь понимается въезд путешественника из-за границ Евросоюза).

Немалая часть туристов, приезжающих в европейские страны, впоследствии покупает летний дом или квартиру на понравившемся курорте, поэтому туризм — очень важный двигатель рынка недвижимости. Например, клиент компании Tranio.com Владимир Колесник признается, что приобрел квартиру в Черногории, потому что часто проводил там отпуск со своей семьей: «Покупка собственного жилья дала нам возможность один-два раза в сезон выезжать на море в теплую солнечную страну. А жить у моря как дома, в собственной квартире, гораздо комфортнее, чем туристом в гостинице». Согласно прогнозу Европейской комиссии по туризму (European Travel Commission), до 2025 года объем международного туризма в Европе будет ежегодно расти в среднем на 2,4%. Соответственно, будет увеличиваться и количество потенциальных покупателей недвижимости в регионе.

Что же касается довольно резкого сокращения числа российских туристов (читай — потенциальных покупателей недвижимости) в Европе, то президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель предлагает смотреть правде в глаза.

Станислав Зингель
президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock

«Наши соотечественники никогда не играли роли «массового покупателя люксовых объектов» в мировом формате. В отличие от представителей англо-саксонских элит, свободно осваивающих весь международный рынок, россияне концентрировались преимущественно на отдельно взятых регионах некоторых европейских стран. И уменьшение доли сделок россиян компенсируется ростом доли покупателей из Китая, Индии и ближневосточных стран».

Количество россиян, желающих приобрести элитную недвижимость за рубежом, уменьшилось незначительно, утверждает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина.

Марина Кузьмина
руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank

«Эти люди заинтересованы в покупке высокого ценового сегмента вне зависимости от экономической ситуации на рынке. Вот данные статистики: да, сегодня бюджеты покупок достигают и 100 млн евро, однако средний бюджет сделки уменьшился до $3-4 млн вместо прежних $5-7 млн. Однако за последние полгода количество запросов в московский офис Knight Frank возросло на 60% по сравнению c аналогичным периодом прошлого года».

Положительную роль в деле увеличения популярности недвижимости в странах Европы среди иностранцев сыграло создание общеевропейского экономического, политического и таможенного пространства: жителям Европы стало гораздо проще переехать из одной страны в другую и обзавестись там недвижимостью. Данные OECD о миграции жителей развитых стран Европы в другие европейские развитые страны показывают, что с 1994 года таких переездов стало в 1,8 раза больше. Одновременно выросло и число покупок недвижимости за рубежом.

Наконец, не стоит списывать со счетов и еще одну причину роста миграции и увеличения объема покупок недвижимости — переход все большего числа людей на удаленный режим работы. По данным Европейского форума независимых профессионалов (European Forum of Independent Professionals), количество фрилансеров в Европе с 2000 по 2011 годы выросло на 82%, превысив показатель в 8,5 млн человек. Возможность работать из дома становится причиной того, что люди становятся мобильнее и зачастую переезжают в другие страны.

Наконец, интерес к европейской недвижимости явно подогревают ее инвестиционные перспективы. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 14 европейских странах (Бельгия, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Ирландия, Италия, Нидерланды, Норвегия, Польша, Португалия, Испания, Швеция, Великобритания), общий объем инвестиций в недвижимость к концу 2015 года может превысить 210 млрд евро, что больше аналогичного показателя 2014 года на 5-10% (199,3 млрд евро). Ситуацию комментирует глава департамента европейских инвестиций компании Savills Маркус Лемли.

Маркус Лемли
глава департамента европейских инвестиций компании Savills

«По нашим прогнозам в 2015 году позитивные тенденции прошлого года будут набирать обороты. Благодаря этому текущий год, по всей вероятности, станет еще одним годом высокой активности инвесторов в европейскую недвижимость. Программа количественного смягчения, объявленная ЕЦБ, ожидаемая девальвация евро по отношению к другим валютам и низкие процентные ставки – все это, безусловно, сделает Европу еще более привлекательным местом для инвестиций в недвижимость».

А директор европейских исследований компании Savills Лидия Брисси предлагает посмотреть на тему под другим углом зрения.

Лидия Брисси
директор европейских исследований компании Savills

«В 2015 году недостаток предложения и ценовая конкуренция в престижных сегментах рынка ​​ будут способствовать постоянному интересу инвесторов к периферийным рынкам и непрофильным активам на ключевых рынках. Это приведет к росту доходности. К тому же, мы считаем, что некоторые участники рынка прибегнут к тактическим продажам для того, чтобы заработать в период существенного увеличения инвестиционной активности».

Это может привести к появлению большого числа интересных возможностей на рынке, что, в свою очередь, может сыграть роль «спускового крючка» и спровоцировать дальнейший рост «аппетита» инвесторов, стремящихся извлечь максимальную выгоду из сложившейся ситуации», отмечает Брисси.