Другой берег Адриатики. Хорватия

Статьи

Хорватия – это, несомненно, европейская страна. До Вены, Будапешта, Цюриха и Мюнхена – несколько часов на машине или на поезде. А до Италии и вообще рукой подать – хоть по морю, хоть по суше. Во всех смыслах – “другой” берег. А если учесть, что море на восточном побережье Адриатики значительно чище, чем на западном, становится понятным растущий интерес россиян к хорватскому рынку недвижимости.

Страна горных рек и европейской культуры

В последнее время граждане России стремятся не только отдохнуть на Балканах, но и все в большей степени проявляют интерес к недвижимости полуострова. Это неудивительно. Превосходная природа, близкая культура и речь, сравнительно недорогая недвижимость. Особое место среди балканских стран занимает Хорватия.

Длина береговой линии моря в Хорватии составляет всего около 600 км. Но это по условной прямой. На самом же деле, благодаря тому, что береговая линия очень извилиста и с великим множеством мысов, заливов, бухт и бухточек, ее длина составляет почти 2 тысячи км. Добавим к этому то, что у берегов Хорватии рассыпано более тысячи островов. Больших и крошечных, каменистых и поросших сосновым лесом, пустынных и густонаселенных. А это еще более четырех тысяч километров. Итого 6 000 км береговой линии. С учетом того, что длина экватора составляет 40 тысяч км, а расстояние от Земли до Луны – 384 400 км, это немало.

Горные реки не несут в Адриатику ил и песок, поэтому морская вода у Хорватского побережья чистая и прозрачная и по своим характеристикам соответствует всем стандартам Всемирной организации здравоохранения. Содержание солей здесь составляет 34 миллиграмма на литр. Это значит, что Адриатическое море в два раза более соленое, чем Черное.

Природа – главное богатство Хорватии. Большая часть территории Хорватии расположена на высоте более 500 м над уровнем моря. Дунай и его притоки Сава и Драва протекают в глубине страны и впадают в Черное море. Немногочисленные реки, несущие свои воды к Адриатическому морю по узким ущельям, имеют сильные перепады высот на всем своем протяжении, образуя большое количество водопадов.

В Хорватии множество удивительных по красоте озер. Самое большое озеро Хорватии – Вранско – находится около Биограда. А наиболее привлекательные для туристов – Плитвицкие озера, Красное и Синее озеро около Имотски, пресноводное озеро на острове Црес, озеро Визовачско и Проклянско.

Страну условно можно разделить на две части – континентальную и побережье. В свою очередь, Адриатическое побережье подразделяется на Истрию, размещенную на севере, от границы со Словенией до пролива Кварнер. Далее собственно регион Кварнер с одноименным проливом. И южнее, от Кварнера до Которского залива и границы с Черногорией, – Далмация.

Континентальная часть Хорватии представляет интерес для тех, кто предпочитает морю термальные источники и кого больше привлекают древние замки, зеленые просторы и свежесть континентального климата. Короче говоря, для тех, кто хочет получить полное представление об этой многоликой стране.

В первую очередь Хорватия – это единственная славянская страна со средиземноморским климатом и европейской культурой. Соответственно, она имеет большие перспективы для бизнес-эмиграции из России и стран СНГ.

Современным приезжим из России чувствовать себя в Хорватии как дома помогают общие славянские корни языков. Многие слова в хорватском отличаются от русского только ударением. Их язык нам интуитивно понятен, да и на великом и могучем здесь вполне можно объясниться.

До недавнего времени недвижимость Хорватии была одной из самых недорогих на побережье Средиземного моря. Кроме того, в отличие от густонаселенных и плотно застроенных западноевропейских государств в Хорватии еще сравнительно молод рынок недвижимости и строительство здесь ведется очень активно.

Что предлагают

Квартиры различаются по названию, но не по сути: туристам предлагают квартиры-апартаменты (apartman), сами хорваты живут в обычных квартирах (stan). И тот, и другой тип жилья располагается в комплексах (блоках) на 4-20 квартир. Преобладает малоэтажная застройка в 2-3 этажа, реже в 4-5 этажей. Как правило, комплексы – это новое строительство. Вторичный рынок в большинстве случаев представлен апартхаусами, весьма напоминающими частный сектор где-нибудь в Крыму: дом с пристройками, отдельными входами, комнатой для хозяев и апартаментами разного метража для гостей.

Стандартная квартира состоит из однойтрех спален (spavaca soba), совмещенного санузла или двух санузлов (kupaonica), гостиной, столовой и кухни одновременно (dnev-ni boravak), а также террасы (балкона, лоджии).

Виллы в Хорватии двух типов – старинные, построенные еще во времена Австро-Венгерской империи, но с модернизированной “начинкой”, и современной постройки. Стоимость любой из них – несколько миллионов евро: сказывается дороговизна земли в этих престижных местах. Индивидуальные дома (площадь 100-350 кв.м, построены во второй половине прошлого века) можно разделить на три вида.

Семейные коттеджи – современные 1-2этажные постройки с 2-4 спальнями. Кроме того, там есть 1-2 ванных комнаты, совмещенные кухня-столовая-гостиная, террасы или веранды. Иногда в качестве дополнения выступают прачечная, винный погребок или апартаменты для гостей с отдельным входом. Такие дома составляют 5-10% в объеме предложения.

Дома с апартаментами для сдачи внаем – по сути, мини-пансионы на 3-6 номеров разной площади: от студии в 20-30 кв.м до апартаментов, занимающих целый этаж. Нередко такие мини-отели используются просто для проживания нескольких поколений родственников. Подобная недвижимость занимает 70-75% в объеме предложения.

Дома в “старом истарском” или “старом далматинском” стиле – сооружены 100-500 лет назад и поэтому нередко лишены коммуникаций, а иногда представляют собой руины. Такие дома есть практически в каждом курортном городке на побережье. Они, как правило, имеют хороший вид и престижное местоположение, нередко с собственным участком пляжа или причалом. Такие дома составляют 10-15% рынка.

Отдельно позиционируются острова, благо их, как мы помним, в Хорватии предостаточно. Несомненно, острова – это уникальный товар на рынке недвижимости. Цена за остров стартует от $6 млн. Подобные цены привлекают сюда состоятельных иностранцев. Если взглянуть на стоимость средиземноморских островов у побережий, например, Италии или Франции, то очевидно, что хорватские острова являются очень выгодными объектами инвестиций.

Пути к заветной цели

Купить недвижимость в Хорватии можно собственно, двумя путями. Первый путь, простой и понятный в большинстве стран мира, в Хорватии представляется тернистым и извилистым. Речь идет о покупке недвижимости обычным иностранным физическим лицом, или, применяя шпионскую терминологию, нерезидентом.

В данном случае покупка осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности). Россия имеет соответствующий Договор с Республикой Хорватия, который позволяет российским физическим лицам покупать объекты недвижимости в Хорватии.

Разрешение на покупку недвижимости физическим лицом выдается Министерством юстиции, которое принимает решение о законности данной сделки. Каждое заявление рассматривается Министерством в сугубо индивидуальном порядке, что занимает от полугода до полутора-двух лет. Окончательная регистрация права собственности на недвижимость производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр после получения разрешения МИДа Хорватии.

Практика показала, что получить разрешение на покупку недвижимости в данном случае довольно проблематично и никто не гарантирует положительного результата. Поэтому более надежным представляется следующий способ приобретения хорватской недвижимости. Избежать процедуры получения разрешения МИДа Хорватии позволяет покупка недвижимости непосредственно на юридическое лицо, учредителями которого являются иностранные юридические и физические лица, к примеру, граждане РФ. Недвижимость оплачивается с расчетного счета вновь созданной фирмы, все расходы по содержанию недвижимости являются расходами фирмы.

Иностранных физических лиц, желающих приобрести хорватскую недвижимость, ждет и еще одна неожиданность – при наличии широко развитой системы ипотечного кредитования для граждан Хорватии выдача кредитов иностранным гражданам не предусматривается. Ответ крайне прост: хорватским банкам затруднительно достоверно установить личность заемщика, место его проживания, уровень его доходов. По сравнению с системой учета и контроля за личностью и доходами граждан ЕС постсоветская система представляется крайне несовершенной. Одним словом, традиционная процедура определения платежеспособности заемщика в данном случае затруднена, а банки рисковать не хотят. Так что опять придется задуматься об образовании юридического лица.