Депутат Михаил Вышегородцев: “Не стоит бояться коммерческого найма”

Статьи

Понятие служебного жилья уже устарело, общежитий практически не осталось, а привлекать новых сотрудников предприятиям по-прежнему необходимо. И очень часто для малобюджетных отраслей единственным способом обзавестись квалифицированным сотрудником является возможность обеспечить его жильем. Комиссия Мосгордумы помогает работодателям решить эту проблему, но сначала вопрос должен быть закрыт на федеральном уровне путем принятия и утверждения нового Жилищного кодекса. Частичным аналогом служебного жилья является коммерческий найм, но его массовое внедрение связано с целым рядом проблем и отсутствием выгоды для бюджета. О том, как обстоят дела в секторе коммерческого найма и какие перспективы его развития существуют в России, корреспонденту КДО рассказал депутат Мосгордумы Михаил ВЫШЕГОРОДЦЕВ.

– Михаил Михайлович, как вы можете количественно оценить рынок аренды служебного жилья и помещений, предоставляемых в коммерческий найм?

– В первую очередь, следует отметить, что сейчас понятия служебного жилья нет как такового. Существует так называемый коммерческий найм. Точные цифры я назвать не могу, более полная информация находится в Департаменте жилищной политики Москвы. Но если давать оценку, то это очень мало. Ко мне часто обращаются люди и представители организаций, которые хотели бы снять жилье по коммерческому найму. Естественно, если бы предприятия получили массовую возможность брать такое жилье для передачи в субаренду сотрудникам, то они активно бы ею пользовались. Но, к сожалению, количество передаваемых в коммерческий найм квадратных метров не соответствует спросу и, скорее всего, никогда не будет соответствовать. Потребность есть, а должного объема предложения нет. Хотя сейчас в Москве близко к завершению строительство уже второго доходного дома, который предназначен для сдачи в аренду жилых и нежилых площадей. Это по Серебряническому переулку, вл. 9/11-12. Но он вряд ли решит проблему.

В первую очередь, спрос на жилье, предоставляемое в коммерческий найм, формируют ДЕЗы и организации, работающие в системе ЖКХ. В основном они принимают на работу сотрудников из регионов на должности, на которые не очень идут работать москвичи. Но спрос на коммерческое жилье формируют не только они: заинтересованы в привлечении специалистов из других городов и Департамент образования, здравоохранения, Минтопэнерго и другие. Однако новым сотрудникам необходимо создать условия для нормальной жизни, и коммерческий найм в этом помогает. Раньше, например, предоставлялось жилье по лимиту, когда организации сначала брали у города квартиры, а потом предлагали их своим сотрудникам. Сейчас же и этого нет.

– Кто и сколько платит за коммерческий найм жилья?

– Платят организации. Действует такая схема: город не передает квартиру непосредственно семье, ее получает организация, а уже организация передает это жилье в субаренду своим сотрудникам. Ставки при коммерческом найме значительно выше обычных ставок на жилье по социальному найму, но на порядок ниже ставок на свободном рынке аренды квартир, которые сейчас просто запредельные. Стоимость аренды жилья по коммерческому найму зависит от метража квартиры: на однокомнатную одни расценки, на двухкомнатную – другие и так далее. На размер также влияет и расположение квартир (на первом этаже дешевле, и наличие в доме дополнительных удобств, таких как лифт и мусоропровод). Постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 года устанавливает размер арендных ставок на коммерческий найм жилья от 1,8 до 2,3 руб. за кв. метр.

– В чем особенность коммерческого найма по сравнению, например, со служебной арендой или социальным наймом?

– Абсолютно все арендаторы обязаны оплачивать 100% коммунальных услуг. Льгот по коммерческому найму нет ни у кого в отличие от социального, где некоторые категории граждан платят половину стоимости услуг ЖКХ. Срок, на который заключается договор коммерческого найма, составляет 5 лет. По истечении срока договора и при наличии всех необходимых документов в соответствии с Гражданским кодексом и Законом `О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации` предоставленную в коммерческий найм квартиру можно выкупать по расценкам БТИ. Это пускай и долгий, но все же реальный способ получения практически бесплатного жилья в собственность. Людям надо понять, что не стоит бояться коммерческого найма, по прогнозам, к 2007 году все мы перейдем на стопроцентную оплату коммунальных услуг независимо от формы собственности. Но у человека, получившего жилье по коммерческому найму, остается абсолютно законная возможность стать его собственником. К сожалению, процесс массового выделения квартир под коммерческий найм сейчас движется довольно медленно, но все-таки не заморожен, и хоть несколько квартир в год город предоставляет.

– А есть какие-то сложности в отношениях с арендаторами при передаче им жилья в коммерческий найм? Я имею в виду самих сотрудников.

– Жильцы отказываются выезжать из квартиры по истечению срока договора, отказываются платить по коммерческим расценкам. Человеку дали жилье в коммерческий найм, следовательно, он должен оплачивать 100% коммунальных услуг, а он приносит справки, по которым имеет льготы на оплату услуг ЖКХ при социальном найме. Такой квартиросъемщик не готов сегодня взять на себя все расходы по коммерческому найму. Особенно, если у него это жилье единственное. А это случается. Например, старую квартиру или комнату он продал или туда уже въехали другие жильцы, и ему больше некуда идти – не на улицу же его выселять. Схожая проблема возникает и при ипотечном кредитовании. Необходимо создать такой жилищный фонд, куда можно было бы по решению суда переселять тех, кто по каким-либо причинам не платит по расценкам коммерческого найма или по кредиту. Естественно, эти квартиры должны быть меньше и проще занимаемых. В ближайшее время в Госдуме должен быть принят новый Жилищный кодекс, проект которого сейчас активно обсуждается на федеральном уровне. В нем будут содержаться новые федеральные законодательные инициативы, которые смогут отчасти изменить сложившуюся ситуацию.

– Как будут развиваться события на рынке недвижимости после принятия нового Жилищного кодекса? Будут ли приниматься какие-то законодательные решения на региональном уровне уже в соответствии с новыми нормами, закрепленными в ЖК?

– Я не сомневаюсь, что после принятия Жилищного кодекса региональные парламенты на своем уровне займутся проблемой еще не отрегулированных вопросов с учетом принятого документа. Так что нам решать эту задачу только предстоит. Давайте дождемся, какой документ выйдет из Госдумы и какую часть ответственности федеральные власти перекладывают на нас. Исходя их того, что дадут нам регулировать на региональном уровне, мы определимся, что мы можем сделать, а что нет.

Я слышал, но это непроверенная информация, что наблюдается тенденция в целом на упразднение предоставления бесплатного жилья. Мотивируется это очень просто: в одном регионе бесплатное жилье есть, а в десяти его нет. Почему же жители тех десяти регионов должны страдать. Все должны быть как бы одинаковыми, причем не одинаково богатыми, а одинаково бедными. Если подобные слухи соответствуют действительности, то это, безусловно, катастрофа. В Москве около 170 тыс. семей стоит в очереди на получение бесплатного муниципального жилья. В городе выстроены приоритеты на его получение. И если нормы федеральной законодательной базы будут изменены, то нам придется подстраивать под них городское законодательство. Я думаю, что москвичи это не одобрят.

– В случае упразднения бесплатного жилья, что будет с теми, кто сейчас пользуется квартирами по коммерческому найму?

– Они будут продолжать платить за найм по коммерческим расценкам, но при этом лишатся возможности впоследствии выкупать арендуемое коммерческое жилье. Если примут нормы, запрещающие приватизацию жилья, то сегмент коммерческого найма будет, наоборот, развиваться. Зачем предоставлять жилье в социальный найм, где действуют всевозможные льготы, если его можно предоставлять в коммерческий и получать в бюджет дополнительные доходы. Другое дело, что может быть отменен сам коммерческий найм так же, как и бесплатное жилье. Льготы ведь отменили на федеральном уровне, никого об этом не спросив (речь идет о законе о монетизации льгот, принятом недавно Госдумой – прим. авт.). Так могут сделать и в случае с бесплатным жильем и коммерческим наймом. Очередникам скажут, вот вам 10, пускай 100 тысяч рублей, и крутитесь, как хотите. Берите ипотечные кредиты, вступайте в жилищно-строительные кассы, стройсберкассы или ищите другие формы приобретения жилья. Людей как бы втягивают в этот водоворот. Это будет совершенно другая картина.

Понятие служебного жилья уже устарело, общежитий практически не осталось, а привлекать новых сотрудников предприятиям по-прежнему необходимо. И очень часто для малобюджетных отраслей единственным способом обзавестись квалифицированным сотрудником является возможность обеспечить его жильем. Комиссия Мосгордумы помогает работодателям решить эту проблему, но сначала вопрос должен быть закрыт на федеральном уровне путем принятия и утверждения нового Жилищного кодекса. Частичным аналогом служебного жилья является коммерческий найм, но его массовое внедрение связано с целым рядом проблем и отсутствием выгоды для бюджета. О том, как обстоят дела в секторе коммерческого найма и какие перспективы его развития существуют в России, корреспонденту КДО рассказал депутат Мосгордумы Михаил ВЫШЕГОРОДЦЕВ.

– Михаил Михайлович, как вы можете количественно оценить рынок аренды служебного жилья и помещений, предоставляемых в коммерческий найм?

– В первую очередь, следует отметить, что сейчас понятия служебного жилья нет как такового. Существует так называемый коммерческий найм. Точные цифры я назвать не могу, более полная информация находится в Департаменте жилищной политики Москвы. Но если давать оценку, то это очень мало. Ко мне часто обращаются люди и представители организаций, которые хотели бы снять жилье по коммерческому найму. Естественно, если бы предприятия получили массовую возможность брать такое жилье для передачи в субаренду сотрудникам, то они активно бы ею пользовались. Но, к сожалению, количество передаваемых в коммерческий найм квадратных метров не соответствует спросу и, скорее всего, никогда не будет соответствовать.

Потребность есть, а должного объема предложения нет. Хотя сейчас в Москве близко к завершению строительство уже второго доходного дома, который предназначен для сдачи в аренду жилых и нежилых площадей. Это по Серебряническому переулку, вл. 9/11-12. Но он вряд ли решит проблему.

В первую очередь, спрос на жилье, предоставляемое в коммерческий найм, формируют ДЕЗы и организации, работающие в системе ЖКХ. В основном они принимают на работу сотрудников из регионов на должности, на которые не очень идут работать москвичи. Но спрос на коммерческое жилье формируют не только они: заинтересованы в привлечении специалистов из других городов и Департамент образования, здравоохранения, Минтопэнерго и другие. Однако новым сотрудникам необходимо создать условия для нормальной жизни, и коммерческий найм в этом помогает. Раньше, например, предоставлялось жилье по лимиту, когда организации сначала брали у города квартиры, а потом предлагали их своим сотрудникам. Сейчас же и этого нет.

– Кто и сколько платит за коммерческий найм жилья?

– Платят организации. Действует такая схема: город не передает квартиру непосредственно семье, ее получает организация, а уже организация передает это жилье в субаренду своим сотрудникам. Ставки при коммерческом найме значительно выше обычных ставок на жилье по социальному найму, но на порядок ниже ставок на свободном рынке аренды квартир, которые сейчас просто запредельные. Стоимость аренды жилья по коммерческому найму зависит от метража квартиры: на однокомнатную одни расценки, на двухкомнатную – другие и так далее. На размер также влияет и расположение квартир (на первом этаже дешевле, и наличие в доме дополнительных удобств, таких как лифт и мусоропровод). Постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 года устанавливает размер арендных ставок на коммерческий найм жилья от 1,8 до 2,3 руб. за кв. метр.

– В чем особенность коммерческого найма по сравнению, например, со служебной арендой или социальным наймом?

– Абсолютно все арендаторы обязаны оплачивать 100% коммунальных услуг. Льгот по коммерческому найму нет ни у кого в отличие от социального, где некоторые категории граждан платят половину стоимости услуг ЖКХ. Срок, на который заключается договор коммерческого найма, составляет 5 лет. По истечении срока договора и при наличии всех необходимых документов в соответствии с Гражданским кодексом и Законом `О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации` предоставленную в коммерческий найм квартиру можно выкупать по расценкам БТИ. Это пускай и долгий, но все же реальный способ получения практически бесплатного жилья в собственность. Людям надо понять, что не стоит бояться коммерческого найма, по прогнозам, к 2007 году все мы перейдем на стопроцентную оплату коммунальных услуг независимо от формы собственности. Но у человека, получившего жилье по коммерческому найму, остается абсолютно законная возможность стать его собственником. К сожалению, процесс массового выделения квартир под коммерческий найм сейчас движется довольно медленно, но все-таки не заморожен, и хоть несколько квартир в год город предоставляет.

– А есть какие-то сложности в отношениях с арендаторами при передаче им жилья в коммерческий найм? Я имею в виду самих сотрудников.

– Жильцы отказываются выезжать из квартиры по истечению срока договора, отказываются платить по коммерческим расценкам. Человеку дали жилье в коммерческий найм, следовательно, он должен оплачивать 100% коммунальных услуг, а он приносит справки, по которым имеет льготы на оплату услуг ЖКХ при социальном найме. Такой квартиросъемщик не готов сегодня взять на себя все расходы по коммерческому найму. Особенно, если у него это жилье единственное. А это случается. Например, старую квартиру или комнату он продал или туда уже въехали другие жильцы, и ему больше некуда идти – не на улицу же его выселять. Схожая проблема возникает и при ипотечном кредитовании. Необходимо создать такой жилищный фонд, куда можно было бы по решению суда переселять тех, кто по каким-либо причинам не платит по расценкам коммерческого найма или по кредиту. Естественно, эти квартиры должны быть меньше и проще занимаемых. В ближайшее время в Госдуме должен быть принят новый Жилищный кодекс, проект которого сейчас активно обсуждается на федеральном уровне. В нем будут содержаться новые федеральные законодательные инициативы, которые смогут отчасти изменить сложившуюся ситуацию.

– Как будут развиваться события на рынке недвижимости после принятия нового Жилищного кодекса? Будут ли приниматься какие-то законодательные решения на региональном уровне уже в соответствии с новыми нормами, закрепленными в ЖК?

– Я не сомневаюсь, что после принятия Жилищного кодекса региональные парламенты на своем уровне займутся проблемой еще не отрегулированных вопросов с учетом принятого документа. Так что нам решать эту задачу только предстоит. Давайте дождемся, какой документ выйдет из Госдумы и какую часть ответственности федеральные власти перекладывают на нас. Исходя их того, что дадут нам регулировать на региональном уровне, мы определимся, что мы можем сделать, а что нет.

Я слышал, но это непроверенная информация, что наблюдается тенденция в целом на упразднение предоставления бесплатного жилья. Мотивируется это очень просто: в одном регионе бесплатное жилье есть, а в десяти его нет. Почему же жители тех десяти регионов должны страдать. Все должны быть как бы одинаковыми, причем не одинаково богатыми, а одинаково бедными. Если подобные слухи соответствуют действительности, то это, безусловно, катастрофа. В Москве около 170 тыс. семей стоит в очереди на получение бесплатного муниципального жилья. В городе выстроены приоритеты на его получение. И если нормы федеральной законодательной базы будут изменены, то нам придется подстраивать под них городское законодательство. Я думаю, что москвичи это не одобрят.

– В случае упразднения бесплатного жилья, что будет с теми, кто сейчас пользуется квартирами по коммерческому найму?

– Они будут продолжать платить за найм по коммерческим расценкам, но при этом лишатся возможности впоследствии выкупать арендуемое коммерческое жилье. Если примут нормы, запрещающие приватизацию жилья, то сегмент коммерческого найма будет, наоборот, развиваться. Зачем предоставлять жилье в социальный найм, где действуют всевозможные льготы, если его можно предоставлять в коммерческий и получать в бюджет дополнительные доходы. Другое дело, что может быть отменен сам коммерческий найм так же, как и бесплатное жилье. Льготы ведь отменили на федеральном уровне, никого об этом не спросив (речь идет о законе о монетизации льгот, принятом недавно Госдумой – прим. авт.). Так могут сделать и в случае с бесплатным жильем и коммерческим наймом. Очередникам скажут, вот вам 10, пускай 100 тысяч рублей, и крутитесь, как хотите. Берите ипотечные кредиты, вступайте в жилищно-строительные кассы, стройсберкассы или ищите другие формы приобретения жилья. Людей как бы втягивают в этот водоворот. Это будет совершенно другая картина.