Чужая поляна. Квартиры у Черного моря подешевели до предела. Пора брать?

Статьи

За последние годы Сочи — главный курорт страны — сделал огромный скачок в развитии. Для туристов, лишь изредка приезжающих в город, это хорошо, а для тех, кто планировал осесть у моря надолго — не очень.

Недвижимость в Сочи сильно подорожала, среднестатистическая квартира здесь стоит шесть миллионов рублей — за такие деньги можно купить жилье в Москве.

Несправедливо? Пожалуй. Зато появился повод обратить внимание на другие курорты Краснодарского края. Они, кстати, не такие уж и страшные. И предлагают квадратные метры для жизни и отдыха по относительно нормальным ценам.

Как выяснили аналитики федерального портала «Мир квартир», продавцы жилья в Сочи и в самом деле слегка зарвались: за год квадратный метр местных новостроек подорожал на три процента, сейчас он стоит почти 91 тысячу рублей, квартира целиком — чуть больше шести миллионов. Речь о предложениях в строящихся комплексах. Существующие метры дороже — почти 100 тысяч рублей за единицу, 6,75 миллиона за квартиру.

Двигаемся на запад, подальше от олимпийских снобов. В ста с небольшим километрах — Туапсе. Цены на местную недвижимость вдвое ниже: метр в новостройках в среднем стоит 52 тысячи рублей, новая квартира — 2,98 миллиона рублей. Вторичный «квадрат» оценивается в 54 тысячи, квартира — в 3,1 миллиона рублей.

Еще дальше, в Геленджике (129 километров от Туапсе, 245 — от Сочи, 36 — от Новороссийска) купить первичное жилье можно по цене 75 тысяч рублей/метр, или 4,8 миллиона рублей за квартиру в среднем. Метр «вторички» здесь стоит 81 тысячу рублей, целая квартира — пять миллионов — не так дешево, как в Туапсе, но все же заметно меньше, чем в Сочи.

В Новороссийске за новую квартиру просят в среднем 3,5 миллиона рублей, за вторичную — 3,75 миллиона (квадратный метр стоит 59 тысяч и 61 тысячу соответственно). Жилье на самом западном из курортов Краснодарского края — в Анапе — продается примерно по таким же ценам: 3,6 миллиона за новостройку, 3,7 миллиона за «вторичку».

Эксперты отмечают, что стоимость жилья на всем Черноморском побережье Краснодарского края стабильно растет. За год к апрелю 2018-го новые квартиры здесь в среднем подорожали на пять процентов, бывшие в употреблении — на шесть процентов. Рекорд по росту цены жилья поставил Геленджик: в местных новостройках «квадрат» прибавил шесть процентов, в существующих домах — все восемь.

Проценты процентами, а в реальности стоимость квартир на Черном море, вне раскрученных Крыма и Сочи, начинается от полумиллиона рублей.

В Туапсе за 750 тысяч можно приобрести студию площадью 15 квадратных метров на последнем этаже трехэтажного кирпичного дома. Состояние жилья автор объявления, размещенного в базе ЦИАН, оценивает как «нормальное». Есть возможность финансировать покупку материнским капиталом и ипотечными деньгами.

В диапазоне от миллиона до полутора миллионов рублей в городе выставлено на продажу более двух десятков квартир. Площадь ряда объектов достигает и даже превышает 40 квадратных метров. Большинство дешевых лотов — это «вторичка», но есть и предложения в одной из городских новостроек на улице Портовиков.

Геленджик по цене до полутора миллионов — это менее 20 объектов, почти все из которых имеют видные невооруженным глазом проблемы. Это странные и явно неузаконенные планировки, цокольные и «полуцокольные» этажи, отсутствие внятного статуса недвижимости, статус помещения свободного назначения и так далее. И все же несколько приличных лотов можно найти. Их площадь будет откровенно маленькой, но много ли надо, когда вокруг такие красоты.

Самая дешевая новороссийская квартира в базе ЦИАН стоит 750 тысяч — это 17-метровая студия в двухэтажном доме в микрорайоне Восточный. Туалет на улице. Предложений по цене до полутора миллиона в городе много — больше двухсот. Самая просторная квартира в этом ценовом диапазоне имеет общую площадь 52 квадратных метра.

Любимая создателями телешоу «Наша Раша» Анапа — самая щедрая из городов на Черноморском побережье России. Здесь у обладателя 1,5 миллиона рублей есть выбор из полутора тысяч объектов. По цене до миллиона — почти 70 квартир. Самая дешевая стоит всего 480 тысяч. Естественно, это помещение без статуса жилья, расположенное на цокольном этаже жилого дома. До моря 800 метров.

Опрос, проведенный на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров — 2017» в Москве, показал, что для покупателей курортного жилья на юге России важны прежде всего возможность сдавать квартиру в аренду в туристический сезон и ее потенциальная прибыльность — на критичность этих факторов указали 86 процентов опрошенных.

По данным УК «Фонд Юг», реализующей несколько жилых проектов в Анапе, более 60 процентов покупателей квартир в курортных комплексах так или иначе сдают их в аренду, получая доход в то время, пока сами в них не проживают. То есть в действительности жить у моря собираются немногие — по крайней мере, не в Краснодарском крае.

И здесь гениальный бизнес-план, предусматривающий покупку квартиры у моря с целью сдачи в аренду, разбивается о суровые статистические данные. Аналитики «Мира квартир» указывают, что в целом жилье на курортах окупается хуже, чем в других городах России, за счет того, что квартиры у моря слишком дорогие.

Они подсчитали, что в Анапе доходность арендных квартир составляет пять процентов годовых, окупится жилье за 21 год. В Туапсе аналогичные показатели — 4,5 процента и 22 года, в Геленджике — четыре процента и 24 года. А выгоднее всего брать квартиру в Сочи: за счет высоких арендных ставок, в том числе и вне летнего сезона, доходность среднестатистической квартиры здесь достигает пяти процентов годовых, окупаемость — 20 лет.

В населенных пунктах Крыма ситуация лучше: так, в Керчи и Судаке доходность квартир составляет около восьми процентов. Чтобы обернуть вложенные средства, в обоих городах достаточно будет 12 лет.

В среднем по России квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, окупаются за 16 лет. Курортные 20-24 года на этом фоне выглядят невесело, и тем не менее, жилые комплексы в Анапе, Геленджике, Туапсе и даже портовом Новороссийске активно строятся и продаются.

Возможно, замерзшим из Тюмени, Хабаровска, Ханты-Мансийска и других небедных, но климатически несчастных городов, не так уж важна финансовая сторона вопроса — просто приятно осознавать, что в любой момент можно уехать в тепло, к морю, чайкам и фотографам с обезьянками.