Чтобы не было мучительно больно

Статьи

Чем полезен альянс риэлторских и страховых компаний?

Риэлторы и страховщики обычно отзываются друг о друге весьма уважительно, но вот когда дело доходит до вопроса, кому клиент должен доверить защиту от финансовых рисков, мнения расходятся. Некоторые страховщики советуют заплатить им 1,5% за 10 лет страхования, а риэлторам просто заказать сопровождение сделки. В свою очередь, часть риэлторов скептически относится к способности страховых компаний разобраться в нюансах сделок с недвижимостью и советуют своим клиентам не морочить себе голову со страховкой. Но есть и примеры тесного сотрудничества между страховыми и риэлторскими компаниями. Об одном из таких примеров рассказывает Сергей ПЕРЕВОЗЧИКОВ, директор страховой компании “Омега”, входящей в страховую группу “Столица”.

– Что вас связывает с компанией Бест?

– У нас подписано соглашение о совместной деятельности. На территории агентства работают наши страховые агенты, которые, согласно договорам с компанией “БЕСТ-Недвижимость”, предлагают их клиентам, если у них есть желание, оформить договор страхования. При этом, надо отметить, что страховая группа “Столица” не является структурным подразделением Беста, мы работаем с клиентами самостоятельно. То есть страхователем по договору выступает сам клиент, а не агентство недвижимости. Он же выплачивает страховую премию. Оплата услуг агентства и заключение договора страхования – вещи несвязанные. Однако мы предоставляем льготы клиентам Беста, поэтому им просто выгоднее работать с нами, хотя они, разумеется, вправе обратиться в любую страховую компанию. Иными словами, факт покупки квартиры через Бест никак не ограничивает свободу выбора клиента: он может решить, надо ли ему страховать финансовые риски вообще и, если да, то в какой компании.

– Почему вы предлагаете более выгодные тарифы клиентам Беста?

– Наша юридическая служба проводит периодические совещания с юристами Беста, соответственно, мы из первых рук узнаем информацию об объектах недвижимости.- Годовой тариф по страхованию титула для клиента Беста 0,6%, для сторонних – 0,63%, на десять лет – соответственно 1,5% и 1,87 процента. Почему тариф для клиентов Беста ниже? Во-первых, мы знаем, что в этой компании очень серьезно и квалифицированно подходят к проверке юридической чистоты сделок. Во-вторых (и это очень важно), мы можем быть уверенны, что нам показывают настоящие документы. Если мы получаем документы непосредственно от клиента, здесь есть риск подделки, тем более, что не все оказываются способны предоставить нам оригиналы. Разумеется, есть свои каналы проверки, но даже грамотно заверенные документы могут содержать некие неточности, которые могут в будущем обернуться проблемами. Но даже если все бумаги в порядке, бывают ситуации, когда реальный ход сделки отличался от того, который прописан в документах. Порой незначительные, на первый взгляд, нюансы могут существенно влиять на развитие дел в суде.

– Но ведь в вопросе обеспечения безопасности сделок риэлторы, по сути, являются конкурентами страховщиков. Не видите ли вы противоречия в том, что они продвигают страховую услугу?

– Отнюдь. Согласно действующему законодательству риэлтор должен заниматься подбором объектов и организацией сделок и обеспечивать подготовку надлежащих документов. А страховая компания уже берет на себя риск, который связан с осуществлением сделок на рынке недвижимости.

– Но ведь люди обращают внимание не на законы, а на реалии. Они идут к риэлторам именно ради безопасности сделок, а некоторые агентства сейчас даже выдают гарантийные обязательства…

– Такие гарантии появились в последние два три года, и это, конечно, плюс для клиента. Но существует лишь несколько крупных компаний, которые реально могут реализовать такие обязательства. Легко сказать: “Фирма гарантирует”. Но за счет каких средств? Для осуществления выплат должен быть сформирован специальный резерв, средства из которого надо разместить в каких-то ликвидных активах, чтобы иметь возможность их достаточно быстро реализовать в случае необходимости выплаты. Но доходность таких активов, как правило, невысока – безусловно, меньше доходности, которую обеспечивает риэлторский бизнес.

– Значит страховать вообще не выгодно?

– Выгодно – если понимать сферу отношений, с которой работаешь и не соглашаться страховать все подряд. Но дело не только в квалификации, а в финансовом механизме. Отличие страхового бизнеса в том, что он изначально структурирован под эффективное использование резервов, поскольку любые страховые выплаты уменьшают налоговую базу прибыли страховой компании. Любая другая компания лишена такой возможности оптимизации налогов и вынуждена, в итоге, тратить значительно больше. То есть предоставлять страховые (по сути) услуги, не имея статус страховой компании, не только невыгодно, но и рискованно.

– Но зато риэлторы лучше, чем большинство страховщиков, разбираются в рисках на рынке недвижимости…

– Те, кто не разбираются, – не берутся страховать. А компетентность риэлторов вне сомнения, но ведь порой дело не в ошибке при подготовке сделки, а в том, что по документам не всегда удается выявить все детали истории перехода прав собственности на квартиру. Есть определенные зоны рисков, куда лучше вообще не ходить. Но порой можно упасть и на ровном месте. В любом случае риэлтор, дающий гарантийное обязательство, должен быть готов его реализовать в случае необходимости.

Если риэлторская компания сформирует резерв, то в конце отчетного периода он должен быть либо использован, либо он попадает в состав доходов, подлежащих налогообложению. То, что некоторые сильные компании могут себе позволить в случае необходимости изъять крупные суммы из текущей операционной прибыли, не значит, что это универсальная модель для рынка. Для мелкой компании одна выплата может быть равноценна банкротству. Правда, говорят, что маленькие фирмы не так часто осуществляют операции, более тщательно подходят к их подготовке, и, таким образом, вероятность наступления страховой выплаты практически отсутствует, но ведь все равно когда-то час “икс” наступит.