Чего ждать от цен на квартиры в Москве

Статьи

Столичное жилье дешевеет, число предлагаемых квартир при этом растет. Причины: кризис, девальвация рубля, падение цен на нефть, снижение доходов населения, выброс на рынок инвестиционных квартир. Что будет с рынком недвижимости дальше?

«Газета.Ru» обратилась к аналитикам и участникам рынка с целым рядом вопросов.

«Сейчас все пытаются зафиксировать прибыль. Хотя это уже и поздно делать», – объясняет рост предложения квартир Юрий Дерябин, аналитик «Бейкер Тилли Русаудит».

«Сегодня динамика цен определяется снижающимися доходами. Как бы ни менялся объем предложения (даже если он снизится вплоть до дефицита), роста цен все равно не будет до тех пор, пока не восстановятся темпы роста доходов. Если же объем предложения будет увеличиваться, то это также мало отразится на динамике цен – сегодня предложения достаточно, и его увеличение ничего не изменит», – отмечает аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

На вопрос, насколько еще опустится цена на квадратные метры, специалисты отвечают с большим разбросом, называя цифры от 15% до 50%.

«Пока точку фиксации определить затруднительно. Предел спада – 50% от стоимости по состоянию на сегодня», – говорит Владлен Волошин, генеральный директор компании «Велес-капитал девелопмент».

«Недвижимость инерционна по сравнению с изменением стоимости нефти. Если люди вложили деньги, то будут держать цены до последнего. Все зависит от того, насколько будет дешевая нефть в долгосрочной перспективе. Если 50–60 долларов за баррель, то цены в Москве могут упасть, в долларах, в два раза. Рублевые цены при курсе в 40 руб. за доллар при этой же цене нефти останутся прежними», – прогнозирует ценовую динамику Дерябин.

Другой прогноз у руководителя Центра стратегических исследований «Росгосстраха» Алексея Зубца, он говорит об ожидаемом 15-процентном снижении цен и достижении за этим рынком дна в марте-апреле текущего года. «Более всего в цене потеряет средний ценовой сегмент. Дорогое жилье меньше подвержено риску. Так как это очень узкий сегмент рынка, здесь возможен только дисконт», – уточняет при этом эксперт.

О том, что потерять больше других в цене могут «хрущевки», говорит и управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин. При этом он подчеркивает, что сильнее всего подешевеет переоцененный неликвид (дома с низкими техническими характеристиками и плохой транспортной доступностью).

«Если отсчитывать от высшей точки роста (в Москве это август – сентябрь прошлого года), то вначале быстрее всего будет снижаться в цене низкокачественное жилье (в процентах). Потом наступит очередь средне- и высококачественного, и произойдет «консолидация трендов» (так мы это называем с прошлого кризиса) – все классы жилья дружно будут снижаться в цене. Когда начнется рост (через 2–3 года), произойдет «расслоение трендов» – сначала начнут набирать темп низкокачественные квартиры, потом средне-, потом высококачественные – до следующей стабилизации или падения», – дал в интервью «Газете.Ru» свой вариант развития событий на рынке недвижимости Стерник.

Золин из LCMC также прогнозирует движение цен «вниз и вверх»: «Рынок еще не достиг своего дна, однако уже сейчас можно сказать, что стремительного обвала цен, скорее всего, не будет. Мы прогнозируем, что уже в ближайшее время отложенный спрос спровоцирует дальнейшую активизацию на рынке жилья, соответственно, цены сдвинутся и поползут вверх. В этом случае инвестиции в недвижимость привлекут еще большую денежную массу из-за более высокой надежности».

Некоторые участники рынка недвижимости склонны видеть хороший знак в уменьшении роста предложения жилья, который должен произойти из-за падающих объемов строительства и действия ряда других факторов. В первую очередь о снижении роста числа предложений и даже об уменьшении этого числа на рынке говорят представители строительных и риэлторских компаний, которые сильнее всего страдают от кризиса.

Так, гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков сообщил «Газете.Ru», что «по данным «АКЦ Миэль», уже сегодня на рынке жилья Московского региона рост объемов предложения прекратился и стал снижаться. Ввиду того, что сроки экспозиции выставленных на продажу квартир в условиях стагнации спроса были существенны, то такое развитие событий привело к тому, что продавцы стали снимать свои объекты с продажи».

Ту же тенденцию отмечает пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «Сложности с финансированием застройщиков приведут к значительному уменьшению выхода новых объектов. Учитывая, что ряд девелоперов уже приостановили работу над проектами, находящимися на «бумажной» стадии, следует ожидать общего снижения предложения жилья в течение одного-двух лет.

Для восстановления прежних объемов строительства потребуется не год и даже не два.

Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше – на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен».

В аналитическом центре агентства недвижимости DOKI корреспонденту «Газеты.Ru» сообщили о 22,8% снижения стоимости жилья эконом-класса с момента начала коррекции на рынке. За это же время квартиры бизнес-класса и элитного сегмента потеряли 10% и 6% собственной цены. При этом предложение квартир c 26 по 31 января выросло только в сегменте бизнес-квартир, в то время как в остальных классах жилья, напротив, наблюдается сокращение числа предложений.

Сложившуюся на рынке московской жилой недвижимости ситуацию часть опрошенных «Газетой.Ru» аналитиков характеризуют как безусловно выгодную для покупателя.

«Когда на рынке представлен достаточно широкий выбор квартир, причем при покупке на вторичном рынке уместен торг, а на первичном предлагаются различные виды скидок и бонусов, то для потенциальных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия, это более чем благоприятная ситуация», – признает Луцков. При этом он добавляет, что и в нынешней ситуации жилье доступно далеко не для всех нуждающихся в нем. Выгоду от происходящего на рынке чувствуют, по сути, только те, кто уже накопил на покупку квартиры.

«Падение цен обеспечивает доступность объектов и вместе с ростом предложения увеличивает выбор покупателя. Идеальное время для покупки», – замечает и Волошин.

Стерник по просьбе «Газеты.Ru» рассмотрел различные варианты, возможные при покупке квартиры, и связанные с ними выгоды и невыгоды для разных типов покупателей:

«1. Для покупателей, накопивших сбережения для «полной» сделки (приобретения квартиры за свои средства), снижение цен приятно. Если только они не испугались снижения своих текущих доходов и не отказались от расходования сбережений.

2. Для покупателей, встроенных в «цепочную» сделку (а таких 70–90%), снижение цен на приобретаемую и на продаваемую квартиру практически уравновешивается.

3. Увеличение объема предложения полезно всем покупателям: есть возможность спокойного поиска и выбора квартиры, а также торга с продавцом.

4. Для покупателей квартир в недостроенных домах есть плюс по п. 1, но больше минусов: растет риск замораживания стройки (вследствие уменьшения потока доходов застройщика), а эта штука пострашнее «Фауста» Гете!»

«Несомненно, снижение цен хорошо для покупателей недвижимости – для тех, у кого на руках есть вся сумма. А вот покупать сейчас с привлечением банковских средств – недальновидно», – добавляет Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.

Покупатели выжидают, стараясь получить более выгодную цену. Само собой, такое положение дел не в пользу продавцов недвижимости.

«Ничего положительного для девелоперов в этой ситуации на ум не приходит», – отмечает Волошин. «Снижение цен при растущем объеме предложения говорит о малой активности покупателей, что является не лучшей ситуацией для продавцов», – поддерживает его Луцков.

«Для продавцов вторичного рынка – это некоторая потеря денег. Для продавцов в альтернативных («цепочных») сделках – малочувствительно. Для продавцов новостроек (застройщиков) – смерти подобно», – классифицирует последствия кризиса в зависимости от профиля продавца Стерник.

Большая часть опрошенных специалистов сошлась во мнении, что помощи в сложившейся тяжелой ситуации застройщикам и продавцам недвижимости ждать не от кого, кроме как от государства. «Выход может быть найден, если будет налажена господдержка строительных компаний: от выкупа жилья вплоть до прямого приобретения застройщиков, – делится рецептом спасения Золин. – Те застройщики, которые сумеют удержаться на плаву, в итоге смогут выиграть, ведь отложенный спрос рано или поздно, но обернется новым скачком цен».

«Для прекращения спада на рынке жилой недвижимости России необходимо сочетание двух факторов – должна стабилизироваться экономическая ситуация, второй важный момент – это уверенность в завтрашнем дне. Второй аспект напрямую связан с первым, но при этом является чуть ли не более важным – если у человека есть деньги, но нет уверенности в будущем, он не будет приобретать недвижимость, захочет подождать какой-то ясности.

Помимо экономических мер правительство может принимать меры по регулярному информированию населения», – говорит Тейн из Knight Frank.

Как, что и кому делать на рынке недвижимости в нынешней кризисной ситуации, советует Стерник: «мы говорим продавцам (в первую очередь застройщикам) – смело идите на снижение цен предложения. Покупателям мы говорим, что не надо ждать манны небесной, никакого обвала цен (в рублях) не будет, а за процентами вы не угонитесь. Смело идите на рынок, торгуйтесь с продавцом, требуйте скидку 20% и соглашайтесь на 10%. Банкам мы говорим: умерьте свои аппетиты, не наживайтесь на выделенных вам бюджетных деньгах – кредитуйте застройщиков и граждан без маржи. Госорганам мы говорим: не раскачивайте лодку, тонуть мы будем вместе».

Подводя итоги, отметим, что снижения цен на московское жилье не отрицает никто – эксперты и участники рынка расходятся лишь в конкретных цифрах и называют разные сроки достижения рынком дна. Потенциальные покупатели, таким образом, находятся сейчас в сильной позиции (сложился «рынок покупателя»), однако им предстоит угадать тот момент, когда рынок достигнет дна и еще не начнет обратного движения.

«Газета.Ru» продолжит следить за событиями на рынке недвижимости.

Фото: Кирилл Лебедев