Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга подвела итоги 2004 года

Статьи

25 января в Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга состоялся “круглый” стол, который был посвящен подведению итогов 2004 года, риэлтеры также обозначили тенденции на 2005 год. Руководители компаний – ведущих операторов рынка недвижимости сошлись во мнении, что сегодня наступило самое благоприятное время для приобретения жилья.

Павел Штепан, Президент Ассоциации риэлтеров, председатель совета директоров корпорации “ЮРИНФО-Недвижимость”:

В 2005 году на ценообразование в сфере недвижимости среди прочих факторов повлияет вступление в силу новых законодательных норм – с марта этого года начинает работать федеральная программа “Доступное жилье”. Программа, способствующая развитию ипотеки, значительно увеличит число потенциальных приобретателей недвижимости. Сегодня все усилия государства направлены на то, чтобы уже через 10 лет выйти к обеспечению жильем широких слоев населения.

Если же говорить о Петербурге, то его инвестиционная привлекательность возрастает, увеличивается и приток инвестиций. С середины прошлого года цены на недвижимость перестали расти, однако не произошло и не ожидается их значительного падения. Сегодня рынок вошел в свое нормальное состояние – “рынок покупателя”, а начало этого года – лучшее время для приобретения недвижимости: есть возможность планировать сумму покупки, без опасений, что цены вырастут.

Максим Чернов, председатель комитета по рекламе АРСП, генеральный директор АН “Легион Недвижимости”:

В 2004 году рост цен на вторичном рынке составил в целом на комнаты – 21%, на 1-комнатные квартиры – 19%, 2-комнатные – 63%, 3-комнатные – 37%. Средняя цена квадратного метра жилья увеличилась с 1100 $ до 1200$.

За год объем предложения на вторичном рынке вырос на 62%. При этом в первой половине 2004 г. наблюдался рост цен на недвижимость, превышающий рост покупательской способности населения. В апреле прошлого года спрос на вторичные объекты резко упал. Активизация рынка произошла лишь в ноябре, после незначительного снижения цен.

В 2005 году цены на неликвидное жилье – “хрущевки”, старый фонд без капремонта – будут понижаться. На элитное и новое жилье падения цен не произойдет. При этом до апреля – мая роста стоимости жилья не будет, и первые месяцы наступившего года – наилучшее время для его приобретения. Впрочем, бурного роста цен риэлтеры не ожидают и в последующие месяцы.

Сергей Сосновский, вице-президент АПСП, генеральный директор АН “Александр-Недвижимость”:

По данным АН “Александр-Недвижимость”, в январе 2005 по сравнению с январем прошлого года число открытых сделок увеличилось. Я не считаю, что рынок находится в фазе стагнации, более того, существуют факторы, оказывающие благоприятное воздействие на рыночную ситуацию. Новые законодательные нормы направлены на создание условий для развития ипотеки, снижение налогового бремени, снятие бюрократических барьеров – к примеру, согласие органов опеки и попечительства для проведения сделки с участием несовершеннолетних в большинстве случаев не потребуется. Сокращение сроков регистрации в Петербурге до 5 дней также окажет положительное воздействие на рынок, ускорив процедуру совершения сделки. С мая прошлого года активизировался процесс приватизации: бесплатная приватизация муниципального жилья заканчивается 1 января 2007 г. Несмотря на то, что прямого влияния на увеличение числа экспонируемых объектов этот процесс не оказывает, можно предположить, что приватизированное жилье в дальнейшем также станет предметом сделок. Я уверен, 2005 году ситуация на рынке недвижимости будет стабильна и благоприятна как для клиентов, так и для профессионалов этого рынка.

Вячеслав Семененко, президент-элект АРСП, вице-президент Корпорации “Петербургская недвижимость”:

В прошлом году изменилась схема получения земельных участков под застройку. При переходе от ИТК к торгам количество получаемых застройщиками пятен сократилось в разы (по нашим оценкам, сейчас их выдается примерно в три раза меньше, чем год назад). Это так или иначе скажется на объемах ввода новых объектов уже в 3-4 квартале этого года. Объем экспозиции на первичном рынке резко сократится: квартиры в уже построенных домах будут выкуплены, а единичные объекты, на строительство которых будет получено разрешение, еще не будут выставлены на продажу. На фоне уменьшения предложения в 3 и 4 кварталах 2005 года спрос на жилье возрастет, при этом цены на него падать не будут. Поэтому лучшее время для приобретения недвижимости на первичном рынке – первый и второй кварталы 2005 года, именно в это время различными дисконтными предложениями от застройщиков.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН “Бенуа”:

С учетом падения курса доллара в прошлом году цены на недвижимость в рублевом эквиваленте выросли на 17%. На мой взгляд, так называемая “стагнация” на рынке недвижимости была вызвана следующими причинами: рост цен на топливо, банковский кризис плюс необоснованные высказывания некоторых официальных лиц о том, что цены на недвижимость необоснованно завышены, а сам рынок – перегрет. Покупатели, хорошо помня падение цен 1998 г. и ожидая, что ситуация, возможно, повторится, решили придержать средства. В результате в августе – ноябре прошлого года число открытых сделок сократилось на 30%, возник отложенный спрос.

Серьезного падения цен так и не произошло, в результате к концу года произошла резкая активизация рынка – в декабре ГБР зарегистрировало 7 тыс. сделок (в 2 раза больше, чем в августе 2004), а цены выросли на 1.5%. Сегодня ситуация на рынке недвижимости достаточно стабильна, и такая тенденция продолжится, если финансовая и политическая обстановка в стране не претерпят значительных перемен. В этом случае, на мой взгляд, за год цены вырастут на 12% с учетом инфляции.

Аркадий Кязимов, генеральный директор компании “СОЮЗ”:

В любом секторе экономики есть циклы, в течение которых ситуация может улучшаться и ухудшаться. Так происходит и на рынке недвижимости, и естественно отражается на ее ценах. Первый цикл мы наблюдали с 1992 по август 1998 года, до дефолта. В этот период цены постоянно росли. В 1992 году однокомнатная квартира стоила 5 тысяч долларов, а в 1998 году – уже $22 тысячи. Аналогичная динамика была по другим квартирам. Закончился цикл тем, что в 1997 – 1998 годах цены стабилизировались, и держались на одном уровне целый год. Это был год стабильных цен. Потом произошел дефолт, население и юрлица потеряли значительные суммы денег. Соответственно, снизился платежеспсобный спрос, и в течение одного года – с августа 1998 до августа 1999 гг. – цены упали до минимума. Жилье подешевело примерно в два раза: однокомнатная квартира стала стоить $11 тысяч.

Сейчас на нашем рынке недвижимости идет второй цикл, который начался в 1998 году. Мы находимся на его пике. На протяжении 2000-2005 годов (в течение пяти лет) цены выросли в 3,7 раза. Максимального значения цены достигли в августе 2004 года. Теперь мы проходим период стабилизации. На рынке был достигнут баланс спроса и предложения. Цены понизились на 12 – 15%, и в краткосрочной перспективе расти не будут. Неизвестно, сколько продлится период стабильности, но во второй половине 2005 года, скорее всего, цены уже чуть-чуть подрастут.

Сейчас выгодно приобретать недвижимость, и особенно выгодно расселять коммуналки. Как минимум есть уверенность, что сделка не будет расторгнута, как это происходило на фоне растущего рынка – на вторичном рынке разваливалось 30% сделок из-за того, что продавцы спонтанно повышали цены.

Александр Перфильев, руководитель Центрального отделения компании “КОЛВЭЙ”:

Нынешнее состояние рынка недвижимости можно характеризовать как стабилизацию перед подъемом. Стабилизации предшествовало 10%-ое снижение цен на жилье во втором полугодии 2004 г., до этого же стоимость на недвижимость росла достаточно быстрыми темпами – на 30-40% в год. Среди факторов, способствующих повышению цен, можно отметить неудовлетворенный покупательский спрос, политическую стабильность, развитие ипотечных программ и повышение уровня жизни населения. На снижение цен играют резкое падение рубля, возможности выгодного инвестирования в другие сферы экономики помимо недвижимости. Поскольку сегодня последние факторы практически не выражены, то снижения стоимости жилья в настоящее время не наблюдается и, если в стране не произойдет резких экономических изменений, то, скорее всего в течение ближайших шести месяцев цены практически не изменятся. Во втором же полугодии ожидается их стабильный рост, но не более 1% в месяц. При этом качественное жилье будет дорожать и дальше, причем разница цен между таким жильем и типовыми объектами 60-70гг. постройки, а также аварийным жильем будет увеличиваться.