Армагеддон или предстоящая ядерная зима на рынке недвижимости

Статьи

Что будет?

Я не профессиональный аналитик, меряющий все процентами от валового количества сделок, и поглядывающий на рядовых участников рынка, словно сытый тиранозавр на всякую пыжащуюся и квакающую съедобную мелюзгу, но как практикующий риэлтор почти каждый день сталкиваюсь со следующей ситуацией. Люди, с весны мечтающие продать свое жилье и сегодня получившие такую возможность на волне ожившего спроса, отказываются от продажи своих квартир по цене, за которую еще месяц назад продали бы ее с превеликим удовольствием. При этом они мотивируют свой отказ от продажи тем что, мол, «завтра будет дороже». Ох, недооцениваем мы силу прессы… Уж кажется наступили на грабли, получив при этом сокрушительный удар, но нет.. Сверхмощная волна пиара действует на неокрепший разум словно свирель на геммельнскую крысу. Продавцы, естественно считая себя самыми хитрыми, полагаясь на МЕГАРОСТ цен, даже не представляют, что их ждет в будущем. А при таком раскладе их ждет самый настоящий армагеддон в виде обвала цен и дальнейшая ядерная зима. И это будет не сезонное похолодание спроса, а настоящий могильный холод.

Граждане! Нельзя же быть такими доверчивыми, на заборе тоже много чего пишут, однако ж никто в это не верит… Сегодня же все усилия прессы, «аналитиков от недвижимости» и корпоративных лейб-подъедал, заверещавших о чудо-ипотечных программах, накоплении денежной массы и т.д. направлены на то чтобы поддержать этот безумный аттракцион.

Как рядовой солдат столичного рынка недвижимости, могу лишь высказать свои соображения по поводу творящейся вакханалии. Итак, что нас ждет, по мнению практикующего риэлтора:

1. «Летние» покупатели, за месяцы стагнации накопившие «финансовый жирок», получившие дополнительную мотивацию в виде снижения ставок по ипотечным кредитам и возможным повышением по службе (с прибавлением зарплаты, естественно), накачанные информацией СМИ о неминуемом сверхросте цен, начинают активно покупать квартиры находящиеся в среднем ценовом диапазоне (от 130-190 тысяч долларов).

2. Граждане-продавцы, летом снявшие свои квартиры с продажи в ожидании «лучших времен», воодушевленные таким «подъемом» рынка, начинают выкладывать свой залежалый товар по ценам на 10-15% превосходящим те, что позиционировались ранее (хотя их и так никто не брал), не понимая, что накручивая новые ценники на свои старые квартиры, они лишь подбивают ценовые рейтинги, которые станут показывать еще бОльший рост. Все в сладком возбуждении будут ждать предстоящих сверхприбылей, однако скорее всего их не дождутся. Это возбуждение пройдет через месяц-другой, много три, когда большинство из них поймет что по таким ценам квартиры не уходят.

3. Через месяц в ценовую гонку подключатся самые твердолобые покупатели, к тому времени «разрулившие» отпускные и школьные проблемы, и приняв эту гон-волну за очередной суперрост цен на недвижимость, а новостройщики и инвесторы-частники, вывалят все что у них есть, заливая горящий рынок обильной пеной новых предложений, тем самым до предела насыщая обострившийся спрос.

4. Наступает полный паралич московского рынка недвижимости. Весь платежеспособный спрос будет вычерпан, выжат до последней капли, по меньшей мере, на ближайший год. На рынке возникнет колоссальный переизбыток предложения по ценам, превосходящим запредельные нынешние. Вот тогда и наступит отрезвление, рынок начнет играть на понижение, однако оставшиеся «в живых» покупатели, у которых просто не осталось финансовых активов для покупки жилья по предложенным обезумевшими продавцами ценам, не станут приобретать недвижимость на витке падения, дожидаясь пока рынок окончательно не достигнет дна. Вы бы стали покупать товар сегодня за 100 у.е., зная что завтра он будет стоить 90 у.е.? Как долго продлится такая «ядерная зима» не знает никто, в том числе и автор этих строк.

Что делать?

1. Продавцам, считающим будущие «колоссальные» прибыли от продажи своего залежалого товара, я бы не советовал поддаваться иллюзиям по поводу будущего сверхмегароста цен и безоблачного светлого будущего. Гораздо разумнее будет получить за свой товар приличные деньги сегодня, чем задрав цену за пределы разумного остаться за бортом и встать в очередь тех кто впоследствии станет обваливать рынок, кусая при этом не только локти но и куда более болезненные части тела.

2. Покупателям, решившимся вложиться в недвижимость сегодня и обладающими такими возможностями – покупать. Жить, работать, любить, вступать в брак, рожать и растить детей надо уже сегодня, и если есть возможность лучше заниматься этим в СВОЕЙ новой квартире, выплачивая проценты по ипотеке, а не арендную плату чужому дяде. Возможно, в будущем цена на купленную квартиру и упадет, но это лучше чем откладывать создание своего будущего каждый раз на годы из-за очередной паники на рынке. Здесь главное не ошибиться со своими возможностями, не залезать в кредитную гонку на пределе своих возможностей. Трезво оценивайте свои шансы на будущее, если есть сомнения в вашей дальнейшей кредитоспособности – лучше откажитесь от покупки.

Я очень надеюсь, что мой прогноз будет ошибочным и всех участников рынка ждут спокойные и безмятежные времена. Что все мы, и риэлторы и наши клиенты будем, что называется «в шоколаде», а не в той коричневой жиже что напоминает шоколад только цветом.