Аренда квартир

Статьи

Если человек хочет снять квартиру в Москве и у него нет родственников или знакомых, которые могут предложить подходящий вариант, ему, скорее всего, придется иметь дело с агентствами недвижимости, которые просят за свои услуги довольно крупные суммы денег. Однако обойтись без их услуг можно. Мы беседуем с генеральным директором газеты “Аренда квартир” Еленой Голубкиной.

— Расскажите о вашей газете. Что это за издание? Многие о нем даже не слышали.

— Газета “Аренда квартир без посредников” выпускается с 2002 года. Сначала продажи опирались на собственную сеть распространителей. С этим и связана наша слабая известность. А если добавить к этому специфику издания и высокую цену, то может сложиться впечатление, будто это и вовсе новая газета. На самом деле мы просто пересмотрели подход к продажам и рекламе. С сентября 2004 года мы активно занялись продвижением издания на рынок печатной продукции. И теперь газета продается практически на любой станции метро.

В конце прошлого года мы открыли свой сайт Ещё одна беда агентств недвижимости – это работа агентов “себе в карман”, и в этом случае деньги и нервы могут потерять все участники сделки, включая само агентство.

Многие хозяева и арендаторы думают, что агентство будет защищать их интересы в случае конфликта. Но на самом деле агентство недвижимости выступает только в роли посредника и ничью сторону принимать не будет, даже если дело дойдет до суда. Да и с какой стати? Ведь деньги они уже получили при заселение клиента. Свои работу они уже выполнили.

Агентство берет комиссионные за свои услуги. Сколько в среднем выигрывает арендатор, если договаривается о съеме жилья напрямую с хозяином?

Комиссия агентства в среднем составляет 100% месячной арендной платы, это примерно $450–1000.С дорогих квартир, от $1500 и выше, комиссионные могут быть меньше, примерно 30–50% месячной оплаты, а также возможны выплаты ещё и с хозяина. Очень часто хозяева просят предоплату за первый и последний месяц, а так же залог за телефон или мебель с бытовой техникой.

Т. е., чтобы заселиться в однокомнатную квартиру с наборной мебелью и далеко не в центре города, нужно отдать единовременно 1,5–2 тысячи долларов.

Далеко не каждый человек готов расстаться с такими деньгами. Тем более что если есть реальная возможность сэкономить, то почему от этого нужно отказываться. И чем дороже квартиру собираются снять, тем ощутимей будет экономия. В этом случае человек должен понимать, что будет заниматься работой агента. Но мы уже выяснили, что большинство агентов не проходят специального обучения. Да и аренда квартир – это все-таки не купля-продажа, где требуется большое количество различных документов. Поэтому самостоятельный поиск и аренда жилья вполне по силам любому. Нужно только желание и время этим заниматься.

— С точки зрения владельца квартир, что лучше – взаимодействовать с агентствами или искать заказчика напрямую?

— Агент получает процент от комиссионных, выплачиваемых агентству клиентом. И он будет стараться заселить клиента любыми способами. На какие уловки агенты только не идут! Китайцев выдают за корейцев, в договор вписывают свои паспортные данные, когда у жильцов вообще нет регистрации – выдают их за своих родственников. Даже иногда представляются налоговыми инспекторами, для того чтобы сбить цену у хозяина. Так что хозяин квартиры может испытывать серьезное давление со стороны агентов. И в результате хозяин, как “под гипнозом”, подписывает договор аренды, а потом с удивлением узнаёт от соседей, что в его квартире проживает не “молодая семья”, а бригада рабочих из десяти человек или работает массажный салон.

Другая проблема для хозяина, обратившегося в агентство, связана с продажами “квартирных баз”. Т. е. хозяин квартиры обратился в одно агентство, а ему звонят из агентств со всей Москвы. Все это не обязательно будет именно так, но риск “нарваться” есть всегда. Нашей газете не нужно продавать телефоны хозяев, так как газета и так уже продается, а прекращаем мы публикацию объявления по первому требованию хозяина квартиры. Мы в первую очередь заинтересованы в оперативности и “чистоте” информации. Через нашу газету владельцы квартир получают доступ к большему количеству клиентов. Они имеют выбор из будущих жильцов и могут сдать свои квартиры за реальные деньги. Отслеживая спрос, можно оперативно менять цену арендной платы. И даже если хозяин повысит цену, исходя из спроса на квартиру, то жильцу это будет все равно выгодней, т. к., снимая квартиру через агентство, он сразу бы заплатил 2–3 суммы месячной арендной платы. А если договор заключается напрямую, то более высокая плата “расписывается” на год, и это менее обременительно.

— Есть мнение, что агентства могут гарантировать арендаторам, что квартира будет юридически “чистой”. Насколько это справедливо? Как самому убедиться, что при съеме жилья не возникнет никаких проблем?

— Агентства недвижимости – это не спецслужбы, у них нет официального доступа к специфическим базам данных. Поэтому и действуют они общедоступными способами, т. е. обычным просмотром документов на квартиру, опросом соседей. Ну, если возникли очень большие сомнения, то можно получить выписку из регистрационной палаты. Это все касается проверки хозяина квартиры. А клиентов (жильцов) вообще не проверяют. Зачем? Ведь платят агентству именно они. А хозяину можно сочинить красивую сказку про троюродного брата, неожиданно приехавшего в столицу. В крайнем случае агентства могут гарантировать жильцам переселение в течение 2–3 месяцев в случае конфликта с хозяином. И то если конфликт произошел по вине хозяина. А если по вине клиента – то еще и комиссию дополнительную попросят.

По поводу мошенничества: на рынке аренды жилья крутятся не такие большие деньги, чтобы мошенники подходили к делу профессионально. Самый популярный способ мошенничества – это пересдача квартиры нескольким жильцам одновременно, не являясь при этом хозяином квартиры. Но это достаточно просто выявить, потребовав документы на квартиру или попросив познакомить с соседями. Ну а бабушки у подъезда могут с удовольствием рассказать всю биографию настоящего хозяина квартиры. Так что способы проверки “юридической чистоты” просты и общедоступны.

— В вашей газете публикуются объявления от владельцев квартир. Как вы можете гарантировать, что под опубликованным номером телефона не скрывается очередной агент?

— Не хотелось бы раскрывать все секреты нашей работы. Точно можно сказать, что методы проверки публикуемой информации просты и эффективны и процент достоверности информации очень высокий. Также у нас накоплена достаточно большая база данных по агентствам недвижимости и частным маклерам. Существует определенный штат сотрудников, которые собирают и обрабатывают информацию от владельцев квартир.

Ещё очень помогают наши читатели, которые сообщают о случайно попавших в газету объявлениях от агентств или недобросовестных хозяев.

Да, иногда попадают в печать объявления от агентств недвижимости, но это единичные случаи. Для агентств мы отвели отдельную рубрику, в которой они могут размещать свою информацию по сдаваемым квартирам на платной основе. У нас идет четкое разделение по рубрикам “квартиры от хозяев” и “квартиры от фирм”. А читатель уже сам определяет для себя, что ему важней – сэкономить деньги или заплатить их.

— Насколько реально сдать или снять квартиру по вашей газете?

— Вполне реально. Нам постоянно звонят хозяева и благодарят за то, что удачно нашли жильцов. Ну а если квартиры сдаются, то, значит, их кто-то “снимает”.

— Однако многие удивляются, что газета стоит 60 рублей. Это не типично для России…

Мы печатаем достаточно ценную информацию, которая поможет человеку сэкономить значительную сумму. 60 руб. – это не такая большая сумма по сравнению с $400, которые он заплатит агентству. Возьмем, например, женские журналы. Они на 90% состоят из рекламы и при этом стоят более 100 рублей. А мы предоставляем ценную информацию. Мы сознательно поставили такую цену. Если бы газета была бесплатной и расходилась бы миллионным тиражом, хозяева отказались бы с нами работать. Должен быть определенный баланс между количеством опубликованных квартир и тиражом.

— Что надо сделать, чтобы разместить объявление в вашей газете?

— Объявления делятся на два типа: “сниму” и “сдам”. Объявления от хозяев принимаются по телефону и через наш сайт в интернете. Существует такая категория хозяев, которые подбирают себе жильцов самостоятельно и не хотят, чтобы их телефоны “светились” в каких-либо изданиях или в базах данных. Поэтому они просматривают объявления в рубрике “сниму” и сами выбирают себе жильцов. Чтобы поместить объявление в эту рубрику, надо купить нашу газету, вырезать купон и привезти его в редакцию – мы его опубликуем.

— Чем обусловлено то, что ваша газета выходит 2 раза в неделю?

— Мы выпускаем газету 2 раза в неделю для того, чтобы ускорить обновление информации. Дешевые квартиры сдаются очень быстро. Раньше газета выходила 1 раз в неделю и было очень много нареканий – якобы мы даем несвежую информацию. Поэтому мы решили, что разумнее будет выходить два раза в неделю.

— Почему у вас цены на аренду жилья выше, чем в других изданиях?

— Ну, во-первых, это реальные цены на рынке. Не мы их устанавливаем, а хозяева. А во-вторых, если есть спрос на квартиру, хозяин получает по 20–30 звонков в день, и для него это стимул поднять цену.

— Вы не хотите выложить базу данных сдаваемых квартир на вашем сайте и сделать к ней платный доступ?

— Сайт носит рекламно-информационный характер. Через него можно сделать заявки и уточнить точки продаж газеты. Мы не собираемся выкладывать нашу базу данных даже на платной основе в интернете. Я понимаю, что многим потенциальным квартиросъемщикам очень хотелось бы, не сходя с рабочего места, найти себе квартиру. Если информация появится в интернете, с ней будут работать не квартиросъемщики, а агентства. Поэтому максимум, что мы смогли сделать, – организовать доставку газеты. Доставка стоит 100 руб. + 60 руб. – стоимость газеты.

— Газета называется “Аренда квартир без посредников”, но в ней также представлены и агентства.

— Мы честно разграничили: где квартиры от хозяев, где квартиры от фирм. Соответственно, человек волен выбирать, что ему важнее. Если у него есть деньги и нет времени заниматься самостоятельным поиском, он может прибегнуть к помощи посредников. Не скрою, что многие фирмы хотели бы обманом или за деньги попасть в раздел “Квартиры от хозяев”. Репутация для нас дороже, поэтому мы не идем на это ни под каким предлогом.

— У вас в газете есть раздел “Эксклюзивные квартиры”. Расскажите, пожалуйста, о нем поподробнее…

— Более полное название – договор эксклюзивного обслуживания. Другими словами, агентство предлагает хозяину квартиры выплатить комиссионное вознаграждение за поиск клиентов и рекламы квартиры на свои номера телефонов. Как правило, это дорогие квартиры – от $1000 и выше, с евроремонтом, шикарной обстановкой, мебелью и т. д. Но попадаются и недорогие квартиры – до $1000. Съем эксклюзивной квартиры выгоден клиенту, который не платит лишних денег агентству. Но это в идеальном случае. Вообще, четкого определения “эксклюзивного договора” нет. Каждое агентство понимает это по-разному. Кто-то делает “жесткий” договор, при котором хозяин обязуется работать только с одним агентством. У кого-то достаточно устной или письменной договоренности о выплате комиссионных хозяином в случае сдачи квартиры в наем. На сколько такой договор интересен хозяевам, сказать сложно. С одной стороны, теряются деньги, иногда до 100%, с другой стороны хозяин избавлен от телефонных переговоров с клиентами. Но чем дороже квартира, тем выше требования у клиентов, готовых платить деньги. И профессиональны качества риэлтеров, занимающихся “эксклюзивами”, как правило, очень высоки. Но таких “асов недвижимости” не так много на рынке аренды.

— Какие советы вы можете дать арендаторам, которые договариваются с владельцами квартир? Как заранее избежать необоснованных претензий, что нужно обязательно обговаривать с хозяином при съеме квартиры?

— Во-первых, конечно, нужно обязательно составить договор аренды. Многие люди считают, что договор должен быть с печатью. Это, наверное, с советских времен осталось мнение, что любая бумага имеет силу только при наличие печати. На самом деле два человека всегда могут заключить между собой какие-то соглашения или договор. И для этого даже не обязательно идти к нотариусу. Достаточно подписи и паспортных данных. Бланк договора аренды мы публикуем на 15-й полосе нашей газеты. В принципе, достаточно его заполнить и подписать. Это уже будет юридический документ, который принимается судом к рассмотрению.

Второй момент – опись состояния квартиры, мебели, бытовой техники на момент заселения. Это избавит обе стороны от ненужных претензий друг к другу. Ещё можно обговорить время прихода хозяев. Желательно, чтобы все устные соглашения были изложены на бумаге. При оплате обязательны расписки. Причем в договоре лучше прописать ту сумму, которая реально платится. Это тоже избавит обе стороны от возможных недоразумений. Часто хозяева просят указать в договоре сумму намного меньшую реальной арендной платы, чтобы избежать уплаты налогов. Но это чревато различными злоупотреблениями.

— Как хозяевам квартир уберечь себя от недобросовестных арендаторов? Имеет ли смысл требовать рекомендацию с работы, наводить справки?

— Никаких гарантий никто дать не может. Если человек находится в розыске, об этом могут сказать только спецслужбы. Если человек из ближнего зарубежья, то тем более никаких справок навести о нем практически невозможно. Здесь может помочь только личный опыт, психологические навыки. Можно конечно, задать несколько вопросов – где живет, откуда приехал, с кем будет жить. Но если человек хочет обмануть хозяина, он подойдет к этому вопросу достаточно продуманно. И никакие расспросы здесь не помогут. Агенты также не смогут гарантировать, что за человек к вам поселился. Поэтому тем более нет большой разницы, как сдавать квартиру.

В заключение разговора хочется отметить, что самостоятельный поиск жилья – не такая уж сложная процедура. Тем более что это позволит съемщикам жилья избежать выплаты комиссионных вознаграждений агентствам недвижимости, а хозяевам избавиться от большого количества “пустых” звонков. Поэтому, если у вас есть желание сэкономить приличную сумму и поберечь нервы, смело включайтесь в работу вместе с нами!