Аморально богатая земля

Статьи

Природа щедро одарила Южный берег Крыма: неповторимая красота морского берега, живописные очертания горной гряды, обильная зелень, чистый и целебный воздух. Неудивительно, что многие крымчане до сих пор хотят прокопать канал и от всех отделиться, чтобы было, как у Василия Аксенова – “Остров Крым”. Но Крым по-прежнему полуостров, и с материком его связывает не столько узкая полоска суши, сколько общность экономических и социальных процессов.

История

Поселение Ялита было основано греками-колонистами (“ялита” по-гречески “берег”) в IV-V вв. до н.э., а первое письменное упоминание о Ялте было сделано арабским географом Аль-Идриси в XII в. В середине XIX в. Ялта становится модным курортом благодаря исследованиям известного ученого С. Боткина, открывшего целебные свойства здешнего климата. Позже летнее имение в Ливадии приобретают Романовы, а вслед за ними строят дачи и дворцы, прекрасные парки и сады царские родственники и состоятельные промышленники.

Ялта из рыбацкой деревушки превращается в модный курорт европейского уровня. Возводятся Ливадийский и Массандровский дворцы с великолепными парками, имения “Кичкинэ”, “Дюльбер” и “Ай-Тодор”.

Прокладывается “царская” тропа от Ливадии до Гаспры. В 1911 г. окончено строительство дворца эмира бухарского. В это же время строятся православные храмы, католический собор и армянская церковь. В Ялте отдыхают и творят Чехов, Толстой, Горький, художник-маринист Айвазовский, архитектор Краснов и создатель русского кино Ханжонков. В более поздние времена Ялту облюбовали Михаил Булгаков и Василий Аксенов.

География

Сегодня Ялта – крупнейший курорт Южного берега Крыма (ЮБК). Вообще-то правильнее говорить не просто о Ялте, а о Большой Ялте. Большая Ялта простирается от Фороса до Гурзуфа. В нее вошли такие известные курорты, как Алупка, Гаспра, Гурзуф, Кореиз, Ливадия, Массандра, Симеиз, Форос. И, разумеется, город Ялта.

Город Ялта занимает обширный горный амфитеатр, обращенный к морю между мысами Ай-Тодор на западе и Монтедор на востоке. С северо-запада и севера Ялта ограждена высоким 1400-метровым горным барьером, спасающим ее от холодов. Поэтому в Ялте уникальные климатические условия: здесь нет привычных времен года, а есть только два – теплое и прохладное. Самым теплым море бывает в июле-августе, когда прогревается до 25…27 °С, а самым холодным в феврале – 6…7 °С.

Соответственно, наиболее дорогим и бойким сезоном в Ялте является осенний, “виноградный” или “бархатный” – с середины августа по конец сентября. На это время, еще с начала прошлого века, в Ялту приезжала богатая публика полечиться виноградом, отдохнуть и, главное, развлечься и набраться свежих впечатлений.

“Венцом Южного берега” назвал известный писатель-краевед прошлого века Евгений Марков Алупку (с древнегреческого -“лисица”). Этот небольшой курортный городок расположен в 17 километрах от Ялты. С моря Алупка смотрится гигантской каменной лестницей, на широких ступенях которой и разместился город, а над ним безраздельно царит зубчатая вершина Ай-Петри. Лето в Алупке жаркое, но благодаря морю жара переносится легко: свежие ветры – бризы почти постоянно “вентилируют” берег. Здесь не ощущаются ни духота, ни влажность; средняя температура воздуха в июле – августе 24,5 °С, а в самом холодном зимнем месяце феврале 3,4 °С. Очень редко морозы здесь достигают 10 °С.

Самая красивая в Крыму долина называется Гурзуфской. Она прорезана в горном амфитеатре речкой Авиндой. Долина сходит к морю заливом с чистой водой и живописными галечными пляжами. В этом уникальном месте, в 16 км от Ялты, расположился поселок Гурзуф.

Знаменитый Гурзуфский парк был создан в 1803 г. На небольшом скальном участке растут экзотические южные растения. В парке много фонтанов. Установленные здесь бюсты Адама Мицкевича, Леси Украинки, Федора Шаляпина, Максима Горького, Владимира Маяковского увековечивают память об их пребывании в Гурзуфе.

Ялта, Алупка, Гурзуф, Ливадия, Массандра, Форос… Можно много говорить о красотах Южного берега Крыма, но лучше, чем Антон Павлович Чехов, не скажешь: “Ялта лучше Ниццы”.

Рынок недвижимости

Со времен Антона Павловича Ялта существенно изменилась. Тем не менее крымская недвижимость пользуется у наших соотечественников не меньшей популярностью, чем недвижимость Лазурного берега. Сегодня Южный берег Крыма переживает строительный бум. На столь привлекательные земли стремятся и киевские, и московские строительные компании. Тем не менее на крымском рынке недвижимости уже прочно обосновались местные “старожилы”, возводящие в Ялте и окрестностях более 80% жилья. В центральных районах города квадратный метр жилой недвижимости стоит от $2 тысяч до $3,5 тысяч, что вполне сопоставимо со стоимостью жилой недвижимости, расположенной в исторической части Киева. На окраине Ялты цены ниже, примерно от $0,6 тысячи до $1,5 тысяч за квадрат. Вторичный рынок, как и везде, более скромен: $1-1,5 тысячи за кв.м в центре и $500-600 за кв.м на окраине.

А по стоимости элитного жилья Ялту можно ставить в один ряд с такими городами, как Вена, Берлин, Женева, Москва и Рим. Цены на недвижимость класса люкс колеблются от $3 тысяч до $7 тысяч за кв.м. Наиболее дорогие элитные новостройки расположены в парковой зоне и в непосредственной близости к морю. В пентхаусах таких домов стоимость квадратного метра достигает верхнего предела.

Принципиальное значение при определении стоимости элитного жилья имеет его ориентация по сторонам света и вид из окон. Стоимость квартиры, ориентированной на север с видом на соседний дом, может быть ниже на 30-40% аналогичной квартиры, окна которой обращены на юг и открывают взору панорамный вид на море.

Существенно влияет на цену и стадия строительства объекта. На стадии земельных работ средняя стоимость квадратного метра в элитных домах составляет от $3 тысяч. Так что имеет смысл инвестировать свои сбережения в объекты “элит-класса” на начальной стадии строительства или даже на стадии идеи. Главное, как говорится, на крутом переломе не попасть в трещину. Но высокий курортный спрос и ликвидность “пляжного” жилья придают инвестиционному процессу определенность и основательность.

Спрос на крымскую недвижимость дифференцирован по социальному статусу и месту проживания покупателей. Состоятельные иногородние покупатели рассматривают приобретение недвижимости на ЮБК как вложение средств и потому предпочитают квартиры в новостройках и земельные участки на побережье. А основная цель большинства местных покупателей – улучшение жилищных условий, поэтому они приобретают квартиры на вторичном рынке и поближе к центру города. Но и те, и другие стремятся воспользоваться ипотекой.

Ипотека коммерческая и государственная

Ипотека во всем мире считается лучшим способом кредитования покупки жилья. Но в Украине ипотечного законодательства как такового не существует и по сей день. В настоящее время ипотечные кредиты составляют только 1% от ВВП, тогда как в странах с переходной экономикой этот показатель должен достигать 10-20%. В странах Западной Европы этот показатель еще выше, например, в Нидерландах ипотечное кредитование составляет 60% ВВП, в Великобритании эта цифра превышает 50%, в Греции достигает 7%, в Казахстане – 2%.

Такая ситуация позволяет экспертам утверждать, что на данный момент в Украине существует лишь некое подобие классической ипотеки. Главными операторами этого рынка являются отечественные коммерческие банки, а также риэлторские фирмы (агентства недвижимости), работающие на договорной основе с несколькими банками. Функции банка заключаются в выдаче кредита клиенту (физическому или юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости посредством ипотечного кредитования) под залог недвижимости, которую для клиента нашел риэлтор.

На практике это выглядит следующим образом: деньги заемщика и полученная ссуда переходят к продавцу квартиры, а с покупателем заключается типовой договор купли-продажи жилья. Дальше квартира выступает в качестве залога до момента окончательной выплаты всей суммы кредита. Условия погашения кредита обычные – ежемесячные выплаты равными долями с уменьшением суммы, на которую начисляется процент. В случае задержки выплат последует расторжение договора: банк получает квартиру, а клиент – свои деньги за вычетом процентов.

Теоретически такой механизм предоставления кредита на покупку жилья кажется достаточно простым и выгодным. На практике же эта схема может устроить далеко не всех и не всегда. То потенциальный заемщик не соответствует всем необходимым требованиям: стабильный источник доходов, образцовая кредитная история, “чистая” биография и пр. То приглянувшаяся квартира по каким-то критериям не подходит банку в качестве предмета залога. Да и банковская оценка квартиры может существенно отличаться от ее реальной стоимости.

Вот данные по украинским банкам, которые наиболее активно осуществляют ипотечное кредитование. В “Авале” украинец за трехгодичный кредит на первичном рынке заплатит 12% в долларах, на полпроцента меньше – в евро и 17,5% – в гривнах. Пять лет, как ни странно, обойдутся лишь немногим дороже: заплатить придется на 0,25% больше по кредитам в долларах и евро и на полпроцента больше по гривневым кредитам. Ставки по долгосрочным кредитам растут, а по идее должны были бы снижаться. Кредиты на “вторичку” в “Авале” дешевле в лучшем случае на 0,5-1%.

В “Укрсоцбанке” к сумме кредита привязывают сумму аванса, но размер ее меняется едва заметно: 0,25% в том случае, если клиент берет заем на самый длительный срок – до 20 лет. Эту “четверть” придется доложить к обычным 16% по гривневым кредитам, к 12,5% – по долларовым и к 10,5% по кредитам евро.

Правда, ставка плавающая, и банк в дополнительном соглашении оговаривает, что оставляет за собой право ее пересмотра. Учесть придется и технический процент – за оформление кредита и открытие счета.

Примерно такие же условия и в “Укрсиббанке”. Процентные ставки держатся в тех же пределах. За пользование долларовым кредитом банк просит 11,8%, на процент дешевле кредит в евро – 10,8%. Самые низкие ставки на кредит в швейцарских франках – 8,99%. Если речь идет об украинской валюте, нужно рассчитывать на 15,5% годовых. Срок кредитования достаточно большой: 15-20 лет. Впрочем, клиенту нужно сначала накопить на 20% стоимости квартиры, а если дом был построен после 1995 г. – то и на четверть от общей суммы. Государство в ипотечном кредитовании делает лишь первые шаги. В октябре 2005 г. Кабинет министров Украины создал Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Это учреждение должно стать посредником между потенциальными инвесторами и украинскими банками, которое за счет выпуска ипотечных ценных бумаг будет рефинансировать ипотечные кредиты под 10%.

Для деятельности ГИУ было выделено 20 млрд гривен. ($4 млрд). Эта цифра у многих специалистов вызвала лишь скептические улыбки. Поскольку уставный фонд Казахской ипотечной компании, к примеру, составляет $70 млрд. К тому же эти суммы пока только продекларированы, а в ближайшее время планируется осуществить лишь пилотный проект – первые пять украинских семей получат ипотечный кредит под 9,5% годовых, что на 7,5% ниже от среднерыночного показателя. Отдавать такой кредит семья может на протяжении 30 лет.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко считает, что первые пять займов – это капля в море и дальнейшие перспективы государственной ипотеки довольно туманны. Логично предположить, что новое правительство выполнит обещания своих предшественников, но, поскольку украинская политика и экономика во многом нелогична, ничего определенного утверждать нельзя.

Валюта кредита

Ну и самый животрепещущий вопрос для заемщика: “В какой валюте брать ипотечный кредит?”. (Первый пришедший на ум вариант ответа – “В какой позволят” – мы сейчас рассматривать не будем).

По всем показателям наиболее привлекательной валютой для получения ипотечного кредита является американский доллар. Во-первых, потому, что курс гривны привязан к курсу доллара и Национальный банк Украины жестко удерживает его на уровне 5,05. Во-вторых, американская валюта с учетом двойного дефицита и перспектив снижения процентных ставок сохраняет тенденцию к понижению. А кредиты, как известно, нужно брать в слабеющей валюте.

По этой же причине, только в точности до наоборот, не следует брать кредиты в евро. Курс европейской валюты в Украине зависит от ее колебаний на мировых рынках и не привязан к курсу гривны. В результате в 2006 г. курс евро изменялся от 5,90 гривен в начале года до 6,70 гривен за ?1 в конце. Нетрудно подсчитать, что колебания составили около 13,5%. А переплачивать 800 гривен (примерно $160) за каждую тысячу евро, согласитесь, ни к чему.

Кроме того, в связи с тем, что сделки с евро менее популярны, банки при покупке-продаже устанавливают более высокую маржу, что приведет к потерям на каждой тысяче евро до 100 гривен (примерно $20).

Ко всему вышеперечисленному можно добавить, что практически все сделки по покупке недвижимости осуществляются в долларах. И вам снова придется терять на обменных операциях: продав евро и купив доллары, можно потерять до 2% суммы.

В вопросе покупки недвижимости в Крыму вполне естественным представляется вариант кредитования в гривнах. Но при детальном рассмотрении кредиты в долларах США и в этом случае выглядят намного привлекательнее. Прежде всего по ставкам: по информации компании “Простобанк консалтинг” эффективные ставки ипотечного кредитования в гривне составили 18,2%, а в долларах США – 13,4%. При условии жесткой привязки гривны к доллару вряд ли кто-то, находясь в трезвом уме и ясной памяти, будет добровольно переплачивать такие деньги.