Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Григорий Полторак: Кризис заставил риэлторов думать (23.09.2010)

Если о трудных для застройщиков временах пишут и говорят немало, то информации о том, как риэлторы переживают этот кризис, практически нет. Что происходит с риэлторским бизнесом, как адаптируются к новым условиям многочисленные агентства недвижимости, журналу «Недвижимость & цены» рассказал президент-элект Российской гильдии риэлторов, руководитель компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак.

Риэлторский бизнес за год кризиса претерпел довольно сильные изменения. Еще несколько месяцев назад положение называли крайне сложным. Сегодня ситуация выправляется, но дается это непросто. Причина в том, что за последние годы компании привыкли жить на широкую ногу. Они заметно выросли, увеличили затраты, не всегда оправданно. Кризис заставил серьезно заняться оптимизацией издержек.

— Почему понимание пришло только сейчас?

— К сожалению, так устроен человек. К хорошим условиям он привыкает быстро. Поэтому многим этот переход дался нелегко. Оптимизировать расходы смогли не все. Выжили те, кто имел запас прочности. Некоторым пришлось уйти с рынка. Кому-то совсем, кому-то, прежде всего небольшим компаниям, пришлось просто законсервировать свою деятельность до лучших времен. Но громких банкротств не было.

— Говорят, что пострадали и вполне успешные, и довольно большие компании.

— Вероятно, подобное впечатление складывается из-за того, что процесс идет медленно, у крупных агентств большая инерционность. Взять и в один момент снизить издержки довольно сложно. Многие работали открыто, вели белую бухгалтерию и быстро сократить штат не могут — полагается выплата компенсаций сотрудникам и прочее. Маленькие фирмы, безусловно, более мобильны. Но и крупные агентства стали менять форматы — совмещать преимущества малой компании и известного бренда.

— Франчайзинг?

— Да. Сейчас он стал больше интересовать всех. С одной стороны, преимущества бренда, с другой — быстрое реагирование компактного агентства на изменения рынка. Так что в настоящее время стало больше форматов ведения бизнеса. Но еще раз повторю: часть компаний использовала стратегию консервации по принципу «замораживаем деятельность и ждем, что будет дальше».

— Несмотря на кризис, на рынок за этот год вышло несколько новых компаний. Что же они ошиблись в расчетах? Или за этим что-то кроется?

— Часто повторяют, что кризис — это не только трудности, но и новые возможности. Есть инициативные люди, которые рассматривают сегодняшнюю ситуацию как шанс потеснить старожилов. Конечно, не все справятся, но те, кто закрепится, найдут свою целевую аудиторию, безусловно, привнесут свежее дыхание на рынок профессиональных риэлторских услуг. Повышение конкуренции всегда на пользу клиенту и бизнесу в целом.

— Скажите, за этот год много ли своих членов потеряли Московская ассоциация риэлторов (МАР) и Российская гильдия риэлторов (РГР)?

— Да, процентов 10–15. Основные причины выхода из МАР — консервация или прекращение деятельности, оптимизация издержек. Мы с пониманием относимся к этому. Кстати, и сама МАР приняла антикризисные меры: переехала в более дешевый офис, пересмотрела в сторону уменьшения членские взносы, больше стала уделять внимания бесплатным мероприятиям для своих членов, направленным на выход компаний из кризиса. Одним словом, ищем новые формы взаимовыгодного сотрудничества как с риэлторскими фирмами, так и с другими участниками рынка недвижимости. Так что кризис — это, конечно, зло, но зато он заставляет риэлторов думать.

— И подсказывает тем, кто основывал свою стратегию только на росте цен, что нужно перестраиваться.

— Тот, кто быстро сообразил, что закончилась легкая жизнь и пора менять подходы к работе, оказался в лучшем положении. К сожалению, риэлторы за последние годы уже привыкли, что к ним стоит очередь из потенциальных клиентов. Именно поэтому им сложно понять, что сейчас надо не сидеть, а работать: бегать и искать клиентов, участвовать в разных мероприятиях, проводить консультации везде, даже на улицах. Но большинство сотрудников этого не делают. И не потому, что не хотят, они просто не привыкли так работать. У нас за «тучные времена» выросло целое поколение риэлторов, которые не умеют так работать. Соответственно, перестройка многим дается нелегко. Но иного пути просто нет, рынок стал другим. И очередей к агентам еще долго не будет…

— Григорий Витальевич, вы сказали, что фирмы оставляют МАР, как говорится, до лучших времен. Но всегда ли выход бывает мирным?

— Не всегда. К сожалению, в условиях кризиса нормы этики и морали в бизнесе (и в недвижимости в том числе) оказались отброшенными лет на пять — десять назад. Есть компании, которые как работали с гарантией высокого уровня качества, так и работают, а есть другие компании, которые поняли, что не могут выжить, и ушли в тень. И в тень не только налоговую, но и с душком допустимого для себя криминала. Почему я говорю допустимого? Да потому, что позволяют своим сотрудникам проводить сделки, на которые при нормальном рынке просто не пошли бы. И вот с такими компаниями ассоциация расстается без колебаний.

— Общественные организации за последние годы, кажется, потеряли свое влияние.

— Отчасти, но сейчас вновь возрастает их роль. И компании стали больше уделять внимания членству в ассоциации и аттестации своих специалистов. Потому что если раньше наши клиенты больше смотрели на объект, а кто оказывает риэлторскую услугу, было не так важно, то сейчас качество работы, профессионализм и порядочность специалистов выходят на первый план.

— Клиенты стали грамотнее?

— Безусловно. Клиент интересуется историей компании, ее репутацией на рынке, вплоть до репутации сотрудника, с которым ему предстоит работать. Кризис расставил все на свои места.

— Скажите, а какова ситуация с риэлторскими агентствами в целом по России?

— В начале лета она была значительно сложнее, чем в Москве. Многие компании находились на грани исчезновения. Порой у них за месяц не было ни одной сделки. Сейчас и в регионах ощущается оживление, нет уже того пессимизма, который наблюдался в начале кризиса. А в некоторых городах рынок даже пошел вверх. Но не по ценам. По активности, по сделкам. Риэлтора не волнует, идет цена вверх или вниз, для него гораздо важнее активность рынка, количество сделок в единицу времени. Поэтому когда говорят, что агентства недвижимости формируют цены на рынке, то это не более чем расхожий миф. Для нас важно, чтобы шли сделки. Да, может быть, чуть меньше стало вознаграждение. Но в то же время когда недвижимость стоит дорого, а сделок нет, то от этой дороговизны никакой радости.

— Сейчас жилье подешевело. Вот бы ипотечный кредит, и дело бы пошло.

— К сожалению, ипотека почти умерла. Даже снижение ставок, о котором объявляют порой банки, вряд ли что-то изменит. Население опасается пользоваться кредитами. Прошедший год пошатнул уверенность в будущем. Поэтому брать кредит на 30 лет, да еще по ставке выше 10% сегодня просто опасно. Психологически массовый клиент пока не готов к тому, чтобы осознанно нести бремя долгосрочных долговых обязательств.

— В СМИ сегодня пишут, что на рынке ипотеки тоже оживление, банков стало больше…

— Это на самом деле не так. Деклараций больше — да. Но реально кредитов выдают немного. С одной стороны, банки стали жестче подходить к оценке платежеспособности заемщиков, а с другой стороны, сами заемщики опасаются вешать на шею хомут в виде кредита на много лет, поэтому и сделок по ипотеке немного.

— Но вы не будете отрицать, что сейчас самое время брать кредит. Цены-то на квартиры стали ниже.

— Действительно, сейчас и кредиты брать, и покупать недвижимость самое время. Только все упирается в намерения покупателей. У людей есть средства, но если раньше граждане были готовы последние деньги вложить в ипотеку, то сейчас не решаются это сделать, а вдруг что-то завтра с ними случится, их сократят на работе, и эти деньги понадобятся на жизнь.

— Вернемся к вашей общественной работе. За рубежом существует личное членство в организации. У нас об этом тоже говорят, но…

— Вопрос этот активно обсуждается в профессиональном сообществе, но, мне кажется, пока не пришло для этого время. Нашим риэлторам надо пройти определенный эволюционный путь. Сегодня многие сотрудники, когда мы разговариваем с ними о переходе на модель индивидуального предпринимательства, сразу задают вопрос: мы что будем отвечать всем своим имуществом? К сожалению, не готовы они еще психологически к такой высокой персональной ответственности. Потому что наш рынок пока слишком сложен, запутан, непрозрачен, да и общество в целом не столь законопослушно. Кроме того, у нас и в США очень разная мера ответственности за совершаемую сделку. Там риэлтор не отвечает за юридическую чистоту вашей квартиры, а информация об объектах недвижимости доступна и открыта. Нам же еще далеко до того, когда потенциальный покупатель сможет прийти в орган регистрации и посмотреть историю квартиры.

— Но собственники могут делать запросы?

— Да, могут, но только о текущем состоянии, то есть кто сейчас является собственником продаваемой квартиры, а кто был раньше, вам не узнать. Хотя на самом деле ничего секретного в этом нет. Надо просто немного поправить законодательство.

— И в чем, на ваш взгляд, причина такой секретности?

— Боязнь того, что криминальные структуры получат информацию и что-то нехорошее смогут сделать. При этом все прекрасно понимают, что если им будет нужно, то они ее и без разрешения достанут. Кроме того, зачем им предыдущие собственники, им гораздо интереснее нынешние. А справку о сегодняшних владельцах, как я говорил, может получить за небольшую плату абсолютно легально любой желающий. Сделали запрос в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), заплатили деньги и получили всю информацию о собственнике квартиры.

— Чем мотивируют чиновники свое желание скрыть данные об объектах недвижимости под грифом секретности?

— Когда мы их об этом спрашиваем, то слышим в ответ, что у нас есть закон о защите информации, персональных данных. Чиновники стоят на позиции «чем меньше разрешу, тем меньше будет проблем». И есть еще коррупционный мотив — торговля информацией. Нам кажется, что этот барьер нужно давно снять. Если информация будет доступной, то риэлтор сможет более качественно защитить своих клиентов от каких-либо правонарушений.

— Закон о риэлторской деятельности, о котором так много говорили раньше, смог бы помочь в этом?

— Он смог бы, если бы мы участвовали в его разработке. Но в том виде, в каком он был предложен, едва ли. Если его примут в этой версии, то мы получим удавку, от которой будет только хуже участникам рынка. Все же прекрасно видели, как у нас принимают законы в срочном порядке. Взять хотя бы № 214-ФЗ. Если его последовательно исполнять, то обанкротятся все застройщики.

— А поправки, которые сейчас пытаются внести, смогут помочь?

— Вряд ли. Сейчас надо помочь строительному бизнесу встать на ноги и завершить начатые стройки, а не применять карательные меры. Поэтому с законами лучше обходиться аккуратно и понимать, какие последствия будут иметь поправки в той или иной ситуации.

— Работает ли, на ваш взгляд, закон о саморегулируемых организациях?

— К сожалению, и он был принят без участия профессионалов. РГР и МАР давно являются саморегулируемыми, по сути, организациями (СРО), но их деятельность основана не на законе о СРО. Закон, на наш взгляд, имеет концептуальные изъяны, реорганизация деятельности наших общественных организаций в формате СРО в соответствии с нынешней редакцией закона ничего, кроме негатива, не принесет. Документ нужно серьезно переработать, и мы готовы в этом участвовать, но, наверное, сейчас не время для этого, есть другие, более насущные задачи как у законодателей, так и у самих профессиональных сообществ.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН.

Источник: Недвижимость и Цены