Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Аналитики дают прогноз жилью в 2010 году (23.09.2010)

 

Итоги строительства в России далеки от оптимизма, равно как и прогнозы на ближайшее будущее. Более того, в 2010 году объемы строительства могут оказаться самыми низкими за всю историю страны.

По предварительным расчетам федерального правительства, вместо запланированных 80 млн квадратных метров жилья в лучшем случае в строй введут около 53 млн, то есть на 33,5% меньше. Независимые эксперты говорят о еще большем падении – до 30-32 млн «квадратов». Такого количества жилья не строилось в стране даже после дефолта 1998 года.

Следует иметь ввиду и то, что и эти миллионы – это так называемый «реализуемый сегодня вчерашний запас», т.е. это те проекты, которые были начаты 2-2,5 года назад и с трудом завершаются сегодня. Хуже то, что в ушедшем 2009 году не было начато ни одного жилого проекта, так считают аналитики холдинга «О.С.Г.» Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман еще более категоричен, говоря о том, что 2010 год может поставить «абсолютный антирекорд» по строительству жилья в России.

Одиозный «квартирный вопрос» был и остается наиболее уязвимым для большинства граждан страны и для общих показателей «социально ориентированной экономики». «Как можно говорить о поддержке населения, если показатели строительства самого необходимого для миллионов граждан жилья до общемировых стандартов не могут дойти десятилетиями, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт компании «Жилстрой-ХХ1» Леонид Броневицкий. – Проблема не в том, что государство не может обеспечить всех желающих домами и квартирами, а в том, что нет возможности заработать на эти самые квадратные метры. Без системного подхода, а вернее, перестройки всего народного хозяйства на новые рельсы все разговоры о жилье будут оставаться популизмом».

В настоящий момент обеспеченность жильем населения в России в среднем составляет 20 квадратных метров на человека. Для сравнения: в Норвегии 74 метра, США – 70, Германии – 50, Франции – 47, Испании – 46,5, Италии – 45,9, Бельгии – 50, Голландии – 49.

Напомним, что еще в 2007 году в своем послании Федеральному Собранию России Владимир Путин ставил задачу с 2010 года строить не менее 100-130 млн квадратных метров в году, чтобы достичь показателя ввода нового жилья в не менее1 квадратного метра в год на человека. Это и есть так называемое «золотое уравнение», при реализации которого в течение 7-10 лет можно достичь решения «квартирного вопроса». Далее эта инициатива была поддержана нынешним президентом России Дмитрием Медведевым. Назывались разные даты достижения - 2012-й, 2015-й, 2020-й… Но кризис помешал всем этим проектам и планам.

Любопытно, что только одна страна в мире смогла удержать равновесие «золотого уравнения» - это Китай. Здесь с 2004 года темпы строительства наращиваются ежегодно на 100-120%. Если суммарно подсчитать объемы возводимого по стране жилья и сконцентрировать их в одном месте, то, как сообщает газета «Жэньминь Жибао», получится, что ежесуточно в КНР вырастает новый город на 100 тыс.человек.

Согласно подсчетам российского Минрегиона, в 2009 году на каждого жителя страны пришлось примерно 0,32 квадратного метра жилья. То есть, для достижения заветного « один метр на человека в год» нужно строить почти в 3-3,2 раза больше, чем было запланировано и в 5-6 раз больше, чем в прошлом году.

Что же касается московских «успехов» строительного сектора, о котором так любят говорить власти столицы, то и они не улучшают общей ситуации по стране. Чтобы не говорил мэр Юрий Лужков, цифры всегда убедительнее речей: снижение в сравнении с 2008 годом составит в Москве 11,7%. Эти данные приводятся на сайте московского правительства. Это подтверждает и «главный строитель столицы», первый заместитель мэра Москвы в правительстве города Владимир Ресин: московские строители сдали в эксплуатацию 1,4 млн квадратных метров за счет городских средств, тогда как в 2007 году, в городе было введено в строй 5,4 миллиона «квадратов».

Вторая проблема - заморозка многих бумажных проектов и проектов на начальном этапе строительства, а также перенос ввода на 2010 год уже многих начатых объектов.

Так, по оценкам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова в интервью РИА-Новости, в Москве около 30% строящихся офисных проектов заморожено, а в регионах доля замороженных проектов превышает 50%.

«Появление замороженных проектов - естественная реакция на «кредитный голод», - считает эксперт. - В определенном смысле сегодня выгоднее заморозить проект, чем достраивать его, и в первую очередь это касается проектов «на бумаге». Некоторые из этих проектов ждут улучшения рыночной конъюнктуры и появления кредитных средств на рынке. Другие проекты не имеют рыночного потенциала, соответственно их ждет реконцепция».

«Кстати, подобная разница свидетельствует о том, что рынок жилья еще до конца не стабилизировался и возможны ценовые "подвижки" как в ту, так и в другую сторону. И основным фактором, определяющим состояние рынка жилья, остается общая экономическая ситуация в стране», - указывают эксперты Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга.

Что касается непосредственно цен на квадратные метры, то средние долларовые цены на вторичном рынке жилья Москвы за прошлый год на 18,9% - до 6,017 тысяч долларов. Рублевые цены с января по ноябрь упали на 17,3% - до 173,9 тыс. рублей. Так считают в компании «Инком».

Что касается рынка новостроек, то в начале года фиксировалась остановка до 90% столичных коммерческих новостроек. В настоящий момент сложности со строительством испытывают не более 5-7% объектов. «Застройщики стали достаточно оперативно выходить из сложившейся ситуации и, с одной стороны, начали вводить привлекательные условия для покупателей, а с другой - вели напряженные переговоры с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступки части имеющихся активов и так далее», - такое мнение в интервью РИА-Новости высказал аналитик Дмитрий Таганов.

«МИАН» в своем докладе отмечает, что в декабре стоимость жилья на первичном рынке Москвы составила 158,4 тыс. рублей, а снижение рублевых цен за 12 месяцев – на 3,2%.

Для сравнения, квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга, по данным компании, за 2009 год подешевели на 12,9% - до 74,3 тыс. рублей, а на вторичном рынке на 19,4% - до 80,6 тысячи.

В Нижнем Новгороде «первичка» подешевела на 18% - до 45 тысяч рублей, «вторичка» - на 12% - до 51,6 тысячи, в Екатеринбурге - на 20,3% до 46,3 тыс. рублей и на 16,1% до 52,3 тысячи соответственно. В Ростове-на Дону цены упали на 31,3%, в Новосибирске - на 24,5%.

Вице-президент АСР Владимир Пономарев считает, что ситуация со строительством имеет «печальные перспективы», так как одной из причин сложившейся ситуации является поведение банков, которое на протяжении всего 2009 года оставалось неизменным. «Банки как не желали кредитовать, так и не кредитуют новое строительство. Недостаточной также была и поддержка государства, - говорит он. - Фактически отрасль выходила из кризиса самостоятельно. Государство прямыми финансовыми вложениями ничего не сделало: с помощью госвложений по всей России построено около 5 миллионов квадратных метров жилья для 0,15% российских семей, а это копейки».

»По состоянию на конец 2009 года, я могу сказать, что в сложной ситуации по-прежнему находятся около 70% компаний России, - говорит в своем докладе Владимир Пономарев. - К счастью, до прямых банкротств пока еще не дошли, так как в паре банк-застройщик от невозможности вернуть деньги страдает и кредитор. Именно поэтому большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам, хотя если завтра они потребуют вернуть им средства, строительные компании завалятся».

Рынок строительства фактически уже перераспределил и риски, и доли во многих проектах. Так, в 2009 году из-за проблем с привлечением заемного финансирования и с обслуживанием уже имеющихся кредитов Сбербанк стал совладельцем проекта компании Capital Group «Город столиц», ВТБ получил 51% акций компании «Система Галс», к ВЭБу перешли активы банка «Глобэкс», ИГ KoperniK (бывшая группа «МИАН») в счет урегулирования долгов отдала два бизнес-центра Альфа-Банку. Об этом информирует РИА-Новости.

Многим другим компаниям пришлось пройти через трудный процесс урегулирования "проблемных" долгов со своими кредиторами - Сбербанком, ВТБ, Альфа-банком и рядом других кредитных организаций. И почти у всех девелоперов сделать это без потерь не получилось - банки получили самые интересные активы застройщиков.

«Такого не ожидал, пожалуй, никто, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт компании «Перспектива-Сервис» Аркадий Толмачев. – Строителям не на что строить и нечего продавать, банки кредиты не дают по-прежнему или требуют долю в проекте до 70% и объявляют проценты на уровне 20% годовых, мотивируя это тем, что ничего не продается. Это и есть тот самый «замкнутый круг», о котором предупреждали многие эксперты наще правительство еще год тому назад, в самом начале кризиса. Отрасль не спасло даже рекордное – до 35% - падение цен на жилые метры – доходы граждан не позволяют им думать об улучшении квартирных условий».

Показательно и то, что так называемые «олигархи рынка строительства» практически не пострадали, воспользовавшись программами помощи государства. Более того, самый крупный должник - компания «Базовый Элемент» Олега Дерипаски – даже рассчитывает на возврат себе четверти акций одной из крупнейших строительных организаций мира – австрийского концерна Strabag.

Для справки: «дочка» «Базового Элемента» - компания Rasperia Trading - еще в начале этого года владела 25% акций Strabag. Однако в конце апреля «БазЭл» и другие акционеры концерна - Raiffeisen-Holding Niederoesterreich-Wien и семья исполнительного директора австрийской компании Ханса Петера Хазельштайнера - договорились о передаче компанией своей доли в Strabag остальным владельцам строительного холдинга в обмен на полное погашение долговых обязательств «БазЭла» перед банком Raiffeisen.

При этом Дерипаска сохранил одну именную акцию концерна, которая обеспечивает ему два места в наблюдательном совете компании. Кроме того, компания предпринимателя заключила с акционерами Strabag опционное соглашение о праве выкупа переданной им доли до декабря 2009 года, которое в конце 2009 года было продлено на 12 месяцев.

Что касается средних и малых строительных компаний, на счет которых приходится около 30% рынка жилого строительства, то они вынуждены спасать себя сами. Пока это не получается, констатируют аналитики рынка.

Александр Аксенов
Источник: Взгляд