Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Финансовый домовой. Титульное страхование защитит вашу жилплощадь от юридических коллизий (23.09.2010)

Квартирный вопрос, как и прежде, стоит в стране крайне остро. Более того, складывается впечатление, что он лишь усугубляется. Однако даже те счастливчики, которым оказалось под силу самостоятельно приобрести жилье, рискуют его лишиться. При покупке квартиры - в основном это касается вторичного рынка - особо актуальным является вопрос ее юридической "чистоты". За годы существования российского рынка недвижимости не было создано механизма, обеспечивающего клиентам какие-либо серьезные гарантии безопасности сделок.

Если суд признает одну из операций, проведенных с квартирой ранее, недействительной, то добросовестный приобретатель будет вынужден освободить свою жилплощадь, в надежде вернуть свои деньги с другого участника сделки. Однако, как правило, это бывает практически невозможным. Именно в этой связи титульное страхование, которое покрывает риск утраты права собственности на объект недвижимости, является сегодня как никогда актуальным. Таким образом, если будут вскрыты нарушения, допущенные при переходе прав на недвижимое имущество, как к самому страхователю, так и в прошлом, начиная с момента создания объекта, и суд признает сделку недействительной, страховщик выплатит потерпевшему всю стоимость квартиры.

Данный вид страхования - добровольный, правда, если квартира приобретается посредством ипотечного кредита, наличие такого полиса может являться требованием банка. "Причем, как правило, полис по требованию банка приобретается на 3-4 года, поскольку законодательством установлен срок исковой давности - 3 года. Отказ от титульного страхования в данном случае обычно влечет за собой повышение тарифов на услуги банка", - поясняет директор департамента страхования имущества и ответственности компании "Югория" Анастасия Магдажинова.

Оценка жилья

Прежде чем принять квартиру на страхование, компания проводит целый комплекс экспертиз. Прежде всего потенциальный страхователь должен представить документы по истории квартиры. "В частности, правоустанавливающие документы, документы БТИ, выписки из домовой книги, включая архивные выписки, и так далее. Данные документы представляются в виде простых копий, но, в случае если у страховщика возникают сомнения в их подлинности, компания вправе затребовать оригиналы", - рассказывает начальник управления коммерческого страхования компании "Капитал Страхование" Роман Варламов. Полноценная экспертиза страховщика включает в себя проверку риска силами юристов, сотрудников подразделения экономической безопасности компании, а также специализированными андеррайтерами.

"Несмотря на наличие всех необходимых ресурсов, мы в отдельных случаях также направляем клиентов к независимым экспертам. Это делается в особо сложных случаях при больших страховых суммах. Вопрос оплаты каждый раз решается индивидуально. К сожалению, далеко не всегда существует возможность "раскрутить" всю цепочку сделок в истории квартиры. А именно в случае с большим количеством переходов прав собственности в небольшие сроки кроется риск жилищного мошенничества. В данном случае многое зависит от содействия риэлтора страхователя, возможностей службы безопасности страховщика и полноты предоставленных документов", - поясняет Роман Варламов.

По словам Анастасии Магдажиновой, страховая сумма, то есть та сумма, которая будет выплачена в случае наступления страхового случая, определяется на основании оценки объекта. "Как правило, это его рыночная стоимость. Тариф зависит от количества сделок с объектом, от истории данного объекта. Чем больше было сделок и чем ниже возможности проверки, тем выше тариф", - говорит она. Это не дешевый вид страхования. Как отмечает глава дирекции имущественного страхования компании "МАКС" Александр Агапов, полис по страхованию титула стоит в среднем 0,2-2% от страховой суммы.

Как не лишиться защиты

Моментом наступления страхового случая будет являться вступившее в силу судебное решение, которое, в свою очередь, должно поступить в компанию в письменном виде. При этом, что очень важно, страховщик должен быть уведомлен своим клиентом в указанные в полисе сроки о признаках наступления страхового события.

"Это должно быть сделано задолго до принятия судом решения, еще на стадии подачи искового заявления третьими лицами, последствием которого может стать потеря титула собственности страхователем. В случае если заблаговременное уведомление не было сделано, у страховщика отсутствует возможность участвовать в судебном процессе и защищать должным образом интересы страхователя, которые в то же время являются финансовыми интересами страховой компании. Несвоевременное уведомление страховщика о признаках наступления страхового события по страхованию титула в отдельных случаях может послужить отказом в страховой выплате", - подчеркивает Роман Варламов.

Случай из жизни

По словам участников рынка, страховые случаи по этому виду наступают не часто, но, тем не менее, имеют место быть. "Последним страховым случаем была продажа квартиры умершим собственником. Мошенники профессионально провели подготовку сделки, и по всем базам собственник числился живым. Сейчас по факту подделки документов возбуждено уголовное дело, а эта сделка и все последующие признаны судом ничтожными", - рассказывает Александр Агапов. "За время работы отдела ипотечного страхования компании по страхованию титула было заявлено не менее чем 12 событий, имеющих признаки страхового случая. Страховая выплата была произведена по двум", - говорит Роман Варламов.

Компания "РОСНО" приводит следующий пример из своей практики. "В феврале 2008 года к нам обратился страхователь из Калуги с заявлением о страховом случае. По решению суда он был лишен права собственности на приобретенную им за год до этого двухкомнатную квартиру, которая была возвращена одному из предыдущих владельцев. Оказалось, что этот владелец некоторое время тому назад потерял паспорт, чем и воспользовались мошенники. Они сделали поддельную доверенность на продажу квартиры и осуществили сделку", - рассказывает заместитель директора центра страхования финансовых рисков компании "РОСНО" Виталий Ус. После чего было еще две сделки купли-продажи этой квартиры, прежде чем она была продана страхователю компании. Все документы для продажи жилья на момент совершения последней сделки были уже в порядке. Покупатель не мог ни о чем догадываться. "Неожиданно для него последовал иск в суд владельца, от имени которого по подложным документам была продана квартира, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен. Страхователю было выплачено страховое возмещение полностью. Сумма выплаты составила 1,98 млн рублей", - рассказывает Виталий Ус.

Тем не менее, на данный момент титульное страхование у физлиц, кроме страхования при ипотечном кредитовании, практически не востребовано. "К сожалению, о страховании титула клиенты зачастую задумываются, только когда над имуществом уже возникает угроза истребования через суд. В данном случае, разумеется, к страховщику обращаться бесполезно, поскольку, даже если полис будет выдан, скорее всего, текущий судебный процесс будет исключен из перечня страховых событий", - резюмирует Роман Варламов.

Марина Кадыкова
Источник: Финансовые Известия