Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Изъятие по госнужде (23.09.2010)

Депутат Госдумы Мартин Шаккум предлагает внести в Земельный и Жилищный кодексы изменения, где прописывается процедура изъятия участков и объектов недвижимости на них для государственных нужд. Благодаря этому, считает он, удастся избежать злоупотреблений со стороны властей разного уровня. Но его поправки не устраняют одного из основных пробелов в нынешнем законодательстве – не ограничивают перечня этих госнужд. Пока этого не сделано, «госнуждами» можно назвать любые желания властей.

В законопроекте Мартина Шаккума прописывается сама процедура изъятия, которая сейчас четко не определена ни в Жилищном, ни в Земельном кодексах, устанавливается порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости взамен изымаемых. Оговаривается также право собственника требовать предоставления равноценного земельного участка, если на нем расположен дом, который является единственным жильем собственника изымаемого участка. Уточняется порядок проведения рыночной оценки изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков в связи с его изъятием.

Проект приводит перечень документов, которые нужны для процедуры изъятия, прописывает механизм взаимодействия органов власти и заинтересованных организаций при принятии решений об изъятии.
Он устанавливает, что изымать недвижимость можно по решению федеральных, региональных и муниципальных органов власти. Причем согласие собственника или владельца для этого не обязательно. Суд может принять соответствующее решение и без него.

Тем, у кого кроме изымаемой жилплощади нет никакого жилья, разрешается остаться в изъятой квартире или доме полгода после выплаты выкупной цены или предоставления недвижимости взамен.
В течение месяца со дня принятия решения об изъятии информация об этом должна быть вывешена в интернете на официальном сайте соответствующего органа власти, а также опубликованию в СМИ. Лицам, участки которых изымаются или которые имеют на этих землях объекты недвижимости, дается три месяца, чтобы они могли сообщить о наличии своих прав на такие объекты.

Все кадастровые работы, необходимые для осуществления изъятия, оценку участков и сооружений на них оплачивает орган власти, в пользу которого будет передан объект.

Хозяину могут предоставить взамен участок (объект недвижимости) дороже, чем изымаемый, но только с его согласия. В таком случае ему придется возместить разницу в цене.

Кроме того, законопроект допускает, что заниматься изъятием объектов могут уполномоченные юридические лица. А за органами власти предлагается сохранить только властно–распорядительные функции (принятие решений об изъятии земельных участков, выявление заинтересованных лиц, принятие решений о прекращении вещных прав на земельные участки и т.п.).

По мнению Мартина Шаккума, дополнить Земельный и Жилищный кодексы соответствующими положениями об изъятии объектов недвижимости необходимо, чтобы исключить возможность для региональных властей устанавливать свои правила игры в этой сфере. Они уже не раз выступали с инициативами о принятии местных законов, регулирующих эту сферу. Особенно вдохновились они этой идеей после того, как в прошлом году была установлена специальная – упрощенная и ускоренная – процедура изъятия недвижимости для возведения объектов в рамках подготовки к Олимпиаде в Сочи.

Например, в 2008 году такие законопроекты появились в Москве и Екатеринбурге. Они, в частности, предлагали расширить список оснований для «отъема» недвижимости и облегчить сам процесс изъятия.
Как пояснял тогда замруководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков, нужно «законодательно закрепить возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, для строительства жилья, проектируемого и возводимого полностью за бюджетные деньги на основании госзаказа», так как действующий Земельный кодекс не разрешает отбирать участки для строительства жилья даже за бюджетный счет.

Как считает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков, вопрос изъятия недвижимости действительно требует упорядочения. Из-за несовершенства законодательства часто возникают сложности – например, их было много при строительстве в Петербурге кольцевой автодороги (КАД), изъятии участков для прокладки западного скоростного диаметра. Скажем, сложности с расселением двух домов в зоне строительства КАД привели к продлению сроков сдачи одного из участков этой трассы. Дома были расположены на пересечении Волхонского и Таллинского шоссе Сами здания находились в ведении Ленобласти, а жильцы в основном имели петербургскую прописку. Порядок взаимоотношений властей двух субъектов федерации в таких случаях сейчас в законодательстве четко не прописан, поэтому вопрос пришлось решать через суд, что затянуло стройку.

Кроме того, отмечает Игорь Лучков, требует уточнения само понятие «государственные нужды». Сейчас Земельный кодекс разрешает изымать участки для госнужд «в исключительных случаях»: если на них необходимо строить объекты обороны и безопасности, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, транспорта. Однако в статье 49 допускаются некие «иные обстоятельства», которые могут устанавливаться федеральными, региональными и муниципальными властями.

Об этом говорит и автор законопроекта Мартин Шаккум: «В России получила широкое распространение негативная практика изъятия местными властями земельных участков с последующим предоставлением их без проведения торгов для коммерческих целей, подразумеваемых в качестве муниципальных нужд. Для защиты интересов собственников земли необходимо урегулировать эту процедуру на федеральном уровне». Однако в его законопроекте не предполагается уточнение этого пункта о госнуждах, то есть исчерпывающего перечня «исключительных случаев» не будет.

Комментарий:
Адвокат, заместитель заведующего АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" Александра Петренко


Если говорить о главном, то, по моему мнению, основная новелла этого закона состоит в следующем. Раньше инициатором самой постановки вопроса была только власть, правом предъявить иски к собственникам о принудительном выкупе земельных участков и/или расположенных на нем объектов недвижимости обладали только органы государственной власти, и выплачивать деньги за такой судебный выкуп должны были органы власти. А для этого требовалось внести соответствующую расходную строку в бюджет муниципального образования, субъекта РФ или самой Российской Федерации, и наполнить ее деньгами. Что само по себе замедляло реальные действия по принудительному выкупу недвижимости в государственных нуждах, а иногда и заставляло отказываться от таких действий, особенно в случаях, когда в таком изъятии было больше интересов частного инвестора, чем государства.

Если данный законопроект будет принят, то право инициировать решение об изъятии получит частный инвестор (как сказано в законе «действующий в общественных интересах», читать надо – действующий в своих интересах, которые органы власти сочтут общественно значимыми), такой инвестор сможет самостоятельно предъявлять иски к собственникам, и получит право выплачивать им денежные средства. То есть можно с уверенностью сказать: изъятий недвижимости для государственных или муниципальных нужд будет больше, изъятия пойдут веселее.

При этом особых новелл в части защиты прав собственников, попавших «под раздачу», я не увидел. Пожалуй, только две вещи: четкое указание на возможность вынесения решения суда только после полной выплаты собственнику рыночной цены объекта и убытков, и право собственника требовать взамен выкупа предоставления ему равноценного земельного участка. Но первое и без прямого указания закона применялось судами, а второе существенного значения иметь, с моей точки зрения, не будет. Главное, что интересует собственника при предоставлении иного участка, – чтобы земля была расположен поблизости от изымаемого участка, тогда он согласит с предоставлением. А в законе говорится про простую равноценность (про местонахождение, потребительские свойства - ни слова), т.е. равноценным является участок, совпадающий по рыночной оценке с изымаемым. И если собственнику земли на берегу озера предложат пусть больший по площади участок посреди поля, или владельцу гаража предложит землю в 10 км от его дома, они лучше пойдут на выкуп, чем согласятся на такое предложение.

Ольга Мягченко
Источник: Бюллетень недвижимости