Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

АРИЖК против дефолтов (23.09.2010)

Несмотря на первые признаки стабилизации в экономике, говорить о конце кризисной эпохи пока рано. Как и об окончании проблем с просроченными кредитами и дефолтными заемщиками: пока объемы задолженности только растут, хотя и чуть медленнее, чем раньше. Поэтому в следующем году государственное Агентство по реструктуризации жилищных ипотечных кредитов (АРИЖК) готовится развернуть программу помощи дефолтным заемщикам.

Меньше доходов, больше просрочек



Подходит к концу год, в течение которого АРИЖК реализовывало государственную программу помощи дефолтным заемщикам. Всего за это время в агентство поступило шесть тысяч обращений. Из них четыре тысячи были одобрены, одна тысяча получила отказ, и еще одна тысяча сейчас находится на рассмотрении.

Между тем ситуация с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам и сегодня выглядит достаточно удручающе. По статистике Банка России, задолженность составляет примерно 28 млрд руб. Однако в АРИЖК считают, что эта цифра занижена, поскольку ЦБ исходит только из данных о просроченных платежах заемщиков, при этом «тело кредита» в просроченной задолженности не учитывается. По статистике агентства, число проблемных заемщиков составляет как минимум 60 тыс., то есть сумма их задолженности не менее 90 млрд руб.

Рассчитывать на то, что в ближайшее время этот объем проблемных кредитов растает сам собой, не приходится. Как считает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков, говорить об окончательной стабилизации экономики пока рано. Рост фондового рынка носит спекулятивный характер и не является показателем улучшения дел в реальном секторе. Между тем уровень доходов у населения существенно упал и пока не восстанавливается. «На Западе кризис прежде всего выражается в сокращении персонала. В России ситуация выглядит иначе. Формально число рабочих мест у нас не слишком сократилось. Но вместо увольнений многие предприятия идут на сокращение зарплат и занятости», — рассказывает А. Языков. Особенно заметна эта проблема в моногородах, которых в России сегодня более 350. Из них 17 уже считаются кризисными, а в 60 проблемы могут обостриться в ближайшее время. При закрытии градообразующего предприятия или сокращении зарплат ипотечные заемщики в таких городах практически не имеют возможности восстановить свой доход.

Именно сокращение доходов сейчас является основной причиной неплатежеспособности заемщиков. Те, кто обратился за реструктуризацией из-за увольнения, составляют всего одну пятую от всех заявок.

Обнаружилась и еще одна проблема. Даже если уволенный человек устраивается на работу, аналогичную предыдущей, его новый доход оказывается меньше прежнего в среднем на 30%.

Ко всем перечисленным сложностям добавляется еще и снижение цен на жилье в большинстве российских регионов.

Отсюда возникает проблема четырех «и», как обозначил ее А. Языков. Заемщик попадает в ситуацию, когда он лишается и первоначального взноса; и платежей, которые он уже внес за квартиру; и права собственности на жилье; да еще и остается должен кредитору.

Сопоставляя все имеющиеся данные, совет директоров АРИЖК пришел к выводу о необходимости оказания дальнейшей поддержки.

Три ступени помощи



В 2010 г. будут действовать уже целых три уровня поддержки граждан, воспользовавшихся ипотекой. Первый — тот же, что уже реализуется: стабилизационные кредиты, призванные помочь заемщику пережить самый трудный период и устроиться на работу. Это платная помощь. Кредит, который выделяет АРИЖК для покрытия платежей банку, потом присоединяется к общей сумме долга. За счет этого ежемесячный взнос должника в дальнейшем увеличивается на 12–15% в случае годового займа и на 7–8% в случае полугодового.

Однако, как выяснилось, не все граждане даже за год могут восстановить свою платежеспособность. И если продлевать для них реструктуризацию еще на год по тому же принципу возмездной помощи, то дальнейшее увеличение платежей может стать слишком обременительным. Поэтому второй уровень поддержки предполагает оказание помощи заемщику за счет кредитора. Разумеется, банки не будут заниматься благотворительностью. Поэтому АРИЖК планирует выкупать реструктурированные проблемные кредиты у банков. Правда, не за деньги, а за облигации, выпуск которых планируется наладить уже в следующем году. Таким образом, и волки будут сыты, и овцы целы, если, конечно, банки согласятся на обмен проблемных кредитов на бумаги с обещанной доходностью в 7–8% и сроком, сопоставимым со сроком ипотечного кредита. Этот уровень поддержки будет оказываться тем клиентам, кто прошел реструктуризацию, но за год так и не смог найти работу с высокой зарплатой. Но, разумеется, не всем: подход будет избирательный. На помощь могут рассчитывать жители моногородов, семьи с несовершеннолетними детьми, инвалиды, ветераны ВОВ, а также молодые семьи (где возраст одного из супругов не превышает 30 лет).

Один из наиболее болезненных вопросов на сегодняшнем ипотечном рынке — что делать с теми заемщиками, которые уже лишились своих квартир по решению суда? По данным АРИЖК, сейчас в российских судах находится около 20 тыс. таких дел.

Для этих граждан предусмотрен третий уровень поддержки — выкуп их квартир для передачи в собственность муниципалитета. По задумке схема действует следующим образом. После решения суда об обращении взыскания на предмет залога заемщику предоставляют еще некоторое время для погашения задолженности. В это время он может обратиться за помощью в АРИЖК. Агентство выкупает квартиру за сумму долга и за соответствующую плату передает его в собственность муниципалитету. Но с обязательным условием, что заемщик будет проживать в своем бывшем жилье до тех пор, пока ему не выделят жилплощадь из резервного фонда муниципалитета. Однако это пока наименее разработанная часть программы: на многие возникающие вопросы, о том, например, где муниципалитеты найдут деньги на выкуп квартир и успеют ли создать переселенческий жилой фонд, ответов у разработчиков пока нет. В ближайшее время программа вряд ли начнет действовать, поскольку бюджеты на будущий год уже составлены и денег на новые проекты в них не предусмотрено.

На реализацию второго и третьего уровней поддержки в бюджете заложено 2,5 млрд руб. Для того чтобы стимулировать заемщика к повышению его материального благополучия, программа агентства на будущий год предусматривает поощрительные меры. При восстановлении доходов и отсутствии просрочек и досрочных платежей по кредиту возможно снижение процентной ставки вплоть до ставки рефинансирования Банка России.

Все начинания АРИЖК выглядят достаточно многообещающе. Тем более что сегодня круг заемщиков, имеющих право воспользоваться государственной поддержкой, расширился. Агентство учло печальный опыт прошлой осени, когда ввело такие требования к претендентам на реструктуризацию, выполнить которые смогли лишь немногие. После этого стандарты смягчались уже трижды, а сейчас агентство намерено до конца января окончательно сформировать список требований к тем, кто сможет претендовать на все уровни поддержки.
Яна Казакова
Источник: Недвижимость и Цены