Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Секретные материалы. Кто скрывает важную информацию (23.09.2010)

Реальная история послужила поводом для данной статьи. Вот что нам рассказала директор одного из известных в городе агентств недвижимости.

«Для проведения каких-либо операций с квартирой необходимо получить выписку из лицевого счета. Из нее будет понятно, есть ли долг по квартплате, кто зарегистрирован в квартире на сегодняшний момент.
Но эта справка не сообщает о том, кто был прописан на данной жилплощади ранее. Такая информация содержится в выписке из домовой книги.
Почему все это важно знать? Потому что будут сведены к минимуму риски, связанные с куплей-продажей квартиры. Иначе может случиться так, что через несколько лет после приобретения квартиры собственник узнает о том, что, оказывается, есть еще граждане, имеющие законные права на его недвижимость.
В Сормовском районе произошел показательный случай. Наш агент осуществлял продажу квартиры. В ЖЭКе ему дали выписку из лицевого счета. Получив ее, он запросил информацию о том, кто в данной квартире был зарегистрирован ранее. На это паспортистка ответила, мол, это не нужная информация, зачем она вам. Агент настаивал, но безрезультатно, выписку из домовой книги ему так и не сделали.

Сделка состоялась. А спустя какое-то время выяснилось, что в данной квартире был зарегистрирован еще один человек – отец продавца квартиры, отбывавший срок в местах лишения свободы (по этой причине он не участвовал в приватизации). Сын приватизировал квартиру только на себя - подал неверные сведения в отдел приватизации. Через несколько лет, уже после продажи квартиры, отец вернулся и потребовал, чтобы его заселили по месту его регистрации. Нашему адвокату удалось доказать, что источником ошибки в данном случае стала паспортистка, а ответственность за ее действия должна нести администрация района. В итоге было заключено мировое соглашение, администрация предоставила отцу жилье.
Если бы не мастерство адвоката, суд, скорее всего, признал бы сделку недействительной и потребовал ее расторжения.
На практике ежедневно наши агенты сталкиваются с тем, что в ЖЭКах им отказывают в предоставлении выписки из домовой книги. Принципиально не дают. Тем самым нарушается право покупателя знать, какие движения в плане регистрации были по данной квартире.

На мой взгляд, лучше выписку из домовой книги иметь с момента застройки дома. Ее не требуют в УФРС (там достаточно знать, кто на данный момент прописан в квартире, а это указано в выписке из лицевого счета). Но наличие таких сведений минимизирует риски при сделке с жилой недвижимостью.
Если мы стремимся к цивилизованному рынку, необходимо, чтобы вся информация была открыта и доступна, не скрывалась ни от покупателя, ни от продавца. Тогда и случаев мошенничества на рынке недвижимости будет меньше».

Мнение директора агентства недвижимости, знающего обо всех проблемах не понаслышке, заслуживает особого внимания. А что думают по этому поводу другие участники рынка недвижимости?

Как добыть «секретные» материалы

Ирина Дейч, юрист АН «Орион НН»: Почему не предоставляется запрашиваемая информация? Возможно, паспортисты элементарно ленятся.

- Архивная справка из домовой книги должна предоставляться ЖЭКом (паспортистом) при личном визите собственника при предъявлении паспорта либо уполномоченного по доверенности лица. Не везде это можно сделать беспрепятственно, поскольку во многих ЖЭКах устанавливаются собственные порядки, и они не всегда выполняют свои законные обязанности. Эти случаи нередки.
Почему не предоставляется запрашиваемая информация? Возможно, паспортисты элементарно ленятся. Ведь данная справка включает в себя полную информацию обо всех, кто был прописан с момента постройки дома."

Вопрос в том, нужны ли такие подробности при совершении сделки с квартирой. Большинство агентств недвижимости берут выписку из лицевого счета, из которой понять предысторию квартиры невозможно. В ней фиксируется информация о тех, кто был прописан, выписан и куда, в том числе и о временно выписанных (например, в места лишения свободы). Справка выдается собственнику, совершающему сделку с квартирой. В ней содержатся данные за период владения этим объектом недвижимости только данным собственником. О тех, кто был прописан и куда выписан при предыдущих собственниках, сведений нет.

Серьезные агентства недвижимости стараются проводить более подробный анализ документов на продаваемый объект недвижимости. Архивная справка из домой книги является частью сведений из истории квартиры. Также необходимо провести экспертизу правоустанавливающих документов, определить, является ли данное лицо собственником, нет ли обременений на квартиру, судебных разбирательств и т.д.

Каким образом эта проверка происходит? Запрашивается выписка из единого государственного реестра, из поземельной книги либо архивная справка из БТИ. В зависимости от того, где происходила регистрация права собственности. До 1996 г. она производилась в БТИ, в 1996-1998гг. – в Поземельной книге, с 1998 г. по сей день в Едином государственном реестре. В зависимости от этого и делается запрос в БТИ или УФРС. В документе содержится информация о собственнике, о существующих обременениях или ограничениях и др.
Есть нюансы. В БТИ запрос делается только собственником либо его доверенным лицом. А сведения из Единого государственного реестра запрашиваются любым лицом при предъявлении паспорта.

Также особое внимание уделяется сделке с квартирой, если в числе ее собственников есть дети (до 18 лет). В этом случае дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое выдается только при условии, что для ребенка приобретается другое жилье.
Хочу отметить, что при подготовке пакета документов все зависит от каждого конкретного случая. Главное – изучить историю квартиры, что позволит свести возможные риски к минимуму. Анализ документов должен проводиться опытным специалистом, знающим все особенности проведения сделок с недвижимостью.

Валерий Грачев, директор АН «Дворец»: «Сведения о проживающих должны предоставляться миграционной службой»

- Противодействие в выдаче информации из домовой книги – это вопрос к домоуправляющей компании. Он стоит жестко: она обязана вести домовую книгу и предоставлять запрашиваемые по ней сведения.
Мое же личное мнение таково: юридическая чистота квартиры может проверяться только при регистрации права собственности. И отслеживаться она должна не по документам, выдаваемым обслуживающими организациями, которые ведут финансовые счета (по привычке их называют ЖЭКами). Это прерогатива миграционной службы (ранее – паспортно-визовой). Потому и сведения в отношении лиц, имеющих право проживания в квартире на данный момент и в прошлом, должны предоставляться именно миграционной службой.

Следует отметить, что ответственность в таком важном вопросе, как недвижимость и связанные с ней права, может ложиться на организацию, занимающуюся техническим обслуживанием квартир. Сотрудник компании может сделать выписку из лицевого счета, но он не отвечает за подлинность содержащихся в ней сведений.

А вот у миграционной службы есть весь необходимый объем информации. Регистрация по месту пребывания и месту жительства находится в ее компетенции.
На сегодняшний день такой чисто финансовый документ, как выписка из лицевого счета, является легитимным при регистрации права собственности на недвижимость. И пока это так, в лучшую сторону ничего не изменится.
Считаю, что в эту ситуацию должна внести ясность федеральная регистрационная служба. Она должна определить, какой документ о составе лиц, имеющих определенные права на недвижимость, должен эти права подтверждать, и кто должен его подписывать.

Пока же случаются ошибки: где-то забыли (!) вписать, что человек находится в местах лишения свободы, где-то не упомянули (!) о ребенке, проживающем в детском доме. А ведь у таких лиц определенные права сохраняются. Да, при переходе права собственности на недвижимость, они теряют право ей распоряжаться, но ведь право пользования-проживания сохраняется. И любой суд это подтвердит (если только гражданин добровольно не снимется с регистрационного учета и не освободит жилое помещение).

Я сталкивался в своей практике с тем, что по одному и тому же объекту недвижимости существовали параллельно два разных лицевых счета. В одном был вписан гражданин, находящийся в заключении, в другом – нет. Пытались мы в этой ситуации разбираться, но безрезультатно. Тот техник, который выдал неверную выписку, уволился. Спросить, получается, не с кого. Хорошо, что есть суд, но пока частного определения в отношении лица, выдавшего неверный документ, мы не добились.

Хочу подчеркнуть еще раз: надо не просить, а требовать. И наличие коммунальных долгов никакого отношения к запрашиваемой информации не имеет. Поэтому незаконно распространенное требование приходить за справкой в ЖЭК только с квитанцией об оплате квартиры.

Анна Покровская, директор ЗАО «Прецедент»: «Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, закажите в паспортном столе справку о членах семьи»

В целом, озвученные выше мнения относительно сбора дополнительной информации, очень верные и подобную инициативу риэлторских агентств следует считать исключительно положительной. Есть несколько корректировок к сказанному выше.

В частности, на многоквартирные жилые дома домовая книга не ведется (этот документ характерен только для частных домовладений). Следовательно, в рамках обсуждаемой темы мы говорим исключительно о выписке из регистрационной карточки. Регистрационная карточка – это документ, который ведется на каждую квартиру в многоквартирном жилом доме, и в который вносятся все сведения о лицах, когда-либо проживавших (зарегистрированных) в квартире.

Действительно, получить доступ к такой карточке весьма затруднительно. Причем проблемы такого рода возникают не только у рядовых граждан и агентов по недвижимости, но в том числе, и у лиц, облеченных властными полномочиями, например, сотрудников прокуратуры. Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, можно попробовать заказать в паспортном столе другой документ – справку о членах семьи. В данной справке отражаются члены семьи прописанных (зарегистрированных лиц). Уточнив, кто именно из семьи относится к близким родственникам зарегистрированных в квартире лиц, можно узнать их судьбу. Например, если в выписке из лицевого счета нет сведений о престарелой бабушке, которая прописана (зарегистрирована) в данной квартире, а в соответствии со справкой о членах семьи, эта бабушка упоминается, имеет смысл уточнить, как так получилось, что она не участвовала в приватизации квартиры.

Таким же образом можно попытаться уточнить сведения об иных членах семьи, указанных в справке, которые могут иметь права на квартиру, являющуюся предметом сделки (так называемые «права третьих лиц»).

В завершении отметим, что любые заявления с просьбой выдать тот или иной документ необходимо делать в письменной форме. И если в будущем на проданную квартиру появятся претенденты, подтверждающие, что имеют на нее какие-либо права, необходимо, чтобы у покупателя на руках был документ, подтверждающий, что он сам, либо его доверенные лица (агенты по недвижимости) обращались с соответствующей просьбой о предоставлении им информации.

Наталья Сергеева
Источник: Полезная площадь