Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Проблема обманутых дольщиков (23.09.2010)

 

Точные цифры по количеству обманутых дольщиков определить сложно, но по официальным данным в 1 полугодии 2009 года было заморожено около 150 жилых домов, то есть примерно 10 000 квартир. «Временные ли это проблемы застройщиков или проблемы, ведущие к появлению новой волны обманутых дольщиков пока непонятно, - говорит коммерческий директор компании "Бридж Консалтинг" Юлия Кучеренко.

Однако руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева не согласна с мнением, что в связи с кризисом ситуация усугубилась. По ее словам, на примере 2004 – 2005 годов и застройщики, и местные администрации поняли, что дешевле и эффективнее новостройки не замораживать, а достраивать. «Кроме того, большинство замороженных в кризис объектов находилось на «бумажной» стадии, продажи в них еще не велись. Да и для того чтобы проблема обострилась, необходим инкубационный период. Поэтому некоторые из наиболее «перспективных» новостроек смогут перейти в категорию «проблемных» только в следующем году. Но по нашим прогнозам, объем их будет незначителен, и новой волны обманутых дольщиков не последует».

Случай из жизни

Сказать точно, у какой компании лучше приобрести, никто не берется. Оно и понятно – никто ни от чего не застрахован. Например, в Подмосковье в городе Троицк был случай, когда застройщик выполнил всю работу, вот-вот уже жильцам должны были сдать, а так как рядом с этим же объектом строила дом другая компания, которая разорилась еще на начальном этапе строительства, то первый застройщик не смог сдать квартиры. А все потому, что это небезопасно и по закону не положено сдавать в таких ситуациях. Проходят годы, а люди никак не могут получить свои квартиры. Когда-то они заплатили за однокомнатную квартиру 30 тысяч долларов, которая теперь стоит в несколько раз дороже. Они ждут и надеются, что когда-нибудь им удастся поселиться в своих квартирах…

В подобных случаях обязательно следует обращаться с иском в суд. Кроме того заметим, что также существуют различные общественные организации ("Комитет пострадавших дольщиков", "Всероссийское движение пострадавших дольщиков") и Комиссия Государственной Думы РФ по защите прав обманутых дольщиков. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» считает, что избежать проблему можно в том случае, если узнать, по каким договорам застройщик продает квартиры. «Самый надежный застройщик - это организация, которая привлекает деньги граждан по договорам долевого участия в соответствии с Законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года», - говорит он.

Заметим, что договор долевого участия в строительстве на сегодняшний день является самым надежным гарантом соблюдения интересов покупателей. За последний год объектов продающихся по этой схеме значительно прибавилось. Согласно данным Министерства строительного комплекса Московской области в октябре этого года по договорам долевого участия продалось 386 из 435 существующих объектов, или 88,7% от общего объема.

Закон

Закон об участии в долевом строительстве содержит определенные гарантии защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. Например, в договоре долевого строительства прописаны гарантии качества завершенного строительством дома, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика в любой момент забрать внесенные деньги с процентами.

Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, то это открывает дополнительные возможности проверки его надежности. По закону застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.

Если вы заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), то по вашему требованию застройщик обязан также предъявить разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектную декларацию. Если по каким-либо причинам представители застройщика отказываются предоставить соинвестору копии этих документов или всячески затягивают процесс, то должны возникнуть сомнения в надежности застройщика.

«Серые» схемы

После вступления в силу закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов возникло множество схем покупки квартир в новостройках, действующих в обход требованиям закона:

- Предварительный договор купли-продажи;

- Вексельная схема и др.

Наиболее распространенная на первичном рынке схема - использование предварительного договора купли-продажи квартиры с последующим подписанием на этапе сдачи дома ГК основного договора купли-продажи. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, данная схема более удобна для застройщика. Причиной этого является тот факт, что по предварительному договору купли-продажи все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. После того, как застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры.

Что касается вексельной схемы, то застройщики, чтобы явно не нарушать закон, деньги занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать.«На эти «серые» схемы (предварительный договор купли-продажи и вексельная схема) впрошлом году в Москве по статистике пришлось до 60% всех сделок на рынке новостроек», - говорит Евгения Пармухина, руководитель исследовательского агентства Research.Techart.

Как избежать обмана

Если сравнивать многоэтажное строительство с коттеджным, то в первом случае риски гораздо выше. В коттеджных проектах, как отмечает Директор по развитию CITY Consulting Group Иван Терёхин, даже при отсутствии полной окупаемости всего задуманного, на полученные от клиента деньги можно исполнить большую часть обязательств, построив хотя бы его дом.

«Многие говорят про обязательную поддержку государством изменения механизма финансирования строительства, - замечает руководитель департамента жилой недвижимости «КРЕДИТ МАКС», Кирилл Политов. - Но, в первую очередь, самому покупателю необходимо отнестись внимательно к покупке жилья в новостройке». Действительно, так оно и есть. Сначала нужно изучить закон, затем собрать максимальное кол-во информации о застройщике и о риэлторе, через которого планируете приобрести жильё, а также анализировать стоимость кв.м. в аналогичном типе дома в том же районе, в котором планируете совершить покупку. Слишком низкое ценовое предложение должно вас насторожить. Рентабельность и себестоимость строительства на рынке Московского региона примерно равная у всех компаний и, как правило, разброс цен достигает примерно ±10%. Если в районе стоимость квадратного метра на новый монолитный дом составляет, к примеру, 80000 рублей, а Вам предлагают по 40000-50000 рублей, то стоит задуматься: «не пирамида ли это?». То же самое относится и к скидкам. Даже сейчас, в кризисное время у успешных застройщиков редко можно встретить скидку более 10-15 процентов. Все это легко просчитать, тем более что на сегодняшний день практически любую информацию можно найти в интернете. Необходимо обязательно прочитать отзывы людей по предыдущим объектам застройщика и риэлтора, а также отзывы по текущему объекту. Сейчас многие новые дома или микрорайоны создают собственные сайты, где на форумах можно узнать объективную картину о тех компаниях, которым Вы собираетесь отдать свои сбережения в обмен на недвижимость.

Кроме того, обязательно нужно обращать внимание на степень готовности дома, на соблюдение сроков строительства. Если дом уже возведён и сдан госкомиссии, то Ваши шансы быть обманутыми гораздо ниже, чем на начальном этапе строительства. «Лучше приобретать жильё в доме, который уже возведен хотя бы процентов на 50, - советует Вице-президент ГК «ЕВРОСЕРВИС» Денис Горшко. - В таких случаях при возникновении у застройщика проблем с финансированием строительства ему экономически будет выгодно найти источники финансирования и закончить стройку, чем замораживать строительство». Но, безусловно, бывают и печальные исключения из этого правила. Например, история с домом в г. Троицк.

Уточните, как застройщик и риэлтор ведут учет проданных квартир. Это поможет Вам оценить риск двойных продаж квартир. Не постесняйтесь попросить посмотреть реестр проданных квартир в Вашем доме, убедитесь, что Ваша квартира ещё не продана.

Для того чтобы максимально обезопаситься от проблем с задержкой сроки сдачи объектов нужно ориентироваться на ДДУ. И помните, что любые «серые» схемы увеличивают Ваш риск в итоге остаться и без денег, и без недвижимости. Если застройщик или риэлтор работают только по «серой» схеме, лучше подобрать другой вариант покупки недвижимости или же решить стоит ли связываться с новостройкой. Может лучше купить квартиру на вторичном рынке?

Сугра Гаджиева
Источник: Move.su