Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Вопрос-ответ. Сделка с препятствиями (23.09.2010)

Можно ли купить жилье с задолженностью по квартплате? Как ускорить проведение сделки после внесения аванса? На вопросы читателей, связанные с куплей-продажей жилья, отвечает руководитель юридического департамента компании «Новое Качество» Дмитрий Аверин.

— Мы с мужем владеем двухкомнатной квартирой. Она приватизирована, но порядок пользования не определен, проживаем в разных комнатах по взаимному согласию. Нужно ли мне для продажи нотариально определить право пользования комнатой и зарегистрировать свою долю?

— Бывает собственность двух типов — общая совместная и общая долевая. В первом случае (как правило, это собственность супругов) размер долей не определен. Поэтому для осуществления сделки действительно необходимо официально выделить свою часть квартиры. Этот процесс начинается с перевода собственности в категорию общей с указанием долей. Затем их нужно зарегистрировать. И лишь после этого можно продавать. Но необходимо учесть, что преимущественное право покупки имеет второй собственник, именно ему в первую очередь следует предложить приобрести долю за определенную стоимость. Только в случае официального отказа можно будет продавать ее третьим лицам (за такую же цену). Если изначально собственность оформлена как общая долевая, то делить ее заново не нужно, каждый из владельцев может свободно распоряжаться своей долей.

— Можно ли купить жилье с солидным долгом по квартплате и погасить его после оформления площади в собственность? Зарегистрируют ли в Федеральной регистрационной службе (ФРС) такую сделку?

— В обязанности ФРС не входит проверка имеющейся задолженности по квартплате. Проблемы неуплаты касаются исключительно владельца, который несет бремя содержания имущества с момента вступления в права собственности. Однако потенциальный покупатель квартиры может взять на себя обязательства погасить задолженность предыдущего хозяина и даже сделать это условием продажи. Тем не менее наличие такого долга к регистрации сделки никакого отношения не имеет.

— Покупаю квартиру впервые, сделка альтернативная. Продавец требует внесения аванса. Я боюсь, что после этого сделка растянется на неизвестное время. Вопрос следующий: можно ли в договоре на предоплату предусмотреть сроки оформления квартиры в мою собственность или их прописывают только в договоре купли-продажи? Есть ли способ ускорить проведение сделки после внесения аванса?

— В договоре на предоплату обязательно должны быть указаны сроки, но не оформления квартиры в собственность, а подписания основного договора купли-продажи. В случае если продавец не выполнит своих обязательств, аванс возвращают покупателю. Более того, в договоре на предоплату можно указать штрафные санкции.

Кроме того, ст. 429 Гражданского кодекса предусмотрена такая форма взаимодействия, как предварительный договор. Если одна из сторон уклоняется от его исполнения, в данном случае — продавец нарушает сроки подписания основного договора купли-продажи, то покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ускорить же проведение сделки вряд ли возможно, если только будущий покупатель сам не займется поиском подходящей недвижимости для продавца.

— Наша комната в коммуналке приватизирована, вторая — муниципальная. В ней никто не живет, и долг по квартплате за эту комнату уже больше 50 тыс. руб. Что можно сделать, чтобы выкупить эту часть квартиры?

— В данной ситуации надо обратиться в ДЕЗ с просьбой передать вам пустующее помещение. В свою очередь ДЕЗ должен уведомить нанимателя комнаты о существующем долге. Если он не выходит на связь и не погашает задолженность, договор социального найма расторгают и объект выставляют на торги. Без проведения официальных торгов продажа такой недвижимости сейчас запрещена. Вы, как соседи, имеете преимущественное право покупки.

— Я слышал, что при продаже квартиры невозможно будет оформить сделку, пока не оплачен налог за все годы нахождения жилья в собственности. Так ли это на самом деле?

— Собственник квартиры обязан платить налог на имущество. Однако при продаже недвижимости ответственность за неуплату не перекладывается на нового хозяина, задолженность остается у прежнего владельца. После покупки квартиры необходимо подать в налоговую инспекцию сведения о том, что приобретена недвижимость. Не уплаченный прежним собственником налог не будет являться препятствием для оформления сделки.

Источник: Недвижимость и Цены