Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Жив ли пациент? К выбору новостройки сегодня нужно подходить предельно осторожно (10.12.2010)

Если в начале 2009 года на жилищном рынке было остановлено более половины проектов, то к концу года строительные площадки стали оживать. Крупные девелоперы частично или полностью решили свои проблемы с финансированием, да и спрос постепенно начал возвращаться. И хотя количество замороженных объектов заметно снизилось по сравнению с пиковым периодом кризиса, нынешние замершие стройки вызывают еще большее опасение, чем год назад. Ведь отсутствие активности на площадке сейчас - верный признак хронических проблем у застройщика.

Рынок новостроек постепенно стал оживать. В компании "МИЭЛЬ-Новостройки" утверждают, что с июля текущего года на первичном рынке ежемесячно наращивается объем операций. За прошедшие три месяца (август-октябрь) прирост реализованных квадратных метров составил более 80%. Также в среднем на 20% от месяца к месяцу увеличивается количество поступающих в компанию звонков.

Строительная мобилизация

По данным компании Blackwood, с начала года столичные новостройки потеряли в цене около 30% и сегодня это падение почти сошло на нет. Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьего квартала 2009 года составила $4720 за кв.м. Существенного падения стоимости жилой недвижимости эксперты уже не ожидают. По крайней мере, таких скидок уже никто не дает.

Конечно, говорить о том, что все проблемы позади и покупатели расхватывают квартиры десятками, было бы неверно. Однако практически все застройщики, которые временно приостанавливали реализацию проектов, так или иначе решили свои финансовые проблемы. "Многие сумели договориться с банками о реструктуризации выданных раньше кредитов, если не удалось - уступают права собственности на объекты или компанию. Наиболее надежным компаниям были выданы дополнительные кредиты на завершение начатых проектов, но таких примеров - единицы", - говорит директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Лана Волохина. "О самофинансировании строек за счет продаж можно говорить в отношении лишь 10-15 объектов, которые выбрали для себя стратегию дискаунтера, предлагая жилье по ценам в 2-2,5 раза ниже, чем могло бы быть в докризисный период", - добавляет партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга Дмитрий Халин.

Остановленное в начале года строительство на 70-80% стройплощадок сегодня активно возобновляется. Но происходит это преимущественно на объектах, находящихся сегодня на средних и высоких стадиях готовности, возведение которых было начато еще в 2007-м - начале 2008 года. "Сегодня каждый застройщик консолидировал все денежные средства на завершении текущих проектов и заморозил проекты, которые находились на бумажной стадии", - свидетельствует ведущий консультант Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Алексей Буреломов.

На этом в целом позитивном фоне нельзя не отметить две негативные тенденции. Первая - новых строительных проектов практически не заявляется, что грозит сокращением предложения на первичном рынке и новым витком цен. Вторая - несмотря на всеобщую строительную мобилизацию к концу года, уже сегодня очевидно, что массовых задержек по строительству не избежать. Некоторые застройщики, дабы наверстать упущенное время и несильно отстать от ранее заявленных сроков сдачи дома, переходят даже на круглосуточный режим работы. Тем не менее практически у 80-90% новостроек срок сдачи Государственной комиссии перенесен. В большинстве случаев отставание по графику составляет от полугода до года, в отдельных случаях - до двух лет.

Риск - последнее дело

В условиях, когда банковское финансирование стало практически недоступным, участники рынка прекрасно понимают свою зависимость от частных инвесторов, доверие и лояльность которых сегодня приходится буквально завоевывать. Делают это застройщики по-разному. Например, "ДОН-Строй" ведет на своем сайте фотоотчет о динамике строительства каждого объекта. Кроме того, компания регулярно общается с инициативными группами соинвесторов, которые стихийно образуются по разным объектам. Такие группы получают графики производства работ, имеют возможность посещать строительную площадку и наблюдать процесс строительства.

Добросовестные застройщики стараются все-таки "не прятать голову в песок" и вести диалог со своими клиентами во избежание массового изъятия дольщиками вложенных средств. "Если квартиры в доме проданы, а сроки строительства отодвигаются, то застройщики, просят подписать покупателей соглашение о продлении срока исполнения договора, - рассказывает директор управления консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова. - Девелоперы объясняют, что если им сейчас согласно договору будут начисляться огромные штрафы за нарушение сроков, то конца и края стройки еще долго не будет видно. Люди относятся, как правило, с пониманием к их проблемам и идут навстречу, потому что в текущих условиях перспективы получить обратно свои деньги весьма туманны, и все это прекрасно понимают".

"Мне известны случаи, когда застройщик предлагал на выбор либо возврат денег, либо дополнительные метры в строящихся домах. Правда, это единичные, уникальные примеры", - говорит Дмитрий Халин. "Если компания ведет строительство нескольких домов, то застройщик может предложить обменять квартиру в проблемном доме на квартиру в новостройке, где таких проблем нет, - добавляет директор по маркетингу компании "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. - Например, недовольным покупателям ЖК "Триколор" (девелопер "Капитал Групп"), где строительство практически не велось весь год, были предложены квартиры в доме этого же девелопера - в ЖК "Аэробус".

Понятно, что любой застройщик хочет убедить людей, что его проект - самый надежный. Однако есть объективные моменты, на которые покупателю стоит обратить внимание, если он не хочет месяцами любоваться на обнесенный забором пустой котлован. Застройщика лучше всего оценивать по реальным делам. "О надежности компании говорят количество и качество построенных объектов, сроки строительства предыдущих объектов, отзывы покупателей, репутация", - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. В группе риска находятся прежде всего компании "одного объекта", т.е. те, у которых нет в портфеле ранее реализованных жилых проектов. Также в группе риска сегодня компании, у которых идут судебные разбирательства, в том числе о признании их банкротом.

Кроме того, перед тем как инвестировать в новостройку, не будет лишним лично посетить стройплощадку. "При покупке квартиры на этапе строительства обязательно оцените интенсивность работ на стройплощадке, наличие техники и строителей, а также соответствие заявленному графику. В идеале лучше посетить стройку дважды с разницей в две недели и проследить наличие видимых изменений за этот период. При нормальном темпе работ строящийся дом должен "подрасти" минимум на этаж", - рекомендует Павел Епихин. Если же вы увидели, что со стройки вывезли все бытовки, то это означает только одно - данный объект достраиваться в ближайшее время не будет.

Алена Дымова
Источник: Финансовые Известия