Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Ваш частный индивидуальный риэлтор (10.12.2010)

Один из способов ведения риэлторского бизнеса – оформление сотрудников как индивидуальных предпринимателей. Но одни видят в этом будущее рынка, другие – его смерть. Пока что приверженцы противоположных идеологий не могут прийти к компромиссу. Очередная попытка была сделана на организованном «Бюллетенем недвижимости» круглом столе. «БН.ру» публикует его стенограмму без купюр.

Екатерина Романенко, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, генеральный директор агентства недвижимости «Экотон»:
Тема оформления отношений с сотрудниками очень важна и волнует многих руководителей компаний. Мы живем в правовом государстве и хотим спать спокойно, платить налоги и развивать свой бизнес.
Несколько лет назад, по инициативе генерального директора АН «Итака» Сергея Галалу, Ассоциация риэлторов обратила внимание на вопрос оформления трудовых отношений со своими сотрудниками. После долгих дискуссий мы пришли к выводу, что, в основном, действенны две схемы: прием сотрудника в штат и работа по какой-либо определенной схеме (например, по упрощенному налогообложению или без НДС - компания выбирает сама), либо работа с сотрудником (агентом) осуществляется как с предпринимателем, то есть, инициируется оформление работника в качестве индивидуального частного предпринимателя (ИЧП). В этом случае взаимоотношения с ним строятся на основании договора. Такую схему использовали крупные агентства и ранее, но реально они агентов как ИЧП не оформляли. Они просто говорили, что часть услуг оказывает агентство, а часть оказывает агент. Агенты самостоятельно должны были платить налоги, это - их обязанность, и в целом в эту тему никто не углублялся.

Реально при этом клиент заключал два договора: один - с агентством, второй - с агентом. Это вызывало определенное беспокойство руководства и создавало сложную ситуацию при заключении договора, потому что реально агенты налогов не платили, фактически при этом занимаясь предпринимательской деятельностью. Но официально они не являлись индивидуальными предпринимателями.

Ассоциация риэлторов подняла этот вопрос, были проведены консультации с юристами и множество «круглых столов». В итоге мы рекомендовали тем, кто не пошел по пути включения сотрудников в штат, оформлять отношения по следующей схеме: агентство заключает договор с клиентом и далее нанимает индивидуального предпринимателя для совершения определенных действий. Предпринимателю предлагают оформить «упрощенку» (расходную часть в нашем бизнесе доказать очень непросто, и, соответственно, по этой схеме он теряет всего 6% от своих комиссионных).

Надо сказать, что многие крупные агентства активно работают по такой схеме. Но в «Экотоне» мы два года не могли начать работать по этой схеме – боялись, что потеряем своих сотрудников. Но реально потеряли только одну группу, и то по неопытности - неправильно с ними разговаривали, продвигали этот вопрос немного жестко. Поэтому к началу прошлого года мы оформили 70 человек, и еще несколько человек находились в стадии оформления. При этом востребованы были агенты, работающие успешно, а не те, кто «болтается». К сожалению, такой «хвост» в каждом агентстве есть…

Преимущества для агентов при работе по этой схеме следующие: Если ты хочешь получать повышенный процент, а от фирмы - дополнительный бонус, то должен обязательно оформить ИЧП. Но здесь мы столкнулись с определенными сложностями. Выяснилось, что ряд агентов, многие из которых работают давно, оказались инвалидами, и они не хотят терять возможность получать помощь от государства. У некоторых агентов - регистрация в области, а проживают они в городе, поэтому у них есть сложности с оформлением документов, им необходимо далеко ездить, а это - время, деньги и т.д. Мы решили, что у этой категории сотрудников есть объективные обстоятельства, поэтому их «прессовать» не будем. Но новые сотрудники, которые к нам приходят, после окончания стажировки, как правило, после 3-й сделки, обязаны оформить документы на индивидуальное предпринимательство. К началу сентября прошлого года выяснилось, что многие делают это с удовольствием.

В этом году мы реально проводим сделки по такой схеме. Есть агенты, которым данная схема работы нравится; есть агенты, пытающиеся экономить, и тогда они решают этот вопрос со своими коллегами; есть агенты, работающие по трудовому соглашению. В общей сложности из действующих агентов примерно 50% работают по этой схеме, а с остальными эта тема пока приостановлена, но они знают о том, что если не хотят становиться ИЧП, то должны провести свой договор через другого агента. Но это уже как они сами договорятся между собой. С точки зрения законности налогообложения, у нас все договоры оформляются таким образом.
Это то, о чем я хотела рассказать. Я попыталась ответить на вопрос, насколько выгодна агентам такая схема, хотя здесь речь идет не столько о выгоде, сколько о безопасности оформления трудовых отношений и самого бизнеса. Это - плата за наш спокойный сон.

- Для агентов это выгодная форма работы?

Екатерина Романенко: Это нормальная форма работы. Хотя есть агенты, которые принимают условия агентства, но в частном разговоре поясняют, что готовы работать даже за меньший процент, если их возьмут в штат. Как правило, это относится к женщинам среднего возраста. Мы объясняем, что при условии включения в штат мы будем требовать от них железной выработки. Агентству нет смысла держать сотрудника, не приносящего прибыли.
Реально к теме оформления сотрудников мы вернемся примерно через полгода. В небольших компаниях этот процесс регулируется проще, и уже есть компании, которые его решили для себя по той или иной схеме.

- Когда агент (не ПБЮЛ) работает по договору с другим агентом - индивидуальным предпринимателем, у клиента не возникают вопросы по поводу того, почему со мной работает конкретно этот агент, а не другой?

Екатерина Романенко: Клиент заключает договор с компанией, а компания – с агентом-ПБЮЛом, и для клиента это не существенно, поскольку это наши отношения с ПБЮЛом. Этот договор мы заключаем при завершении сделки. У нас в базе данных есть формализованная схема, когда человек приходит рассчитываться, получает расчет по рекламным расходам, и тут же с ним заключается договор как с индивидуальным предпринимателем. Агенты беспокоятся, что если они становятся ПБЮЛами, то отвечают своим личным имуществом, а им это абсолютно не нужно. Гораздо спокойнее работать, когда риски несет само агентство.

- Бухгалтерский учет за всех агентов ведете вы. А какой процент от сделки получает агент, и на кого ложатся 6% налога?

Екатерина Романенко: Такой, как и раньше, от 50% до 60%, а налог в 6% ложится на самого агента.

- Агент, работающий под ПБЮЛом, и агент-ПБЮЛ свои отношения письменно оформляют?

Екатерина Романенко: Нет, у них устная договоренность, хотя мы их предупредили, что должен оформляться договор. Поскольку они ценят работу в фирме, этот вопрос они улаживают.

- То есть они это решают устно, а вы как бы об этом вообще не знаете, кого там нанимал агент-ПБЮЛ?

Екатерина Романенко: Нет, мы об этом знаем. Этот вопрос в нашем агентстве регулирует директор отделения. Хотя в этом году, по объективным причинам, этот прессинг мы ослабили.

Сергей Галалу, генеральный директор агентства недвижимости «Итака»:

Реально в России, на мой взгляд, существует только одна легальная и легитимная практика оформления взаимоотношений. Это ИЧП или ПБЮЛ, все остальное нелегитимно. Есть пример одной известной московской компании, вышедшей еще до кризиса на полную легализацию деятельности через включение в штат всех своих агентов. Еще в начале 2008 года я встречался с ее гендиректором. Он говорил, что сложности у них невероятные, а нагрузки немыслимые. Зачем? С точки зрения нормально выстроенной практики, схема агентирования более адекватна тому, что действительно происходит в отношениях между фирмой и агентом, именно договор агентирования, именно работа предпринимателя как младшего партнера компании.

Что произошло в той фирме после кризиса? Отчасти был потерян бизнес, через франчайзинг произошел вывод филиалов. По сообщениям прессы, бухгалтерия фирмы, которая вела весь учет (а там было много ИЧП), вознамерилась реализовать схему легализации бизнеса через штатных сотрудников. Схема даже до кризиса была немыслимо тяжела, с моей точки зрения, и неадекватна происходящим в этом бизнесе процессам.

У наших агентов нет постоянных рабочих мест, они не ходят на работу ежедневно с утра до вечера, они работают именно как агенты и выполняют функции как партнеры компании. Строго говоря, это единственная возможность работать легально.
Для нас путь в ИП начался в 2004 году. Мы пошли сверху вниз: сначала переходили директора, потом - менеджеры, а затем и агенты. Два года назад мы полностью «ипизировали» все массовые направления, и до кризиса вышли на оформление 90% загородной «вторички» именно по этой схеме. Количество ИП в компании превысило 700, и в начале 2009 года должны были выйти на 1000 ИП.

Существенным моментом является то, что мы начали работу по внедрению этих подходов, и небезуспешно. По сути дела, мы начали перевод отделов аренды на такую же схему работы, причем ситуация здесь более деликатная, учитывая наличные деньги. Казалось бы, что это невозможно. Реально же по двум отделам аренды мы это сделали еще до кризиса, и сделали хорошо. Я думаю, что кризис и все его волнительные моменты позади, идет восстановление рынка, и с весны все окончательно стабилизируется…

Говорю об этом совершенно осознанно, я знаю, что говорю, и действительно так думаю. Потери, которые мы понесли, были вынужденными. При сложившихся обстоятельствах мы прекратили перевод всей деятельности по аренде на эти рельсы.

По массовым направлениям брокеров в сфере продажи объектов недвижимости мы имели некоторый откат. Тем не менее, в компании работают около 700 индивидуальных частных предпринимателей, более того, наши стажеры, переходя в агенты, по-прежнему обязаны регистрировать ИЧП. Но на практике это существенно меньше того количества сотрудников, какое есть сейчас.

В настоящее время, когда открываются и закрываются сделки, а наши предприниматели получают деньги, это единственный нормальный вариант, когда они работают по договору с фирмой, и фирма действительно заключает договор с клиентом (об этом говорила Екатерина Владимировна). Что касается молодых сотрудников и новичков, то некоторые из них после первой или второй сделки могут и не остаться в профессии. Такого рода проблемы действительно есть, например, с военными пенсионерами. Для нескольких человек, зарегистрированных в области, мы не делали исключения. Все областные сотрудники переходили на эту схему, как и работники, проживающие в городе. Мы до весны будем «закрывать глаза» и смягчим требования по оформлению ИЧП, пока допускаем к работе сотрудников и стажеров, не являющихся ИЧП, при этом сделка оформляется на их менеджера-наставника, передающего часть денег, полученных им как партнером компании, подопечному - пенсионеру, с ним работающему, либо своему менеджеру. В это есть некоторая «нестерильность» сделки. Это фактически те отступления, которые есть.

Я, выступая на Гражданском жилищном форуме, привлек внимание коллег вот еще к чему. Кризис – это появление на рынке массы людей, физических лиц, которые пытаются выжить и заработать, продвигая и позиционируя себя в качестве профессионалов, на самом деле таковыми не являясь. Это дает увеличенный поток «левых» сделок, хотя это, в общем-то, нормальная ситуация на рынке – не первый кризис переживаем. Но в этой ситуации бизнес, именно бизнес и фирмы, которые осознают себя как фирмы и как бизнес, должны дистанцироваться от «самодеятельности», в том числе и в общении с клиентами. Они должны понимать, что эта схема имеет свою цену, я об этом еще скажу. Одна из возможностей дистанцироваться от «серого» и «черного», кроме использования торговой марки в работе, это именно тот самый индивидуальный подход, работа агента–предпринимателя без образования юридического лица в качестве партнера компании. Это, кроме того, что очень важно, позволяет еще и отличать риэлторов от множества неконтролируемых маклеров. Это - возможность дистанцироваться от сообщества черных маклеров и позиционировать компанию именно как юридическое лицо, как бизнес-структуру, а не как частника с непонятными стандартами.

Конечно, эта схема имеет свою цену, включающую все то, во что нам обошелся переход к оформлению основным составом работников документов ПБЮЛ. При наших масштабах деятельности за последние годы несколько миллионов долларов мы точно бы сэкономили. Эта сумма складывается из налогов, которые мы заплатили и продолжаем выплачивать, сюда же входят затраты на сопровождение юридических лиц, нагрузка компании в виде оплаты труда бухгалтеров и юристов, которые обслуживают сделки. Причем до последнего времени для агентов эти услуги были бесплатными (сейчас появилась символическая цена) и целиком относились на затраты компании. В будущем году цена вопроса по сопровождению каждого ИЧП будет более реальная. В этом смысле нельзя сказать, что все решается автоматически, хотя больших проблем, связанных с этой программой, у нас не было.

- Пока получается, что польза - только для государства: налоги пошли, а у вас - одни расходы.

Сергей Галалу: Если мы хотим иметь бизнес, то бизнес должен заплатить определенную цену. Фактически до кризиса у нас были сотрудники, работающие в компании как ИП, зарабатывающие по 100 и более тысяч рублей в месяц. Сейчас, конечно, доходы поменьше, хотя и в настоящее время есть такие люди. Кстати, они получали эти деньги абсолютно легально, своевременно сделали пенсионные отчисления, и, заплатив 6%, говорят: «Мы заработали эти деньги легально и официально!» Это оказалось для них очень важным. Даже в большей степени, чем можно было бы предположить в начале этой программы. Правда, проводились серьезные подготовительные мероприятия, начиная с директоров, получавших свою «дольку», позже перешли к менеджерам, и после этого только вышли на уровень агентов. Как видите, в данном случае достигнутое положение является совсем не автоматическим результатом.

Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»:

У вас много компаний, и все они работают по упрощенной схеме налогообложения?

Сергей Галалу: В основном – да.

Юрий Сергеев: Как раз это и ставит бизнес под удар. При такой оптимизации, с точки зрения налоговых органов (и прецеденты есть) обороты будут признаваться несколько иными, или будет начисляться ДЕЗ. Поэтому нельзя однозначно сказать, что такая схема лучше.

Сергей Галалу: Есть мнение, что в нашей стране невозможно заниматься бизнесом… Но это единственно реальное, что есть. В этом смысле страшилки о том, что у нас были проверки, о которых мы слышали в течение пяти лет, и отвечали на вопросы, почему так много юрлиц, много партнеров ИП - ведь это повышенная нагрузка на аппарат компании. Мы отвечали на все вопросы, но не было ни одной ситуации за эти пять лет, которая реально бы заинтересовала соответствующие органы.
Мне очень часто приходилось отвечать на такой вопрос, как, например, что вы будете делать, когда 6% налога заменят на 15%. Что будем делать, если кому-то придет в голову изменить проценты с дохода с 6% на 15%? Детские аргументы, конечно, но можно через Российскую Гильдию Риэлторов лоббировать наши интересы, чтобы этого не произошло. В принципе, такие изменения в состоянии загнать легальный бизнес в тень.

Юрий Сергеев: То, что компании работа с ИП выгодна, – это очевидно, и здесь никаких сомнений нет. А кто сможет, кроме ваших красивых слов о том, что вы платите налоги, разъяснить, чем это выгодно агенту? Я понимаю, что есть люди, говорящие о том, что с удовольствием заплатят налоги, но в нашей стране их, к сожалению, меньшинство. Основная масса – это те, про которых вы говорите, что их приходится «додавливать». Нам приходится именно «додавливать» агентов, обязуя их оформлять необходимые документы для индивидуального предпринимательства.

Сергей Галалу: Когда мы начинали работу на уровне агентов три года назад, были опасения, что ряд старых и опытных агентов, отработавших по 10-15 лет, не захотят платить налоги, поэтому стоял очень тяжелый вопрос, связанный с угрозой потери опытных кадров. К счастью, реальных потерь не было.

Инна Войнова, директор агентства недвижимости «Партнер К»:

Я могу ответить, почему такие условия хороши для агентов. Они - такие же люди, как те, которые хотят купить машину, квартиру, дачу, землю…

Юрий Сергеев: Вы не поняли моего вопроса. Сейчас банки ИЧП кредит не предоставляют и, совершенно официально вам заявляю, в ближайшее время предоставлять не будут. Пока у индивидуального предпринимателя никаких преимуществ нет.
Я не противник такой схемы, но хочу понять, что она реально дает агенту. Кроме какой-то «красивой оболочки» в виде компании, для агента эта схема ничего не дает, кстати, и клиенту также ничего не дает. При нормальной схеме, как все вы правильно заметили, клиент имеет юридические отношения с компанией, а не с частным предпринимателем, что несет разного рода проблемы.
Кроме того, кризис принес новые веяния, связанные с оплатой рекламы и получением бонуса. В свою очередь, это ведет к тому, что скоро все ИП должны будут стать частными предпринимателями, своего рода отдельными ячейками бизнеса. Есть люди, активно призывающие к этому. Произойдет это или нет, мы еще не знаем, но в целом такая ситуация очень беспокоит.

Яков Кусевицкий, Президент Гильдии риелторов Санкт-Петербурга, генеральный директор агентства недвижимости «Центр»:

Этих людей можно назвать поименно, они разваливают бизнес, а мы этому способствуем. Вот вам ответ по частным предпринимателям.
Валерий Виноградов, президент ГК «АВЕНТИН-Недвижимость»: Можно высказать противоположную точку зрения? Этот путь (частные предприниматели – БН.ру») - тупик, пока нет закона о риэлторской деятельности.
Приведу несколько аргументов. Сергей правильно сделал несколько допущений для крупных компаний - постоянные рабочие места, полный рабочий день, занятость т.д. Я являюсь адвокатом городской Коллегии адвокатов, появляюсь там раз в полгода, вношу взносы. Коллегия - одна из лучших, находится на Исаакиевской пл., на углу с ул. Большой Морской, но ее офис выглядит намного хуже моего. Почему? Потому что адвокатов, как и риэлторов, ничто не удерживает в компании, хотя у последних и нет закона об их деятельности, как, собственно, и у индивидуальных предпринимателей. Адвокат, к примеру, захотел - и завтра открыл свой адвокатский кабинет или перешел в другую гильдию.

С моей точки зрения, есть два вопроса, на которых держится вся риэлторская деятельность и наш бизнес. Первое - чьи клиенты, второе - кто кому платит. Если мы допускаем, что клиенты - риэлтеров, и они нам платят, то мы переходим к такой же системе, как у адвокатов. Когда мы говорим об индивидуальных частных предпринимателях, мы должны делать определенные допущения. Мы должны брать во внимание формат компании: чем компания крупнее, тем больше ей это нужно. Мы должны принять во внимание сегмент, в котором компания работает. В эконом-сегменте это более необходимо, чем в премиум-сегменте. Соответственно в сделках с жилой недвижимостью это нужнее, чем при сделках с коммерческой недвижимостью. Необходимо принять во внимание ценообразование – высокое качество и высокая цена дают возможность работать по трудовому договору, так как демпинг приводит нас в плоскость частного предпринимателя. Оплата труда риэлторов (если мы посмотрим другие отрасли промышленности) составляет 20-30% от прибыли. Мы платим зачастую больше 50%, плюс еще есть менеджеры, которые никогда ни одной управленческой книги не прочитали и которым тоже что-то перечисляется. Соответственно, возникает вопрос – по-другому ты работать не можешь? А почему не можешь? Сможешь! Для примера я возьму иностранного консультанта компании, работающего в Гильдии управляющих и риелторов. Там этот вопрос не стоит, потому что все работают по трудовому договору. Выделяем заинтересованные стороны, то есть то, что мы перечислили – компания, агент, клиент, и обязательно надо включить государство, - это все заинтересованные стороны.

Политика: для риэлтора работа в качестве ПБЮЛ в сравнении с работой по трудовому договору на основании Трудового кодекса значительно хуже, потому что он теряет все привилегии, которые предоставляет ему Трудовой кодекс, и получает все риски, связанные с тем, что он является субъектом предпринимательства, работает на свой страх и риск и отвечает всем своим имуществом. Для компании это выгодно. Трудовые отношения, жестко определенные кодексом, переходят в область гражданско-правовых взаимоотношений.

Финансы: агентам вроде бы выгодно, 6% это не 13%, но если посмотреть, сколько они, как собственники, теряют и какие сложности выносят, работая с Налоговой службой и Росфинмониторингом, то, наверное, то на то и получается. Для компании это выгодно, но все плюсы компании перекрываются минусами по управлению сотрудниками. Потому что отношения «компания – работник» более выгодны, чем «компания – предприниматель». При взаимоотношениях по трудовому договору вы можете применять все обязанности и меры воздействия на работника, предусмотренные Трудовым кодексом. Если сотрудник - частный предприниматель, я обычно привожу такой пример: мы создали человеку корабль, научили плавать, а после этого еще вынесли финмониторинг и налоги на аутсортсинг и багром его оттолкнули. Вот тебе и свободное плавание. Если мы придем к такому положению, то конкуренция между компаниями будет по трем основным параметрам: бренд, чтобы привлекать клиентов, внутренний сервис, который оказывает компания, и те условия, на которых мы заключаем договор с агентом (кто мне больше даст, если я проведу сделку). Как только сотрудники это начнут понимать, они будут свободны и станут субъектами предпринимательской деятельности.

По юридическим рискам: отношения с ПБЮЛом могут трактоваться налоговой инспекцией как трудовые, так как есть несколько признаков. Сотрудники работают в офисе одной компании, заключают договоры и получают деньги от одной компании или группы аффилированных лиц, их вопросы с Росфинмониторингом и налоговой инспекцией решает одна компания, это можно доказать. А главное, что в суде, когда они будут выступать и когда подпишутся об ответственности за дачу ложных показаний, они своими показаниями дадут основания считать, что индивидуальное предпринимательство, по сути, прикрывает трудовые отношения.

Для клиентов, безусловно, отношения с компанией, имеющей многолетнюю историю и положительный имидж, более предпочтительны, чем только с ПБЮЛом. Поэтому такая система, когда клиент заключает договор с компанией, а компания, по своему усмотрению, выбирает субподрядчика для клиента, совершенно нормальная. Плохо сделали – клиент подает иск на компанию, а те, в свою очередь, уже регрессный иск соответствующему исполнителю. И пускай разбираются!

Но есть другая схема, когда в договоре указывается множественность исполнителей. Это уже не очень хорошо, потому что получается, как у Райкина, когда костюм развалился, и мы начинаем разбираться, кто и чем занимался. «- Я пуговицы пришивал, к пуговицам претензии есть? – Нет, пришиты намертво, а костюм все равно развалился». Так и в агентстве при такой схеме работы: Место предоставили, маркетинг провели, все здорово, а сделка завалена. Поэтому для государства более предпочтительны отношения с компанией. Трудовые отношения более контролируемы, все понятно и т.д.

Как будет развиваться ситуация, если мы будем плодить частников? Мое мнение: будет еще хуже. Так, наряду с небольшим уменьшением количества сделок, по данным ФРС, мы сегодня имеем много «левых» сделок, посредников, огромное количество «черных» маклеров, «левых» агентов, которые просто приходят в офис и показывают визитки от другой компании. А ПБЮЛы могут это делать спокойно: уволили, к примеру, его, ну и пошел в другую компанию…
Как выйти из этой ситуации? Радикальные меры: со стороны государства – принять закон о риэлторской деятельности, и неважно, на какой базе мы будем находиться. Допустим, там штатовская система, где каждый агент должен быть под «зонтиком». Все нормально, человек выбрал и спокойно работает. И тогда уже соответственно реализуются механизмы, связанные с СРО. Второе, пока государство о нас не позаботится – эти вопросы решать в рамках профессиональных организаций, допустим, Ассоциации риэлтеров, что, в принципе, сейчас и происходит. Допустим, закрытая зона сайта, обмен посредниками, обмен сотрудниками и т.д.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:
С юридической точки зрения, Валерий все хорошо сказал, но на практике обстоит совсем не так. Я по опыту могу сказать, что оформление работника в штат никаким образом на его лояльность к компании не влияет. Допустим, работник склада состоит на штате, но это не мешает ему воровать мыло на вашем складе. Работники, состоящие в штате, также могут совершать «левые» сделки. Как вы отследите, и как вы будете контролировать, совершает он сделки на стороне или нет. И что считать «левой» сделкой – по информации, предоставленной компанией, или когда к нему родная бабушка пришла и попросила продать ей квартиру?

Валерий Виноградов: Когда человек работает в штате, то с утра ему ставится задание, а вечером он отчитывается.

Дмитрий Щегельский: Для небольшой компании, да, я согласен. Но речь идет о том, как построен бизнес. У кого-то работает бизнес так, у меня работает по-другому. При этом ничего не изменилось, я также управляю своими сотрудниками, как управлял и три года назад. Сотрудники никуда не разбегаются и работают у меня в компании. Делают они «левые» сделки или нет - вопрос риторический, да и что считать «левой» сделкой? Мы готовили сотрудников целый год, и это было еще в 2006 году, потом благополучно всех сотрудников оформили как ПБЮЛов (35 человек из 50). Новые сотрудники, приходящие к нам, так же, как и в «Итаке», совершив несколько сделок под руководством менеджеров, считайте, наставников, оформленных как ПБЮЛы, становятся в дальнейшем тоже индивидуальными предпринимателями.

- Но сделки заключаются от лица ПБЮЛа? А если они кого-то привлекают, то это на уровне личной договоренности?

Дмитрий Щегельский: На самом деле у нас и со стажерами заключаются соответствующие договоры, то есть и со стажером мы имеем некоторые договорные отношения. Я не вижу перспективы, о которой нам рассказали, что через некоторое время рынок развалится, и вместо этого мы получим какое-то количество вольных ПБЮЛов. Сейчас уже не крепостное право, нельзя удержать человека даже обещанием штатной должности. Ведь все вы когда-то работали в какой-то компании, были, наверное, стажерами, а потом стали агентами, затем открыли свои агентства. Ничто не помешало вам это сделать и работать, а некоторые, наверное, работали и «налево». Есть целые филиалы, которые работали «налево», в убыток своей головной компании, а потом на заработанные деньги превращались в самостоятельную фирму. Я не говорю о тех, кто сидит за этим столом, но на рынке недвижимости есть и такие компании. Все относительно, и находится для каждого в индивидуальной моральной плоскости.

Юрий Сергеев: Это как с 214-м федеральным законом о долевом строительстве. Есть компании, которые работают по нему, а есть такие, кто по нему не работает. Те, кто его соблюдает, несут большие затраты, не имея при этом серьезных конкурентных преимуществ. Тоже и на нашем рынке: сегодня компании, которые работают с ПБЮЛами, несут значительно большие затраты, поскольку агентам процент реально снизить нельзя. Сколько они получали, столько и будут получать. Бухучет и отчетность ложится на вас.

Инна Войнова: С агентами процент оговаривается изначально.

Юрий Сергеев: На рынке сегодня стандартный процент, за исключением премиальных, все крутится около 60%. Даже так, 55-70% - это фонд заработной платы, в среднем по рынку, включая менеджеров.

Инна Войнова: У нас от 30 до 40%.

Екатерина Романенко: Это - Сосновый Бор, и это не показатель.

Инна Войнова: Дело не в этом. Мы на рынке уже более 10 лет. В других агентствах комиссионные - 50-60%. В феврале, на праздновании Дня риэлтора, вы сказали, что мы сами загнали себя высокими процентами в тупиковую ситуацию. Вы говорите, что с юрлицами компания несет большие убытки. Да нет никаких больших убытков! Есть правильное распределение должностных обязанностей. Юрист и бухгалтер обслуживают ИП, а вы им также платите зарплату.

Юрий Сергеев: Но 200 человек они не смогут обслужить?

Екатерина Романенко: На самом деле те опасения, о которых говорит Юрий, это проблемы больших компаний. Мы «топчем» эту «полянку» и для интернет-порталов, и для издательств, чтобы люди могли туда напрямую обращаться. Реально же это риски больших компаний. Компания, где работает от 20 до 50 человек, может не иметь менеджеров и управляться напрямую руководителем, он может ситуацию контролировать и держать все в своих руках. Это реальное количество людей, которых возможно держать под личным контролем. Для больших компаний, в которых есть филиальные сети и система менеджеров, реальная рабочая единица - это менеджер с группой, и во многом наше влияние демпфируется этой прослойкой. Именно поэтому мы не можем снизить процент, хотя мы все осознаем, что это боль нашего рынка. Валерий смог, честь ему и хвала.

Валерий Виноградов: У меня группа получает до 50%, но если мы возьмем иностранных консультантов - да, у них нормальная зарплата, естественно, они работают производительно, и понятно, что они делают. Они сами повышают квалификацию, потому что могут «вылететь». Я не говорю, что у нас процент очень завышен.

Инна Войнова: Очень завышен.

Екатерина Романенко: Мы сейчас не знаем, как из этой ситуации выйти.

Инна Войнова: Коллегиально договориться и начать плавный переход на снижение процентной ставки. Когда я принимаю стажеров, я изначально говорю, что первая сделка - от 25-30%, а дальше рост в зависимости от работы, но не более 40%. При этом агентство берет на себя рекламу, обеспечивает помощь по ведению документации и т.д.

Екатерина Романенко: Это можно делать с новыми сотрудниками, а что делать, если у меня человек 40 работает уже по 15-17 лет? Я ничего не могу с ними сделать.

Инна Войнова: У меня нет текучести. Я не знаю почему, но нет.

Екатерина Романенко: Это проблемы разного уровня.

Дмитрий Щегельский: На самом деле меня не волнуют чужие проблемы и то, как у кого устроен бизнес, что делать бизнесменам, в которых агенты по каким-либо причинам покидают компании. В этом случае речь идет о силе компании и ценности ее бренда.

Юрий Сергеев: В этом случае о цивилизованности рынка мы не говорим, вы решаете проблемы своей компании. А если мы попытаемся взглянуть на ситуацию сверху, то настала пора Гильдии риелторов и Ассоциации риэлторов объединить свои усилия и выйти на руководство города. Вот как сейчас руководство оказывает поддержку строителям в работе по 214-му закону, так, с моей точки зрения, настало время выходить с обращением о поддержке развития цивилизованного бизнеса в риэлторской сфере.

Ольга Белова, генеральный директор агентства недвижимости «Сантас»:

А чем нам город может помочь? Не мешал бы…

Юрий Сергеев: В нашей стране все происходит директивно, о чем бы мы с вами ни говорили. Слегка отвлекусь… Есть ли сейчас цензура на телевидении и радио? Никакой цензуры нет. Никто никому ничего не запрещает. Просто люди знают, что они не хотят действовать по-другому, не хотят выпускать какие-то передачи, режут сюжеты, хотя им никто не звонит… Они просто придерживаются общей линии. То же самое и здесь происходит. Если органы прокуратуры, МВД, милиции увидят, что есть новые веяния, то потребуется привести риелторскую деятельность к каким-то рамкам, которые позволят платить налоги со всего бизнеса, вовлекать как можно большее количество людей в официальные взаимоотношения, в том числе и частных предпринимателей. Другой схемы, кроме частного предпринимательства, я не вижу. А так эта тема будет нас с вами, наоборот, разобщать. А некоторые граждане при этом будут ловить рыбку в мутной воде, что мы сегодня и видим, и будут играть на том, что у кого-то есть частные предприниматели. Хотя это в большей степени проблема крупных компаний.

Яков Кусевицкий: Мы ступили на очень тонкий лед. Тема очень серьезная, она связана с гражданско - правовыми отношениями, трудовым правом, налогами. Господин Виноградов в своем выступлении все четко разложил. Он на 100% прав по всем позициям. Можно дискутировать до бесконечности, но необходимо исходить из основополагающих норм. Я хочу усилить позиции, высказанные г-ном Виноградовым. Есть законодательство, согласно которому в нашей стране профессии риэлтор нет. Я говорил об этом много лет назад, и сейчас подтверждаю свою позицию, что пока нет закона о риэлторской деятельности, вообще обсуждать нечего. Нет закона – нет взаимоотношений с государством, потому что государство и его структура на нас «поплевывает» и не регулирует эти взаимоотношения хотя бы рамочно. Что бы мы здесь ни говорили, основополагающим является закон «О защите прав потребителя». Клиента не интересует, что творится внутри компании. Я - сторонник жестких решений. У меня разные компании в разных городах России. Для меня принципиально не имеет значение, работает в «Итаке» 1,5 тыс. человек или в другой компании - 50 человек. Я не согласен с озвученной позицией, это все зависит от правильного управления, от обратной связи, того, как ты построил систему управления. Я к Сергею уважительно отношусь, он построил свой бизнес именно таким образом. Филиальная сеть, франчайзинг, не франчайзинг - но он так управляет. Я не влезаю в эту ситуацию. Нет разницы, как управлять компанией в 50 человек или в 20, но если вы не закрепляете эти права внутри компании, тогда происходит именно та ситуация, когда хвост начинает управлять собакой. Правила игры в компании устанавливает владелец и генеральный директор. Я устанавливаю правила, я определяю, как работать моим сотрудникам.

Если вы завтра захотите пойти по пути ИЧП - идите, но это не панацея для бизнеса, это всего лишь один из способов решения задачи. В юриспруденции есть понятие «свобода договора», в том числе свобода договора в трудовых отношениях, во взаимоотношениях с клиентами. Можно придумать смешанную схему, например, как у меня. Кого-то я принял в штат, так людям удобно, но клиент, который приходит в компанию, должен знать только компанию (брокера). И если мы эти правила хотим унифицировать, то должны идти по самому правильному пути: необходим закон о риэлторской деятельности, забыть, что существуют такие ассоциации, состоящие из юридических лиц. Я категорический их противник.

Я не американист, но ассоциации, гильдии должны состоять из физических лиц. Американский путь – это правильный путь. Мы принимаем на работу людей, надо защищать их интересы. Надо выстраивать систему договорных отношений - тут вообще нечего обсуждать. Если клиент приходит, заключает с компанией договор, а потом он заключает договор с Ивановым Петром Николаевичем, а там не написано даже паспортных данных, ни то, что он ИП. С кем он заключил договор? Кто-то бежал по улице, зашел в компанию? А какую ответственность за это несет компания? Вы знаете, как тяжело агентству «Центр»? Я всю ответственность беру на себя, потому что каждый договор, каждое соглашение, каждый контракт должен иметь судебную перспективу, как у компании, так и у клиента. Это моя личная позиция и другого пути, вам любой юрист скажет, нет и быть не может. Права, обязанности и ответственность в любом случае должны быть прописаны. Что значит - человек пришел, 6% и т.д.? Не так все просто. Если не будет закона о риэлторской деятельности - все бессмысленно.

Сергей сказал мудрую фразу, что если завтра налог повысят до 15%, кошмар будет, какая нагрузка появится. А что ты будешь делать, как ты людям это объяснишь? Государство, к сожалению, законы меняет каждые два-три месяца. Должна быть стабильность, и, в первую очередь, у наших людей. Ну, допустим, угрохал я в компанию миллион долларов, а дальше-то что? У нас деньги делают люди, наши агенты. Их можно удержать не только брендом компании, не только репутацией, мы их должны защищать, оказывать юридическую помощь как сотрудникам фирмы в различных конфликтах, которые возникают между различными агентствами, между клиентами, когда в договоре написано, что компания ни за что не отвечает, а все сброшено, как говорили здесь на ИП.

Ольга Белова: Хочу поддержать г-на Кусевицкого, я также нахожусь в «шкуре» и владельца, и генерального директора, и на самом деле не все так просто. По поводу взаимоотношений с государством: можно платить все налоги и получать прибыль. Конечно, наши агенты - наше «золотое дно», из которого мы черпаем прибыль. Для того, чтобы они каждую копейку несли в агентство, они должны понимать, что здесь их защитят, научат, поддержат любую сделку. Поэтому я очень долго подбирала тот штат, который работает у меня сейчас. Я долго экспериментировала и с менеджерами, и без них. Сейчас в штате числится 20 человек и дополнительная группа, которые работают по договорам.

Сергей Галалу: Какой в среднем у вас заработок агента?

Ольга Белова: В нашем агентстве - средний от 50% до 60% комиссионных, но средний не все получают, когда как выходит…

Сергей Галалу: А сколько заработает агент, оформленный у вас в штат, в рублях?

Ольга Белова: На этот вопрос я не буду отвечать.

Яков Кусевицкий: Самое ценное, что мы даем своему агенту – это интеллектуальная собственность и знания. Тратим деньги и время, обучаем его, передаем связи, а он в любой момент может показать нам «кукиш» и сказать «до свидания».

Дмитрий Щегельский: А по Трудовому кодексу он не может за две недели написать заявление об уходе и уволиться?

Екатерина Романенко: Мы сейчас путаем разные вещи и сваливаем все в одну кучу - менеджмент, уровень процентов, закон. Мы не против закона. Закон в нашей стране начинается, как благое мероприятие, а превращается совсем не в то, что задумывалось изначально. Благое начинание может обернуться проблемами и для нас, и для нашего бизнеса. В отношении ответственности компании: мы сейчас все работаем по схеме, когда компания заключает договор, и никакой агент дополнительные договоры не заключает. Компании, вошедшие в ассоциацию, работают по схеме клиент - компания – агент-ИП.

Дмитрий Щегельский: Ну, скажем прямо, не все.

Сергей Галалу: Что это значит - не все, и что такое нести или не нести ответственность?

Валерий Виноградов: Есть две схемы работы агентства, конкретно кто по какой схеме работает, я позже скажу. Первая схема, это связка компания - клиент, и клиент согласен на найм любого контрагента, и вы нанимаете ИЧП.

Вторая схема основана на множественности лиц со стороны исполнителя, т.е. сразу заключается договор между компанией и ИЧП, где разделяются обязанности, а с другой – клиент. Смею утверждать, что по этой схеме еще работают. И разрешите подчеркнуть одну реплику, которая была высказана в ходе нашей дискуссии: «Тот, кто работает по Трудовому договору, готов получать меньше в сравнении с индивидуальным предпринимателем». В отношении того, что Ольга выразила сомнение в реальной помощи государства. Государство нам может помочь очень во многом. Что государство может сделать? Допустим, взять перечень компаний, которые дают рекламные объявления, и вычеркнуть из него компании, состоящие в профорганизациях, а остальные компании проверить Росфинмониторингом. Половины агентств не станет, другие перейдут в разряд легальных компаний. Сложно это сделать? Я считаю, что нет.

Екатерина Романенко: Это обоюдоострое оружие. Это прекрасная идея, когда все белые и пушистые.

Инна Войнова: Когда у нас проверка была, я интересовалась, почему Росфинмониторинг проверяет только юрлица. Мне сказали, что ИП не подпадают под закон.

Валерий Виноградов: Читайте закон, под такую проверку попадают все лица. Другое дело, что им не хочется иметь дело с небольшими организациями. Вообще проблема заключается в том, что у нас издержки большие, и мы конкурируем с теми, у кого издержки меньше. Нас проверяет Росфинмониторинг, мы спокойно проходим проверку. Если у кого-то «откололся» какой-то менеджер, и к нему пришла проверка, то у него на этом фирма и заканчивается, потому что у него все «левое».

Дмитрий Щегельский: Правильно, мы обсуждаем и пытаемся убедить друг друга в одном и том же. Чем по разным причинам конкурентов больше умрет, тем больше нам достанется! Надо говорить об организации труда, о том, что еще работают схемы 90-х годов, когда договоры никак не оформляются. Вот это и есть самое плохое. А когда они оформлены в штате или в виде ПБЮЛ - пожалуйста, как умеете работать, так и работайте. О чем мы говорим – о законе? Хорошо, есть такая профессия – водитель. Как она влияет на существование рабочих мест и состояние автопарков? Есть водитель – и ты как хочешь, так и оформляешь его на работу. Хочешь - в штат, хочешь - как ИЧП. Как, собственно, таксопарки на сегодняшний день и существуют.

Яков Кусевицкий: Ты можешь работать врачом, если ты не получил специального образования? У нас у половины компаний на рынке даже руководители не имеют соответствующего образования. Никто не вкладывает деньги в образование.

Дмитрий Щегельский: Почему? Кстати, я могу работать продавцом и не имея специального образования.

Юрий Сергеев: Это разный уровень ответственности. В риэлторском бизнесе речь идет о миллионах рублей, и люди могут лишиться квартир.

Дмитрий Щегельский: А вот это уже мошенничество.

Елена Зубова, заместитель шеф-редактора ГК «БН», модератор круглого стола:

То, что я услышала, – это общий спектр разных мнений. Что нас и потребителя еще интересует: как схема, выстроенная агентством, может повлиять на безопасность сделки?

Ольга Белова: Никак.

Юрий Сергеев: Если есть множественность договора, то такая схема отрицательно скажется на потребителе. Если договор заключается с фирмой, то никак не влияет.

Валерий Виноградов: Я могу объяснить, как это может повлиять. Если сотрудники оформлены по Трудовому договору, то договор заключается между фирмой и клиентом. Фирма поручает штатному сотруднику провести этот договор, фирма получает деньги от клиента и, в соответствии с положением об оплате в фирме, выплачивает сотруднику деньги. Ответственность полностью несет фирма. Если я работаю индивидуальным предпринимателем, то моя позиция через какое-то время, когда я почувствовал себя субъектом бизнеса и что я могу самостоятельно работать, будет очень простая. Я заключил договор со своим клиентом, а дальше смотрю, смогу провести этот договор самостоятельно или нет. Если есть проблемы – заключу договор с компанией, если нет проблем – проведу сам. Безусловно, при самостоятельном проведении договора риски возрастают. Если я заключу договор с компанией, то только в зависимости от того, как будет выстроена в ней работа. Если компания заключит договор с клиентом и будет нести за меня ответственность, то это на клиента никак не повлияет, если компания хорошая. А если компания в договоре разделит ответственность (ты отвечаешь за это, я – за другое), тогда для клиента появится существенный риск.

Когда я становлюсь индивидуальным частным предпринимателем, то могу самостоятельно заключать договоры, и никто мне для этого не нужен.

Инна Войнова: Это вы так думаете. А вот у меня в компании табу на заключение агентами договоров. Клиент платит деньги на расчетный счет юрлица-компании. А юрлицо платит зарплату своим сотрудникам, и по договору, заключенному с ИП, переводит деньги на его расчетный счет.

Юрий Сергеев: Это когда речь идет о цивилизованной схеме. Но дело в том, что когда частное предпринимательство распространится и клиентам станет известно, что на рынке широко представлено в числе прочих и частное предпринимательство, то в легкой сделке агент сможет предложить заключение договора, заверенного такой же печатью, но за меньшие деньги. Да и сейчас мы не можем дать 100% гарантии того, что наши сотрудники не попытаются этого сделать.

Валерий Виноградов: Причем все будет абсолютно легально…

Инна Войнова: У нас город маленький. Нас это не касается из-за специфики малых городов.

Дмитрий Щегельский: Не очень, честно говоря, понимаю ваши монологи, что агенту мешает сейчас этим заниматься? Сегодня-то он этим занимается нелегально?

Инна Войнова: Если он захочет обмануть, он и так обманет.

Валерий Виноградов: Мешает ст. 171 Уголовного кодекса РФ – «Незаконное предпринимательство». А если я индивидуальный предприниматель, то я абсолютно на законных основаниях заключаю договоры.

Инна Войнова: А мы не скрываем от клиентов, что у нас агенты - ИЧП.

Валерий Виноградов: Я совсем о другом говорю. Если человек работает по трудовому договору, хочет обойти фирму и заключить с клиентом договор, это будет незаконно, это – 171-я статья УК РФ, потому что он - не субъект предпринимательской деятельности. Он не имеет права заключать договоры. Поэтому он не будет составлять договор, он проведет сделку так, без подписи, или прикроется компанией. А если он - ПБЮЛ, тогда он абсолютно легально и законно заключает договор, проводит сделку и законно получает деньги.

Дмитрий Щегельский: Правильно. Это приведет к уменьшению количества мошенничества и отрицательных явлений и для покупателей, и для клиентов.

Валерий Виноградов: Совершенно верно, но с другой стороны - и уменьшит прибыль компаний.

Ольга Белова: А фирма тогда с чем останется?

Дмитрий Щегельский: Крепостного права у нас нет. Что значит - с чем остается? Жизнь не стоит на месте, каждый из нас начинал свой путь с должности агента или стажера. Любой сотрудник, даже состоящий в штате, получивший знания, опыт и имеющий круг клиентов, когда поймет, что пора на вольные хлеба, – уходит и начинает свою деятельность, и не важно в каком виде - как ПБЮЛ или ООО. Удержать сотрудника, имеющего потенциал для такого рода деятельности, невозможно. Все остальные будут работать, как и раньше. В 1992 году на рынке недвижимости было только два агентства, сегодня их десятки. Откуда они появились? Неужели человек шел по улице и вдруг решил для себя – дай-ка я займусь продажей недвижимости, на пустом месте? Все директора и менеджеры фирм - бывшие агенты.

Яков Кусевицкий: То, что увеличилось количество агентств, – это хорошо для потребителя, но не для нас. Надо с ними бороться.

Дмитрий Щегельский: Если закон позволяет организовать работу как ПБЮЛ, вы считаете, что этот процесс возможно остановить?

Яков Кусевицкий: Тогда они пусть сами и обучаются, вкладывают под себя деньги, работают…

Дмитрий Щегельский: Так вы же сами говорите, что надо создавать систему. Есть ИНЖЭКОН, где можно пройти обучение по специальности «управление недвижимостью» и получить диплом. Также есть Институт недвижимости, в котором за небольшую сравнительно сумму действуют курсы, после которых выдают квалификационный аттестат. Если человек хочет чем-то заниматься, он будет заниматься именно тем, чем он хочет. И никаких препятствий для этого мы создать не сможем. Даже если будет принят закон.

Юрий Сергеев: Вы правы, но только этого нельзя делать с недвижимостью. Нельзя заниматься недвижимостью только потому, что ты хочешь ею заниматься. На карту поставлено очень многое, в результате могут люди остаться без квартир. Вы правильно говорите – сегодня, если захотел, то занимаешься недвижимостью, но это в корне неправильно.

Марина Буторина, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Дарко»:

Изначально Трудовым законодательством определено, что есть риэлторская компания, есть сотрудники, и между ними должен быть заключен трудовой договор. Но у сотрудника есть право выбора, и, достигнув определенных профессиональных высот, он действительно может отвечать за свой труд личным имуществом, а не нырять в предпринимательство после трех сделок. Он может выбирать, как и чем ему заниматься. Если ты готов, то, пожалуйста, регистрируйся, заключай договор и - работай. Самостоятельно или в компании – это уже дело второе. Фирма же заинтересована работать в соответствии с Трудовым законодательством.

Валерий Виноградов: Смотрите, какая получается логика. Мы работали, растили сотрудника, вкладывали деньги, обучали, потом он стал ПБЮЛ. Затем ему показали, как надо решать вопросы с налоговой, немного прикрыли с Росфинмониторингом. Следующий шаг – он уже создает другую юридическую компанию. Юридическая компания занимается двумя видами деятельности - решает для ПБЮЛ вопросы с налоговой и с финмониторингом - и берет за это 10%. Так вот 90% процентов всех договоров и перейдет к нему.

Инна Войнова: Сейчас далеко не каждый создает свою компанию, не у каждого получатся, через год новая фирма может и развалиться.

Валерий Виноградов: Правильно, чтобы человек стал предпринимателем, его надо растить, и, кроме наличия мозгов, ему нужно, чтобы его кто-то научил работать. Мы сейчас и учим людей, как становиться частными предпринимателями.

Инна Войнова: Вы знаете, часть агентств, которые сейчас успешно работают на рынке, вышли из моей компании. Зато я знаю, что с ними я спокойно могу провести сделку.

Валерий Виноградов: Это немного другой бизнес. Давайте сделаем бизнес-инкубатор и будем растить будущих предпринимателей?

Дмитрий Щегельский: Давайте мы отойдем от оформления ПБЮЛ. Допустим, наш сотрудник откроет ООО, и что изменится? Ничего.

Александр Гиновкер, председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессионально этике АРСПб, директор агентства «Невский простор»:

Мы смешиваем разные вопросы. Я приятно удивлен такой широтой мнения, но, с другой стороны, конечно, грустно, что в нашем бизнесе существует такая неразбериха. Мы пытаемся смешать два вопроса. С точки зрения потребителя, наш бизнес является наиболее социально ответственным, и риски в нем на порядок, а то и два, выше, чем юридическом, туристическом и т.д. Безусловно, для входа на рынок нужно преодолеть достаточно высокий порог. Это, как минимум, специальное образование, в каком-то виде государственный контроль. Конечно, и наличие закона хорошо было бы, но не каждый закон сам по себе хороший. А если закон будет плохим, то он сможет окончательно «угробить» все то доброе, что есть сейчас, и загнать нас обратно «в тень». Это очень легко сделать. Я - за закон, если он будет грамотным.

Яков Кусевицкий: Пять лет назад я пытался провести местный закон, чтобы он был принят городскими властями, а вы были против этого. Тогда это можно было сделать, и мы бы увидели, как это работало в масштабах города.

Александр Гиновкер: Если это юридически можно было сделать тогда, то значит, можно сделать и сейчас. Если есть возможность лоббировать хороший закон и для потребителя, и для предпринимателя, то давайте этим заниматься серьезно.

Яков Кусевицкий: А вы знаете, что такой закон был принят, прошел все чтения, но на нем не было только подписи губернатора? Матвиенко его не подписала.

Александр Гиновкер: Давайте все же вернемся к теме нашего разговора. Рынок должен регулироваться либо каким-либо законом, или через СРО. Если через саморегулирование, тогда СРО, как и для строителей, должна быть обязательной, и это тоже должно регулироваться законом или рамочным соглашением. Безусловно, регулировать рынок необходимо, и порог вхождения на рынок должен стать достаточно высоким. Это, конечно, и образовательный ценз, ведь 108 часов курсов - этого мало, в том числе и для стажера. Образование должно быть многоступенчатым. В трех вузах осуществляется подготовка по специальности «Экономика и управление недвижимостью». Можно было бы подготовить и брокеров-бакалавров, их можно обучать в течение 4 лет. Для потребителя надо, чтобы человек, имеющий право подписания договора или принимающий значительные решения, обладал бы правом допуска на рынок, а его профессиональная ответственность должна быть застрахована. Все ситуации невозможно предусмотреть, но в настоящее время ни один брокер не отвечает личным имуществом, даже если процессуально будет доказана его ответственность. Ответственность введена только в рамках страхования, как это сделано для всех остальных профессий. Единственный механизм, который работает, это - страхование. С точки зрения защиты прав потребителя, это все необходимо. А будет ли брокер работать как ИЧП или в ООО, абсолютно без разницы. Мы не можем им запретить этого, и в городе уже есть фирмы, работающие и в том, и другом виде. Но для потребителя разницы никакой нет. Это всего лишь вопрос внутренней организации компании в бизнесе. Второй вопрос, по которому мы собрались, как организовывать бизнес в компании и взаимоотношения с сотрудниками и агентами.

Мне кажется, если мы говорим о «белой» схеме – это, безусловно, ИЧП. То, что мы можем вырастить конкурентов для себя, так все равно мы их вырастим. Если человек готов заниматься делом самостоятельно, он обязательно станет организовывать свою фирму. Оформлен он в штате - не оформлен, зарегистрирован ли он в виде ИЧП или не зарегистрирован - если он готов к самостоятельной работе, он все равно уйдет. У меня с десяток таких примеров. И все они благодарны за обучение, за школу. Мы друг друга понимаем, и у нас никаких конфликтов не возникает. Говорить о схеме трудовых отношений, то, что предлагает Валерий Николаевич, это конечно здорово, но как распределить налоговую нагрузку, притом, что в нашем бизнесе 60-70% затрат - это зарплата?

На зарплату уже сейчас идет как минимум 25-27% налога, а через год, возможно, - 30% или под 50% обещают, не помню точно. Как можно официально нести такую налоговую нагрузку, честно говоря, я не знаю. И, думаю, что с точки зрения налоговых проверок, схема со штатом более уязвима, чем по линии ИЧП. Если вернуться к выступлению Валерия, то я не вижу препятствий в том, что индивидуальный предприниматель может работать с одной компанией. Почему он не может этого делать? Свободный договор - с кем предпринимателю выгодно работать, с тем он и работает. Мне кажется, мы напуганы делом Ходорковского, у которого проходила такая же схема, когда он использовал ее для оптимизации налогообложения. Мне кажется, что проще отбиться от налоговой, когда у тебя на договоре агенты-ИЧП, чем когда сотрудники оформлены в штате. Потому что, когда люди находятся в штате, а ты налоговую нагрузку полностью не несешь, всегда можно при известной степени настойчивости докопаться до нарушений. Все налоговые оптимизации шиты белыми нитками, поэтому и раскопать их никакой сложности не будет. В этом отношении, как говорили и Екатерина, и Сергей, схема работы фирмы с ИЧП более безопасна.

Яков Кусевицкий: Тогда должна быть большая бухгалтерия, которая поддерживает и защищает интересы ИЧП. Но я не представляю, какой должна быть бухгалтерия при 1,5 тыс. сотрудников?

Валерий Виноградов: В Москве риэлторские фирмы ушли от этого, они прошли эти процедуры, и им все объяснили. А мы только входим в эти процедуры и набиваем себе шишки.

Юрий Сергеев: В нашем государстве при любой схеме, даже абсолютно «белой», все равно существуют значительные риски, и мы это прекрасно знаем. Фирма может быть чуть лучше или чуть хуже, но все равно это - достаточно тяжелая работа. На мой взгляд, при теперешних зарплатах агентов официальный вывод налоговой нагрузки ведет к прекращению бизнеса.

Елена Зубова: Большое спасибо, мы уже достаточно долго обсуждаем тему, попробую подвести итого нашего «круглого стола». Если я правильно поняла, получается, что компании работают по разным схемам. В схеме «агентство - индивидуальный частный предприниматель» есть проблемы для крупных компаний, связанные с большой численностью сотрудников, у небольших фирм таких проблем не возникает. Существует большой спор о размере комиссионных, но я думаю, что это должна быть отдельная тема для обсуждения, и она связана с организацией работы только отчасти. Волнует и безопасность клиента, которая обеспечивается договором. Если договор заключен с агентством – ответственность несет агентство, все спят спокойно. Если договор заключается с частным лицом, то клиент потом может с этого частника «три шкуры» содрать…

Валерий Виноградов: Я бы сказал по-другому. На сегодняшний день есть три вида оформления отношений с сотрудником. Первый вид – как с индивидуальным предпринимателем, по гражданско-правовому договору, второй вариант - трудовой договор в соответствии с Трудовым кодексом , и третий – никак… А какую стратегию компания выбирает, зависит от многих вещей: от видения проблемы руководством; от формата компании; от сегмента, в котором компания работает. Если бы у меня было 5-6 сотрудников, я выбрал бы индивидуальное предпринимательство, и через себя проводил сделки, а агентам бы отдавал часть прибыли. Организация работы компании зависит от многих составляющих. Нельзя говорить, хорошая схема или плохая, все схемы имеют свое место в бизнесе, и каждая компания сама определяет, как ей работать.

Дмитрий Щегельский: Я еще добавил бы, что то, что мы сегодня здесь обсуждаем, – это достаточно высокие материи. Жизнь у нас такова, что 30-40% сделок в городе совершаются никак не оформленными физическими лицами. Они проводят сделки с друзьями, знакомыми, сослуживцами, по рекомендации знакомых и т.д., У них никаких договорных отношений не существует вообще, никаких гарантий безопасности сделки они не дают, и для клиента они не существуют. К сожалению, такая тенденция усиливается, это - позиция СМИ и некоторых расчетных центров, которые совершенно откровенно проводят политику такого плана. Мол, идите к нам, и мы все сделаем, за 2 копейки проведем экспертизу, окажем юридическую поддержку, проведем все расчеты, соберем бумаги. А потом деньги из банка пропадают, и некому нести ответственность. При любой схеме, когда клиент заключает в той или иной форме договор с брокером, все-таки есть достаточно многоступенчатая система контроля, есть ответственность сторон, образование и опыт у специалистов. А когда клиент имеет дело только с частным посредником, то здесь точно ничего этого нет. Но, к сожалению, таков выбор самого потребителя.

Елена Зубова: Кратко подведу итоги нашего совещания за «круглым столом». Существует большой «черный» рынок, который наносит вред и легальному рынку, и государству, и клиентам. Государство не получает налоги, появляются проблемы с мошенничеством на «черном» рынке, а бизнес недополучает прибыль.

Инна Войнова: Я вообще не вижу, как с этим бороться. Если клиент хочет, чтобы его обманули, то его и обманывают.

Яков Кусевицкий: Это его право выбора. Приведу пример с лицензированием. Мы все побежали в Смольный сдавать экзамены, все получили лицензию, а что дальше произошло? Лицензионная палата при любой жалобе начала проверять исключительно лицензированные компании, а от всего остального они лихо открестились. Я был членом лицензионной комиссии, и когда говорил, что есть, к примеру, такая-то компания, которая занимается левым бизнесом, и надо бы ее проверить, в ответ слышал, что к сфере деятельности палаты это не относится. Хотя в лицензировании были и свои плюсы. Был задействован 5-й отдел ОБЭП, и владельцы или гендиректора с непогашенной судимостью не могли выйти на рынок. Частный бизнес с непогашенной судимостью организовать было нельзя.

Дмитрий Щегельский: В момент введения лицензирования на рынке мы получили все самые громкие «хлопки»: и «InterOccidental», и «Дом плюс», и т.д.

Яков Кусевицкий: Что мы обсуждаем? Сейчас нет лицензирования. О чем вы говорите?

Дмитрий Щегельский: Мы говорим о том, что должен быть хороший закон.

Ольга Мурашко
Источник: Бюллетень недвижимости