Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Дешевле некуда (10.12.2010)

Чиновники считают, что квадратный метр жилья в России должен стоить не более 30 тыс. руб. Пока в Москве, даже после кризисного падения цен, «средний метр» в новостройках стоит 119,8 тыс. руб., в Подмосковье – 69,4 тыс., сообщает РБК. Правда в области разброс очень велик, можно найти квартиру и по «путинской» стоимости. Например, в поселке Белоомут Луховицкого района (127 км от МКАД) вторичка стоит около 25 тыс. руб. за метр. По 40 тыс. руб. можно искать уже значительно ближе.

Экономней экономкласса

В 2009-м цены первичка Подмосковья подешевела на 40%, однако снижение было очень неравномерным. Эксперты отмечают, что серьезнее всего просели цены в небольших населенных пунктах, особенно на западном направлении, самом переоцененном. Сегодня жилье в поселке ближнего или среднего пояса может стоить столько же, сколько в крупном городе дальней зоны.

Самое дешевое предложение в категории «около 40 тысяч за метр» – ЖК «Театральный» в Орехово-Зуеве (80 км от МКАД). Двушка площадью 55 кв. м стоит 35,3 тыс. руб. за метр (при единовременной полной оплате). Чуть дороже объекты более высокого уровня — например, ЖК «Победа» в Волоколамске (90 км). Кирпичные 8-10-этажные дома позиционируются как бизнес-класс, при этом за метр просят всего 38-45 тыс. руб. От 39 тыс. руб. начинаются цены в микрорайоне «Юбилейный» (г. Талдом, 100 км).

Самый заманчивый проект в этой категории – ЖК «Ольховка» в поселке Володарского: 19 км от МКАД, квартиры площадью 44-93 кв. м в доме бизнес-класса, почти сданном в эксплуатацию, в 25 минутах езды от станции метро «Домодедовская», от 42 тыс. руб. за метр. Есть еще два удивительно дешевых бизнес-предложения — в Раменском (28 км) и в деревне с интересным названием Удино (35 км).

Новостройки по 35-45 тыс. руб. за метр предлагаются также в поселках Михнево (59 км от МКАД) и Вербилки (83), городах Красноармейск (37), Сергиев-Посад (60), Серпухов (88), Пущино (90). Как правило, это комплексы, состоящие из нескольких многоэтажек в районах с не очень развитой инфраструктурой и не лучшей транспортной доступностью. Квартиры небольшие (1-3 комнаты), потолки невысокие (1,65–1,8 м). Почти везде возможна ипотека и рассрочка.

Выгодное предложение от банкрота

Однако эксперты убеждены: такие цены на сегодняшнем рынке могут быть лишь исключением из правил. «Минимальная стоимость новостроек в Подмосковье — 40 тыс. руб. за метр. Если квартира стоит меньше, это огромный риск для покупателя, так как дешевле себестоимости жилье продают лишь потенциальные банкроты, и риск недостроя крайне велик, — утверждает Александр Михеев, председатель совета директоров компании «Яртт Девелопмент» (застройщик ЖК «Новая Апрелевка»). — Минимальная себестоимость строительства – 30 тыс. руб. за метр. Рентабельность многоэтажек до недавнего времени составляла 40%, но в кризис «аппетиты» девелоперов убавились, теперь норма – около 20%. С учетом инфляции и общеэкономической ситуации строить дома с меньшей прибылью не имеет смысла. Таким образом, если взять минимальные себестоимость (30), рентабельность (20%) и срок строительства (1,5 года), получим те самые 40 тыс. за квадратный метр – минимальную стоимость квартиры. Но это касается лишь объектов, возведенных еще по старым ценам. К примеру, в Апрелевке застройщики домов, находящихся на начальной стадии (фундаментные работы), уже вышли на рынок с ценой ниже 40 тыс. руб. за метр. Срок ввода этих домов по проектной декларации – 2012 год, так что у девелоперов есть возможность снизить себестоимость всего строительства за счет вызванного кризисом снижения цен на стройматериалы и подрядные работы».

По меркам мегаполиса

В столице, конечно, другие масштабы. «У каждого застройщика свой уровень рентабельности, — считает Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». — Для Подмосковья себестоимость метра, на мой взгляд, составляет 40-45 тыс. руб., для Москвы — около 75 тыс. руб.». Те же цифры называет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер» (застройщик ЖК «Лазаревское» в Бутове): не менее 75-80 тыс. руб. за метр в мегаполисе.

Тем не менее и в столице находятся новостройки «дешевле себестоимости». Правда, в основном таунхаусы или квартиры бизнес-класса площадью 180-250 кв. м на самых отдаленных окраинах. Например, в ЖК «Новая Пальмира» и «Аэлита» (оба в Куркино) и в поселке таунхаусов «Потапово» (метро «Бунинская аллея») можно приобрести жилье дешевле 75 тыс. руб. за метр, но общая сумма окажется весьма высокой. Единственный вариант экономкласса – панельная многоэтажка на Новопоселковой улице (метро «Сходненская»), где предлагаются квартиры площадью 55-89 кв. м по 64-75 тыс. руб. за метр. Единственный минус – сдача в эксплуатацию планируется в 2012 году…

Барин нас рассудит

И все-таки 30-40 тыс. руб. за метр в Москве – миф или реальность? И есть ли хоть какая-то возможность довести цены до этого чудесного уровня? Застройщики считают, что есть, но только если правительство приложит максимум усилий для решения этой задачи. «Власти должны упростить схему получения исходно-разрешительной документации, уменьшить долю города (квартиры или денежный эквивалент, отдаваемые городу), вкладывать бюджетные средства в развитие инфраструктуры и т.д.», — убежден Ю. Синяев.

«Потребители не учитывают, что себестоимость делится на общую и строительную, — объясняет Д. Отяковский. – Вторая составляет лишь часть первой. В затраты на стройку входят расходы на проектирование, всевозможные согласования, получение разрешений и сами строительно-монтажные работы. Здесь действительно выходит порядка 35 тыс. руб. за метр. Но никто пока не отменял остальные затраты, а это стоимость привлеченных средств, внутренние расходы компании, но главное – плата за землю и всевозможные отчисления городу (минимум треть от себестоимости)».

К сожалению, вместо того чтобы облегчать жизнь застройщиков, власти стремятся максимально «поживиться» за их счет, а в конечном итоге – за счет покупателей. Городской бюджет от этого, конечно, только выигрывает, но недвижимость остается безнадежно недоступной. Правда, кризис все же заставил чиновников принять меры для поддержки застройщиков и уменьшения цен. Заметно снижение требований местных администраций по оплате доли города и отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, отмечает А. Михеев. Однако такие послабления не коснулись уже заключенных инвестконтрактов.

Анна Моисеева
Источник: Domania.ru